每經編輯 程鵬    

8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。

9月1日，為確保存量房貸利率調整順利落地，央行分支機構陸續在官網公布首套商業性個人住房貸款利率自律下限有關情況。截至發稿，據不完全統計，上海、北京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內蒙古、貴州等地的市場利率定價自律機制通過中國人民銀行分支機構官網發布了公告，披露近幾年當地或省內各城市首套房貸款利率下限執行情況。

值得一提的是，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

北京上海深圳河南多地

公布首套房貸利率下限

北京

據央行北京市分行官網消息，9月1日，北京地區市場利率定價自律機制發布公示，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

上海

據央行上海總部官網消息，9月1日，為確保存量房貸利率調整順利落地，現發布上海首套商業性個人住房貸款利率自律下限，其中2021.7.24-至今上海執行的利率下限水平為LPR+35BP（基點）

深圳

9月1日，中國人民銀行深圳市分行公布了深圳市首套房貸利率下限歷史調整情況公示。2022.5.15-至今，深圳執行利率下限水平為LPR+30BP，全國利率下限水平為LPR-20BP。

天津

9月1日，中國人民銀行天津市分行發布關于天津市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的公告，一、2019年10月至2022年5月為不低于相應期限貸款市場報價利率，與全國下限一致。二、2022年5月至2022年10月為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，與全國下限一致。三、2022年10月至今為不低于相應期限貸款市場報價利率減40個基點，較全國下限低20個基點。

河南

9月1日，中國人民銀行河南省分行公布河南省各城市首套房貸利率下限。其中，鄭州市2023年1月至今執行的利率下限為LPR-50個基點。

為確保存量房貸利率調整順利落地，人民銀行河南省分行向社會公眾公布改革完善貸款市場報價利率(LPR) (2019年10 月(含))以來河南省各城市首套房貸利率下限(見下表)，同時提供了相應階段全國首套房貸利率政策下限，供參考。

福建

9月1日，中國人民銀行福建省分行公布2018年以來福建省各地市首套房貸利率下限情況表。

江西

9月1日，中國人民銀行江西省分行公布2018年以來江西省各設區市首套房貸利率政策下限情況。

甘肅

9月1日，中國人民銀行甘肅省分行公布2019年以來甘肅省首套房貸政策利率下限情況表。

9月1日，中國人民銀行吉林省分行發布關于差別化首套房個人住房貸款利率下限政策的公示。2022.5-至今，松原市、遼源市、白山市、白城市、通化市、延邊州執行利率下限水平為LPR-20BP；2023.1-至今，長春市、吉林市、四平市執行利率下限水平為LPR-50BP。

舉個例子，如果貸款發放時當地下限利率LPR+50bp，a客戶LPR+100bp，b客戶LPR+50bp。現在該地下限LPR-20bp。那么a客戶最多調到LPR+50bp，b客戶不能調。

也就是當時因為按揭額度供不應求，導致一小部分業務提價的，可以把這個提價部分讓回去。

據上海證券報9月1日報道，接近監管的有關人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，購房者財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個百分點。據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時發放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。”上述接近監管的有關人士表示。

上述人士稱，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。”上述人士說，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

提供兩種調整方式

利率降低幅度有限制

據上海證券報，本次可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類。

一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸；

二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

在調整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。其中，新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調整過程平穩有序，避免由于存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。”上述人士說。

那么，在兩種調整方式中，借款人應該如何選擇？上述人士告訴上海證券報記者，從調整結果上看，由于中國人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別。

“總利息少了41萬

每月少還1700多元”

此次政策出臺，兩類人群受益尤其明顯。

一類是利率“站崗”的購房者。據都市快報，新杭州人小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，首套利率6.1%（LPR+145bp)，這還是在當時“房貸荒”的情況下托關系拿到的貸款。此后LPR多次下調，但由于加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

“昨晚得知這個消息，激動得一夜沒睡好。”小陳說。按照此次存量首套房貸的調整辦法，調整后的貸款利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計算，原利率5.75%將降至4.2%（當時杭州首套房貸利率政策下限為LPR不加點）。

對于購房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業貸款，20年本額等息還款為例，調整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

還有一類就是置換人群，這里也包括了購買時不是家庭唯一住房，后期通過交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

由于首套認房不認貸的規定，改善置換的老杭州人于先生也能享受到此次政策紅利。于先生是2021年初買的房，配了部分理財產品，將二套利率談到了6.05%。買了新房后賣了舊房，目前住房是家庭唯一。根據存量房貸利率調整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負明顯。

你的購房也在此次存量首套房貸利率的調整范圍內嗎？最多又能省多少錢呢？歡迎在留言區和我們分享。

編輯|程鵬 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖來源：視覺中國

每日經濟新聞綜合自各地央行分行官網、上海證券報、都市快報、中國基金報