每經記者 肖世清    每經編輯 馬子卿    

8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》（以下簡稱《調整優化差別化住房信貸政策的通知》）和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《降低存量房貸利率的通知》）。

《調整優化差別化住房信貸政策的通知》指出，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。另外，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

圖片來源：央行網站

在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次政策非常重大，是歷史上罕見的具有極大創新的政策。嚴躍進預計，9月上旬一些銀行會陸續推出新的房貸合同，相關購房者要注意此次政策，科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

首套、二套住房首付款比例不低于20%和30%

在《調整優化差別化住房信貸政策的通知》中，兩部門指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

另外，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

嚴躍進認為，“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續各地降低首付比例確定了方向。其中，首付比例為20%的規定相對而言很多地方已經執行，但是確實有很多城市過去對于二套房的首付比例規定為40%。那么，此次明確了該首付比例，實際上是有助于各地出臺政策具有更好的依據，當然客觀上也要求各地主動把首付比例降低最低。”

他進一步指出，此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助。過去我們看到，降低首付比較強調首套房或剛需。而從這個政策看，二套房也有降低首付的操作。所以當前此類政策，充分說明對于合理住房消費需求提振的導向。

《每日經濟新聞》記者注意到，《調整優化差別化住房信貸政策的通知》將二套房貸利率的下限從過去加60個基點變為加20個基點。嚴躍進認為：“這對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受‘認房不認貸’政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會。”

降低存量房貸利率

在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

《每日經濟新聞》記者注意到，這并非存量房貸利率的首次下調，2009年一些銀行曾將存量房貸優惠利率水平從8.5折調整為7折。

嚴躍進表示，此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。一是借款人向金融機構提出申請，重新發放貸款。這筆新的貸款利率需要自主協商，最低可以為目前城市最低房貸利率。二是借款人向銀行提出申請，可以直接更改目前還月供的房貸利率，利率最低可以為目前城市最低房貸利率。

嚴躍進稱，從此次央行的政策可以看出，其非常清楚地給出了降房貸利率的時間和操作模式，即以2023年8月31日之前的各類存量貸款為改革對象，同時購房者等可以在9月25日開始申請這項工作。該政策是針對全國所有銀行金融機構發的，所以對于各類城市都是適用的，即全國各類存量房貸都有下調的空間。

專家：銀行在利息方面的損失，或將通過下調存款利率的方式彌補

近期多家銀行相繼釋放關于下調存量房貸利率的信號，因此也引發了市場對于銀行利息虧損的擔憂。

多家銀行也對此作出回應，建設銀行首席財務官生柳榮表示，存量房貸利率下調確實會對后續的銀行凈息差產生一定影響。現在監管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現在測算還是有一定的難度，凈息差肯定會有一定的下行壓力。

農業銀行副行長林立表示，近期央行明確指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務負擔，也有利于商業銀行平滑提前還款的壓力。在有關政策方案明確之后，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統改造等調整方面的工作，積極做好組織實施。

華夏銀行行長關文杰表示，存量房貸利率調整確實會對各家銀行產生一定的影響，該行也將在監管部門的指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展，履行好社會責任。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，本次存量房貸利率下調覆蓋首套房貸，符合預期。由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度同樣很大。按照通知規定，我們估計平均利率降幅會在50到60個基點上下。對于銀行在利息方面的損失，將主要通過下調存款利率的方式部分彌補。

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