每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

“近期全國各地接連官宣‘認房不認貸’、取消限購等政策，釋放出優化房地產政策的強烈信號，受到行業人士的關注。不過在需求端看房流量上升的同時，市場仍處在謹慎樂觀的態勢。”

9月25日，由每日經濟新聞主辦的2023第十三屆中國價值地產年會在深圳舉行。在演講環節，綠地集團董事、執行總裁，綠地金創董事長、總裁耿靖從房地產市場、行業形勢和房企的大模型數字化應用等方面，剖析了企業應對行業下行周期的戰略選擇。

耿靖表示，行業進入深度調整期，房企將逐步從“開發商”和“投資商”兩者的角色分離。“投融資模式已成為房地產企業的核心競爭力之一，數字化應用引領行業發展，綠地集團為此較早地做了嘗試。”

綠地集團董事、執行總裁，綠地金創董事長、總裁耿靖 圖片來源：受訪者提供

“樓市回暖需要發揮政策集束戰術”

自今年7月24日中央政治局會議定調適時調整優化房地產政策以來，針對房地產市場的政策“工具箱”正逐漸打開，部分熱點城市的看房量出現微弱上揚。

在耿靖看來，各地房地產優化政策先后落地實施，一步一步在試探市場的反應效果。在解除限售限購措施之后，對于市場來講，下一步期待在限價環節有所體現，把價格交給市場來決定。特別在一手房高端住宅市場，避免再出現一線城市“一日夫妻”排隊買房類似的事件。

“新建商品住宅的另一方面，政策可以對剛需和保障房的價格進行調控。而高端住宅的價格應該由市場來決定。以免因一二手房的巨大價差，導致市場人為的局限和矛盾。”

從政策的角度，耿靖建議，“刺激樓市回暖需要發揮集束戰術，集中解除不利于市場發展的捆綁政策，有效提升市場信心，或許比一條一條試探性的政策，對市場更有成效。”

今年以來，各地對于房地產市場的需求端和購買端做出了一系列政策優化調整，而本輪對房地產市場的宏觀調控中，市場主體即房地產開發商還未有所顯現。在這種情況下，業內更為期待的是政策層面對修復房地產開發商的主體信用體系給予更大的支持力度。

原因在于，開發商的主體信用受損以后，經營流動性出現困難，失去拿地意愿及拿地能力，導致地方財政受到巨大的壓力。開發商的主體信用受損，造成房源交付不確定性及不安全的預期，影響了消費者的購買欲望。

基于一系列因素，耿靖表示，解鈴還須從源頭入手，只有對開發商主體信用進行修復，才能真正解決本市場存在的問題。借鑒國家此前設立資產管理公司剝離四大銀行不良資產并進行專業化管理的模式和經驗，讓房企輕裝上陣，減負前行。

去年的政府工作報告提出，設立金融穩定保障基金，運用市場化、法治化方式化解風險隱患，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

“在中國十萬億級產業規模的房地產市場，通過設立金融保障基金，修復房地產市場主體信用，對于出現較大系統性風險的主體，運用上述方式對其不良資產及負債進行剝離，將有利于化解風險，保障企業健康前行。”耿靖表示。

“本輪調整后企業分工將進一步細化”

本輪房地產業調整無疑將使得行業大規模洗牌，各家開發商無不在轉型與升級兩個方向付出努力。面對行業最新形勢，開發商也在適時調整發展戰略。

耿靖指出，早在2015年，中國房地產市場就曾有過“崩塌論”的觀點，作為市場主體，房地產企業一直以來都是“包打天下”的角色定位。本輪調整后，市場將逐步系統化，企業分工也將進一步細化。

“簡而言之，在未來房地產領域投資層面，或將出現投資商、開發商和運營商的‘三商模式’”。耿靖認為，“三商”加上建造商，將是企業轉型的方向。其中，保險基金、養老基金等長期資本會發展成為投資商的主流角色，開發商則逐步“由重變輕”，往項目品質、銷售去化等方面著力。

在房地產企業由投資商與開發商的角色分離趨勢下，投融資模式也將發生改變，并成為企業的核心競爭力之一。

耿靖介紹了綠地集團在投融資模式方面的變革：在開發拿地階段引入地產基金和長期資本，等到培育期則選擇與有著穩健收益的債型基金合作，當資產形成穩定的收益后再設置退出環節。

這與政策端的支持方向相互呼應。今年3月，我國正式將消費基礎設施納入REITs發行范圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

公募REITs擴募讓非住宅開發類的消費型基礎設施等固定資產，打通資產運營“投融管退”的閉環，便于資金循環利用。

步入大模型時代，耿靖談到，綠地在運用工具進行市場分析和預測方面也發展到了新的階段。

2019年，綠地集團提出“數字綠地”戰略，由旗下的綠地數字科技有限公司作為職能承載，在大數據應用及開發層面構建數字化生態場景，基于綠地集團的多元化產業構建數字平臺。

目前，綠地構建的大模型和數據生態，基本覆蓋各個客群場景、產業鏈和供應鏈。無論是To B或To C客群，既是數據的提供方，同時是數據的應用方。

經過四年多努力，綠地已完成構建平臺、數據源導入的基礎階段，逐步升級到了分析和加工清洗、數據網格應用階段。耿靖表示，“數據要素明確成為綠地的第五生產力要素，不僅向生態成員共享，并且通過數據交易和交換等方式進一步輸出，帶來額外的商業價值，賦能生態鏈中的企業。”

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封面圖片來源：每受訪者提供