每經編輯 何小桃    

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“十年爛尾無人問，一朝停貸天下知。”這是眾多遭遇爛尾房停貸業主的心聲。

近日，“房子爛尾女子停交房貸上黑名單”這一事件沖上微博熱搜，再次引起大眾關注。

房子爛尾，女子停交房貸上黑名單

據《北京青年報》深一度欄目報道，四年前，2019年4月，王琦（化名）的媽媽購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開發商、銀行共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》，王琦是擔保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬元，期限30年。

合同規定，房屋應于2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業主看到開發商寫給住建局的關于使用監管資金的信函里提到，樓盤銷售資金全部被開發商總部轉走占用，總部無任何資金還回南寧項目繼續建設。同年11月，開發商發布了交房時間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。

“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現場（來源：北京青年報）

王琦一方在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費用。

2023年6月2日，王琦收到開庭通知。7月3日，銀行的代理律師在庭上回應稱，銀行將貸款支付至非監管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關系。房屋不能如期交付責任也并不在銀行。法院未當庭宣判。

此事經媒體報道后，沖上熱搜，網友不乏支持業主的，認為房子爛尾的責任不該由業主來承擔，因為是開發商違約，業主是受害者，銷售的一方不能提供商品，怎么還能由付了款的消費者承擔責任。

根據律師的介紹，購買的房屋爛尾后，如果私自停貸的，業主要承擔的后果包括：要承擔違約責任，如支付逾期利息、違約金等；征信會產生不良記錄；支付的首付款可能要不回等等。

根據報道，2022年4月，在看不到任何希望的情況下，王琦與媽媽決定強制停貸。三個月后，王琦的媽媽發現自己上了征信黑名單，但比起“每個月花幾千元買一個征信”，王琦和媽媽都覺得“停貸”值得。

目前，法院并未當庭宣判，這個官司的結果如何，尚難預料。銀行方面認為房屋爛尾的責任不在銀行。這正是爛尾樓的令人揪心之處，就是一旦出現開發商不能如期交房的情形，業主只能坐等開發商的動靜，業主并沒有多少籌碼來維護自己的權益。如果開發商遲遲交不了房，業主還得繼續為爛尾房買單，因為一停貸就是業主違約。

業主方表示，之所以選擇到法院起訴銀行，是因為“什么辦法都用完了”。王琦說，差不多和她起訴的同時，還有2期200多戶業主也提起了訴訟，但法院未予立案。

專家：法官可以支持

買房人的停貸停息主張

據21世紀經濟報道，記者專訪了中國政法大學法與經濟學研究院副院長徐文鳴教授，對此案進行了深入分析。

徐文鳴表示，雙方辯論焦點在于“銀行是否應當對購房貸款轉入開發商的非資金監管賬戶所致的房屋遲延交付承擔責任？”根據有限的信息來看，廣西銀保監局對該銀行的監管意見函，可證明存在銀行違規劃撥資金，致使預售資金脫離監管的事實，違背了銀行的監管義務。在其他司法裁判中，法院也曾認定作為專業金融機構的銀行，對于預售資金存入非專用賬戶的風險應當知曉，其行為是致使涉案房地產工程爛尾的間接原因，故應當承擔部分締約過失責任。

徐文鳴表示，法律并無明文規定買房人有權直接停貸，因此也沒有明文規定私自停交房貸不應對個人征信產生影響，但買房人可以采取積極措施降低征信負面影響，維護自己的權益。

根據《征信業管理條例》第十五條，業主私自停貸的，會構成債務違約，經銀行催收后仍然不還的，銀行就會向征收中心報送業主的違約行為，從而產生不良的征信記錄。但事后，若買房人主張購房合同以及借款合同解除，法院可判決銀行撤銷此前因爛尾樓停貸而產生的不良信用記錄，與此同時，買房人也可積極行使法律賦予的征信異議權、征信聲明權，以降低逾期記錄所帶來的負面影響。

徐文鳴進一步表示，在本案中法官可以支持買房人的停貸停息主張。房屋爛尾屬于開發商的嚴重違約行為，業主既可主張開發商就逾期交房支付違約金或賠償損失，也可解除與開發商的購房合同，同時解除相關的與銀行的《借款合同》《抵押合同》。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）相關規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”同時，今年4月21日，最高人民法院在批復中明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。換言之，如果房屋無交付可能，開發商應優先滿足購房者退款的主張。

光明網：爛尾+停貸=上征信黑名單？

究竟該誰背失信的鍋

針對此事，7月28日，光明網發布題為《爛尾+停貸=上征信黑名單？究竟該誰背失信的鍋》的評論。

評論稱，對普通家庭來說，幾乎耗盡全家積蓄最終拿不到房，貸款卻還要繼續交，明明沒有錯，卻要付出如此代價，這合理嗎？究竟誰才是老賴，到底該由誰負責？

按照相關規定，開發商在與購房者簽訂預售合同后，應當將資金存入指定的銀行監管賬戶，不得私自挪用。但購房者發現資金并沒有按照約定劃入預售資金監管賬戶，而是被劃到了開發商名下的其他賬戶。為什么開發商能夠輕易轉走預售資金，銀行的監管又去哪兒了呢，開發商及銀行應承擔怎樣的責任？

評論表示，此事件凸顯了房地產市場存在的深層問題和監管漏洞，責任歸屬需要公平、公正的綜合考慮，不能只是購房者嚴格執行合同，“忍辱負重”承擔所有風險。當前，各地都在積極努力“保交樓”，相關部門應加強監管力度，順勢而為完善機制，確保購房者的權益得到切實保障。通過全社會的共同努力，建立一個更加穩健、公正的房地產市場

編輯|何小桃 杜波

校對|孫志成

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