每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“今天一早就有房東發消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”西安德佑一門店經紀人張娟9月20日在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，兩周前該房源掛牌價才剛剛下調了一萬元。

9月19日，西安市住建局官方微信號發布消息稱，從即日起取消二環外限購政策，并全面推行“帶押過戶”。

值得一提的是，在該政策正式官宣前，西安新房價格已兩度領跑全國。

9月15日，國家統計局發布的數據顯示，8月西安新房價格環比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環比漲幅和三亞、海口并列全國第一。

二手房方面，《每日經濟新聞》記者查閱諸葛找房數據發現，截至9月21日，西安各個區二手房掛牌量總和已經達到16.9萬套。其中，在二環外限購取消的次日（9月20日）即新增二手房掛牌3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價房源874套，比前一日下降31.61%。

“限購的寬松必然釋放部分置業需求，尤其是改善置業客群。”克而瑞陜西分析指出，“真正釋放置業需求，還需‘認房不認貸’首付、利率等政策的真正全面落地執行。”

二手房成交量持續上揚

事實上，近期的西安二手房成交量呈現上揚態勢。

據西安市住建局的統計，8月西安全市存量房（二手房）網簽備案面積92.79萬平方米，環比增長15.27%，同比增長41.84%。其中，住宅網簽備案面積73.72萬平方米（7495套），環比增長5.19%，同比增長17.73%。

這已是西安二手房市場連續兩個月成交量上漲。在7月，西安二手住宅網簽備案面積70.08萬平方米（7086套），環比增長4.88%，同比增長13.03%。

此外，西安住建局公布的數據統計顯示，截至2023年8月底，西安二手住宅已累計成交64425套，超過了去年全年的成交量。

西安灞橋區德佑一門店經紀人王田在第三方平臺上告訴《每日經濟新聞》記者，這兩個月二手房成交量確實有所回升，來看房的人也多了，8月份其所在門店二手房成交量就有10多套，9月份到現在已經超過上個月的成交量了。

“這與政策利好有一定關系，現在西安實行‘帶押過戶’，而且首套房最低首付比例為20%，二套房最低首付調整為不低于30%，如果首套房貸結清，二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示，部分業主急于出售，在價格上議價空間相對較大。

反映到整體情況來看，國家統計局數據顯示，7月西安二手房價格環比下降0.6%，同比下降1.1%；到了8月，這一降幅有所收窄，環比下降0.3%，同比下降0.9%，降幅均有所收窄。具體在面積段上，8月90平方米以下二手房源環比下降0.6%，90~144平方米房源環比下降0.2%，144平方米以上房源環比下降0.2%。

“不過隨著成交量的連續上漲，加之二環外限購取消，這幾天一些房源的議價空間在收窄，部分業戶也調高了掛牌價，特別是一些位于二環核心區的房源。”王田表示。

“今天一早就有房東發消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”張娟在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，兩周前該房源掛牌價才剛剛下調了一萬元。

但需要注意的是，西安的二手房掛牌量同樣在上升。

諸葛找房網數據顯示，截至9月21日，西安各個區二手房掛牌量總和已經達到16.9萬套，其中在二環外限購取消的次日（9月20日），即新增二手房掛牌3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價房源874套，比前一日下降31.61%。

打折優惠仍是市場主流

“這個月以來，看房的人就比之前有所增加了，雖然上周末還沒有正式發文宣布取消二環外限購，但那兩天就有100多組客戶來看房。”9月20日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份在第三方平臺上進行咨詢時，高科麓灣國際社區一置業顧問張宇如是表示。

“當時就有傳聞西安會取消限購，所以部分客戶，特別是由于限購政策影響的客戶就提前來看，等政策有變，一些客戶看合適了可能就立馬簽合同了。”張宇說，9月19日限購政策出來后，第二天就有客戶來咨詢項目情況來。“雖然增長量還不多，等到這周末應該能更加明顯。”

根據9月19日西安市住建局發布的消息，從即日起取消二環外限購政策。至于為何只取消二環外的限購措施？在克而瑞陜西看來，由于二環內市場份額較小，取消二環外限購，基本意味著西安限購政策全面寬松。

來自克而瑞陜西的數據也顯示，根據2018~2023年西安二環內住宅市場表現來看，由于土地資源的稀缺，住宅供求規模逐年縮減，年均成交規模60~70萬平米，占比全市（主城區）的市場份額不超過10%。

“2023年二環內市場較為活躍的僅剩大明宮板塊，大興新區、其他版塊多為老項目清盤或延遲備案。”而從價格層面來看，由于地段的稀缺性，改善項目的主力銷售，價格逐年走高，2023年成交均價達到19000元/平方米，整體與主城區價格持平。

“限購的寬松必然釋放部分置業需求，當然這部分需求主要集中在改善置業層面，剛需缺的是‘鈔票’而非‘房票’。”克而瑞陜西分析表示，根據西安主城產品結構來看，主城成交面積段120~144平方米，而144平方米以上的面積段累計也在40%以上，可見改善需求的強勁。政策放開，或將進一步激活這部分有需求但沒有購房資格的改善置業者。

不過，盡管市場預期有所扭轉，但整體來看，目前開發商表現仍較為理性，打折優惠仍是市場主流，不少項目還推出了“首付分期”活動。如位于西安新房成交主流區高新區的天琴灣項目，首付僅需5萬元，其余首付1年內付清；南飛鴻·玖璽大觀首付僅需5%，其余首付分3次還清；萬科·東望首期也僅需支付10%的首付。

另據美城機構統計，9月，西安預計將有42盤8278套房源入市，主城區競爭壓力進一步加大，其中高新區共計9盤1400余套房源，供貨量最大。

而在8月，高新區也是西安新房成交的主力。根據克而瑞陜西數據顯示，8月西安全市成交面積為77.92萬平方米，環比上漲4成，其中高新區成交面積18.15萬平方米，占比29%；成交均價則達到了25347元/平方米，雙雙領跑。這也使得8月西安新房價格持續上漲。9月15日，國家統計局發布的數據顯示，8月西安新房價格環比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環比漲幅和三亞、海口并列全國第一。

不過需要指出的是，在“認房不認貸”已在全國近40個城市施行時，目前西安還尚未官宣“認房不認貸”。克而瑞陜西表示，此次二環區域的限購取消或將導致西安市場的分化進一步加劇，減少了限制的改善客戶進一步向主城集中，外圍區域的客戶將進一步被分流，“外冷內熱”的趨勢將進一步加劇。“但真正釋放置業需求，還需‘認房不認貸’首付、利率等政策的真正全面落地執行。”

（應受訪者要求，文中王田、張娟、張宇為化名）