每經(jīng)編輯 黃勝    

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

總價(jià)600萬(wàn)的二套房，首付款減少240萬(wàn)

據(jù)中國(guó)新聞周刊，2023年以來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，但據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、西安、廈門(mén)等十余個(gè)重點(diǎn)一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

據(jù)易居研究院梳理，此前，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。

按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。（注：認(rèn)房不認(rèn)貸后，對(duì)于“賣(mài)一買(mǎi)一”且名下廣州無(wú)房的人群，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。）

“若一線城市積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，其將通過(guò)降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

三部門(mén)發(fā)文落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

據(jù)新華社，記者25日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“此次政策力度超出了預(yù)期，一方面表現(xiàn)在，即便在外地有在償按揭貸款，在本地購(gòu)房也算首套房，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)。在每一個(gè)城市，只要無(wú)房，即便有貸款（記錄或在償）就可以首套房身份買(mǎi)房。另一方面，此次政策將‘以家庭為單位’來(lái)認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到‘以家庭成員為單位’，也超出了市場(chǎng)預(yù)期，意味著可以釋放更多需求。第三，該政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。“

李宇嘉認(rèn)為，另一大看點(diǎn)是此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“一是，此次政策調(diào)整和過(guò)去不同的是，不再自上而下發(fā)文，一竿子插到底執(zhí)行，而是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入工具箱，供城市自主選用，將政策權(quán)限給到城市。

二是，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，城市地方政府要執(zhí)行該政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，因?yàn)檫@項(xiàng)政策的權(quán)限不在地方政府，而在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行要在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)執(zhí)行該政策。去年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。預(yù)計(jì)各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類(lèi)政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。”

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