中國房地產行業進入了新篇章。

2023年，房地產行業發展的底層邏輯發生深刻變化，高質量發展成為當前房地產行業的主旋律，新的機遇也隨之浮現。行業回歸理性，企業擴張更加有序，轉型經歷陣痛，改變帶來希望，一股向上的力量正在孕育生長。

日前，龍湖集團發布2023年上半年財務報告。報告顯示，上半年龍湖集團地產開發合同銷售同比增長15%至985.2億元，實現營收620.4億元，股東應占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元，凈負債率57.2%維持低位。在行業整體下行的情況下，龍湖集團能夠實現核心凈利潤的正向增長，實屬“異類”。

疾風知勁草，烈火見真金。樓市大浪淘沙，也是如此。在優勝劣汰的大洗牌中，邁入而立之年的龍湖，憑借長期發展形成的強大韌性，鑄就穿越周期的鎧甲。

15%增長下的提質增效

站在房地產行業轉型的十字路口，規模早已不是考量房企的標準，經營質量才是重中之重。

盡管今年上半年行業整體仍未能好轉，但龍湖依然憑借多年的沉淀，順利抵御行業波動，走上穩健經營之路。

半年報顯示，今年上半年龍湖實現全口徑銷售金額985億元，同比增長15%，回款率超過100%，維持行業高位，全盤去化率超90%。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，95%的銷售額來自一二線高能級城市。

據管理層介紹，在今年上半年，龍湖新項目首開去化率達70%。而為匹配剛性和改善性住房需求，龍湖還進行了產品力的升級煥新，打造了云河頌、御湖鏡、青云闕和硯熙臺四個高端產品品牌，并于上半年首開17個新項目，如成都濱江云河頌全盤去化率近100%；上海御湖鏡首開去化率超過90%；天津青云闕首開簽約達到9個億，當期排名當地市場榜首。

當然，這離不開龍湖堅持精準投資，積極布局高能級城市，把握戰略主動性。截至報告期末，龍湖的總土儲有5489萬方，對應貨值7038億，87%的貨值位于市場最為平穩的一二線核心城市。僅今年上半年，龍湖就已分別在上海、杭州、西安、成都、深圳等14個重點城市，獲取了20幅新地，權益地價180億元。

持續聚焦，是龍湖在行業劇變下依然可以相對從容應對的重要原因之一。管理層也表示，未來龍湖的投資還將進一步聚焦，密切關注政策變化，重點圍繞20個主力城市和14個機會城市來布局，做好發展與安全的平衡。

“1+2+2”航道下的新估值想象

“戰略不僅在于知道做什么，更重要的是，要知道停下什么。”知名企業戰略專家喬·圖斯曾如此定義成功企業的守成之道。

近年來，房地產市場的風云變幻，正是前瞻性的戰略定力，讓這家已到而立之年的房企筑起了深深的“護城河”。

過去多年，龍湖多次主動改革，從獨立地產航道到多航道并行，再到2023年航道重構，確立一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道的“1+2+2”三大業務板塊。

根據龍湖2023年半年報顯示，今年上半年，龍湖集團實現營收620.4億元，其中由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，占總收入的比重接近兩成，利潤占比更是超過了一半。

“在這個高質量發展模式下，龍湖會更加看重運營及服務航道的利潤占比。”在業績會上，龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，“希望全年運營及服務的利潤占比也能夠保持一個比較高的數字，這樣全集團的毛利、凈利，以及ROE都能夠保持比較好的水平。”

而這也直接帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益后利潤率提升3.7個百分點至10.6%；同時，核心權益后凈利同比穩中有增，創下65.9億元的歷史新高。

具體來看，上半年運營業務板塊實現租金收入63.3億元，同比增長8%。其中，龍湖商業已累計開業商場81座，整體出租率95.4%，同店銷售額和客流同比去年均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元；龍湖冠寓開業11.9萬間，開業6個月及以上的房源出租率為95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復合增長51%，盈利能力行業領先。

服務業務及其他上半年實現收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。其中，龍湖智創生活在管面積達到了3.5億平方，在商企空間與城市服務領域不斷拓展服務半徑；剛亮相一年的龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，超90%項目分布在核心的一、二線城市，成長為了代建行業有力的競爭者。

如今來看，龍湖的運營業務、服務業務已擺在了與地產開發并行的關鍵位置，而這也成為龍湖厚積薄發的底氣，也為踏上更遠的征途積蓄能量。

陳序平指出，未來龍湖不再以負債規模的增加，驅動資產規模的增長以及銷售的增長，而是要降負債并提升資產質量，靠各個航道現金流回正驅動公司的增長，“分子減少，分母變強”實現公司高質量發展。

保持企業發展的安全度

在行業深度洗牌期，銷售額不再是投資者衡量企業發展成績的標準。負債與現金流，才是企業持續發展的安全墊與造血庫。

早在三年前，龍湖就提出降負債的管理策略，持續壓降有息負債規模，保持企業發展的“安全度”。如今看來，這無疑是正確的。

報告期內，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元，規模穩中有降；在手現金為724.3億元，保持高位；“三道紅線”指標繼續穩居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；外幣債務占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，全面規避匯率波動風險；整體借貸成本保持在4.26%的行業低位，平均賬期進一步拉長至7.19年……一系列財務指標均保持行業較優水平。

這與龍湖時刻保持低杠桿、安全現金流的內部鐵律緊密相關。“永遠堅持底線思考。充分考慮市場波動和風險對沖，量入為出。”管理層透露，保持優秀的債務結構是集團內部的高度共識，每半個月就有一次的壓力測試，對到期債務提前鋪排，來應對可能的一些波動或風險。

如，僅在今年7-8月，龍湖就已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。

趙軼在業績會上透露：“公司今年的債務壓力已經完全過去，從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務上掌握更多的戰略主動。

在財務上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前，惠譽、穆迪、標普分別對龍湖保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB-穩定的全投資級評級，這在當下的行業里并不多見，龍湖也憑借高信用評級，可以借到更便宜的錢，形成了正向循環。

龍湖及時作出了正確的戰略判斷和經營調整，守住了安全經營的底線，順利拿到行業下半場的入場券。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）