每經編輯 段煉    

近日，李嘉誠7折“放血價”拋售房子的新聞，宛如香港樓市里的一顆“深水炸彈”，震動余波甚至傳導到深圳河對岸。

李嘉誠 圖片來源：視覺中國

李嘉誠降價30%拋售房產

價格回到7年前水平

據中國基金報，香港首富李嘉誠旗下的長實集團3日在香港油塘「親海駅II」項目公首張價格單，共132戶，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。值得注意的是，這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

親海駅II首批132戶，實用面積210至718平方呎，包括開放式至三房戶型，其中，開放式佔22套、一房佔43套、兩房52套、三房15套，價單定價由353.6萬至1,375.7萬港元，每平方呎由16,394元至20,008港元。以定價計整批市值為9.25億港元。

當中，開放式至兩房單位可獲最多18%折扣；三房單位最高可獲19%。故整批折實售價由290萬至1,114.3萬港元，折實呎價由13,443元至16,407港元。

長實執行董事趙國雄形容，親海駅II首批單位為“便宜到爆”。該項目價格被外界視為香港樓市“深水炸彈”。

趙國雄表示，香港市民關注房屋問題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發展商幫助市民上車，直言“不要賺盡、不用賺多”。

為何折價售樓？專家解讀

李澤鉅：地價已跌至接近政府成本價

據財聯社，親海駅II地處油塘工業區，周圍已有不少樓齡4-17年的住宅，這些住宅的平均尺價為親海駅II首批出售單位均價的97%-136%。

為何長江實業集團要折價售樓？房地產行業工作的鄭先生告訴財聯社記者，其實這次便宜售樓有很多原因，首先就是前面的魚市場有重建風險，其次是用料和電梯比例，住宅中其實是很多人共用兩個電梯。但即使這樣算，開價依然很便宜，作為油塘業主自己也對這個價格頗為驚訝。另外，也不排除長江實業想減倉，可能會有其他投資回報率跑贏房地產。

中原地產的中介告訴記者，始終油塘都是工業區轉型住宅區，親海駅II旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經確定會拆除及改建住宅，可能會擋住親海駅的海景。

實際上，長江實業近年來一直有“向香港樓市投放深水炸彈”的舉動。這里的“炸彈”比喻其以低于市價出售旗下新建住宅，定價較同區新盤或二手樓有10%以上的折讓。例如今年3月開價的屯門飛揚第2期，當時推出的首批單位，折實呎價由11,042至13,972港元，最低呎價創周圍片區3年新盤新低，被形容為“深水炸彈價”及“放血價”。

不同于長江實業執行董事趙國雄“平爆價”的說辭，長江實業主席李澤鉅認為“深水炸彈”說法有點“煽情”，但承認現在的入市時機的確比三年前好。

長江實業業績發布會上，李澤鉅表示在目前地產市道下，集團的現況合乎期望，業務發展亦按既定計劃實現。他認為，房地產業是香港經濟的重要組成部分，行業的興衰當然對經濟有重大影響，并且有共存共榮的關聯關系。政府制定政策時，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產行業及經濟只是他們考慮大局的一部分。完全不擔心香港的財政狀況，根據《基本法》已就審慎理財原則提供指引，指出香港特別行政區的財政預算與本地生產總值的增長率相適應。

如何看待當下香港房地產狀況？李澤鉅表示，當人人都看好市場、而利率又低時，又或者利率上升機會較大時，也許應該較小心謹慎；但當每個人都看得差、而利率又高時，市場風險多數會較低。與三年前相比，現時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價亦已跌至接近政府的成本價，與前幾年比，地價再跌的可能性較低。

香港政府擬推出“地花”模式

此外，近日香港政府擬創新推出“地花”模式，引發市場廣泛關注。

據香港文匯報7月31日報道，香港特區政府正在推動北部都會區發展項目，未來會在區內收回大量私人農地和棕地作發展。

香港特區政府發展局局長寧漢豪表示，正構思以“地花”模式將未平整的土地推出招標，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發展影響的棕地作業者。

所謂“地花”模式，是指將已經確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提早入場，縮短土地開發周期，提高土地使用效率。

據悉，香港特區政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進新片區的發展進度有關。如香港北部都會區，目前是香港重點發展片區之一，但整體面積較大，若按照過往的開發模式，將大為延后片區發展的時間。

《每日經濟新聞》記者從香港特區發展局官網了解到，目前香港特區政府正在審議《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡稱草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時可拆墻松綁精簡城規、收回土地條例，縮短生地變熟地的時間。”

此前，香港樓市曾多次創新，“預售”“公攤”等模式均被內地借鑒，此次的“地花”模式也會被內地借鑒嗎？我們拭目以待。

編輯|段煉 杜波

校對|程鵬

每日經濟新聞綜合自中國基金報、財聯社、每經網、公開資料等