8月30日晚，萬科發布2023年半年報，實現營業收入2008.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元。在行業環境劇烈動蕩之下，萬科繼續堅守安全底線，財務狀況良好，經營性現金流連續14年為正；開發業務經營管理質量進一步加強，高品質項目的穩定量產能力提升，上半年已開項目整體投資兌現率達93%；經營服務業務保持雙位數增長，全口徑營業收入同比增長11.9%。

一位分析人士認為，時至今日，行業發展模式面臨全方位重構，對于房企的衡量標準也在重新定義——以增長論英雄的時代走到盡頭，市場遠超預期的深度調整、房屋居住屬性的回歸、城市和客戶需求的多樣化，決定了企業的抗風險能力、產品能力和開發運營服務的綜合能力，才是新時期的核心競爭力。行業風雨飄搖下，萬科仍能同時實現財務一如既往的安全健康、住宅產品力的顯著提升和經營服務賽道的持續領跑，實為不易。

關鍵詞一：財務安全體現企業韌性

據相關數據顯示，今年以來，新開工面積降至近十年來同期最低，上半年300城住宅用地供求規模同比下降均超三成，全國房屋新開工面積同比下降24.3%；開工面積驟降的背后，是銷售狀況的持續低迷，百強房企6月單月同比降幅超20%。

在這一背景下，上半年萬科實現凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。從半年報數據來看，下滑的原因，主要是由于開發業務結算規模和利潤率的下降。事實上，受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續遇冷，全國多地房價出現調整，萬科境內開發業務上半年結算收入下降了4.5%，稅前結算毛利率也同比下降了1.6個百分點。萬科總裁祝九勝在6月股東大會上也曾坦言，由于市場的嚴峻性超出預期，短期內利潤受影響。

報告期內，萬科依然保持了一貫的健康財務狀況和安全韌性。作為業內穩健經營的代表，萬科始終保持著安全健康的現金流狀態，經營性現金流連續14年為正。在近兩年房地產市場信心不足的環境下，萬科是為數不多依然還能完全依靠自身信用在公開市場融資的企業，從去年至今，萬科境內累計發行信用債396億，居行業第一梯隊。同時，萬科的債務結構進一步優化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的財務狀況也讓萬科獲得評級機構認可，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。

穩健的財務狀況，也讓萬科無須急于開展股權融資。8月30日晚間，萬科公告稱，公司在定增預案披露后，積極推進各項相關工作，并得到監管部門鼎力支持，但基于當前公司A股股價處于低位，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。市場人士分析，今年以來，政策層面持續加大對地產行業的支持，但受市場環境影響，地產板塊整體估值仍處于歷史低點，A股地產指數上半年一度下跌近20%，此時增發股票，盡管大股東支持，對于其他現有股東特別是中小股東而言也難免造成攤薄影響，對股價也會造成進一步的下行壓力。在此情況下，終止增發顯然是對股東相對有利的選擇。

關鍵詞二：開發業務能力全面提升

2023年上半年，萬科開發業務實現合同銷售面積1297萬平方米，銷售金額2039.4億元，銷售回款和銷售金額總量相當，繼續保持了一貫的高回款效率。萬科通過持續推動產品系列化和標準化，提升高品質項目的穩定量產能力。通過強化產品線建設，萬科加快了成熟穩定產品模型的推廣應用，以“拾系”產品為例，目前已在寧波、南京、蘇州、合肥等多個城市落地應用，其中合肥“朗拾”實現取證去化率100%，蘇州“朗拾”首開239套全部售罄，現金流9個月回正。為給客戶交付更滿意的房屋，萬科也在持續優化交付過程的服務，上半年在53個城市組織了9939場質量共建，邀請了5.8萬戶客戶走進工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關鍵節點的查驗，并在交付階段推進房產證的辦理提效，８３個項目的客戶在收房現場拿到房產證，進一步鞏固了消費者對萬科的信賴，截至6月底，萬科共計實現了超過9.2萬套住宅的平穩交付。

同時，萬科進一步改善開發業務經營管理水平，投資質量提升，存貨去化加速，上半年已開項目整體投資兌現率達93%，年初庫存去化率同比提升8個百分點。今年以來，萬科堅持高質量投資，聚焦市場和客戶基數好、操盤團隊能力強、財務指標優秀的項目，累計獲取新項目32個，項目總地價718.6億元，投資金額中，一二線城市占比100%。投資質量的提升和庫存去化的加快，也推動了萬科開發業務結構和質量的轉好。

關鍵詞三：轉型業務保持良好增長態勢

隨著行業轉向新發展模式，市場對經營性不動產的認知將逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢也將開始顯現。擁有業內較全面轉型賽道布局的萬科，在鞏固提升開發業務能力的同時，經營服務業務2023年上半年也保持了良好的增長態勢，實現全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

萬物云實現營業收入161.1億元，同比增長12.2%。萬物云的社區空間居住服務、商企和城市空間綜合服務均實現雙位數增長，同時蝶城戰略進一步推進，上半年蝶城內新增在管項目個數188個，并推進150個蝶城供應鏈改造，覆蓋超過1000個住宅項目。受益于蝶城供應鏈改造，萬物云基礎住宅物業服務毛利率提升4個百分點。

物流業務綜合實力穩居行業第一梯隊。萬緯物流上半年實現營收19.5億元，同比增長17.0%，其中冷鏈業務取得快速發展，營收同比增長30.3%。萬緯繼續保持著行業領先的出租率，高標庫穩定期出租率為85%，冷鏈穩定期使用率為79%。

長租業務繼續在規模和效率上保持行業領先。萬科泊寓上半年長租實現營收16.4億元，同比增長10.6%。業務布局全國34個城市和地區，共運營管理租賃住房22.5萬間，累計開業17.39萬間，出租率達到95.9%。同時，泊寓積極響應國家“納保”政策，截至報告期末，在北京、天津、深圳等19個城市和地區，為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務。

商業業務方面，上半年營收43億元，同比增長7.3%，其中印力管理的商業項目整體出租率進一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%。截至上半年，萬科商業業務累計開業203個商業項目，公司內資源協同整合取得較大進展，年初地產區域BG委托印力管理的34個項目，上半年銷售額同比增長29%。

未來，伴隨物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金等推進，經營性不動產逐步實現“投融建管退”閉環，萬科經營服務業務的發展也有望進一步提速，為公司的長期價值增長提供新的來源。

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