每經編輯 盧祥勇    

自9月25日起，包括四大行在內的多家銀行開始批量下調存量首套房貸利率。當日，“存量房貸利率今起下調”的話題沖上熱搜，在大量房貸借款人同時打開自己手機銀行APP查詢之際，部分國有大行、股份行和城商行的手機銀行APP或小程序一度出現系統繁忙或顯示延遲的現象。

不過截至發稿前，絕大多數銀行APP的相關功能已可正常使用。

在政策實施首日，從媒體報道和網友曬出的帖子看，減少的月供金額少則近百元，多則數千元。甚至有網友調侃說，“一天就省下了一年的工資”。

也有網友疑問，在同一個城市，“為何別人調降之后是4.2%，我的卻是4.3%？”

為何是4.3%不是4.2%

據央視財經，據了解，像北京、上海等一線城市，如果房貸總額在200萬元以上，利率調降之后，每月節省的房貸月供甚至可能超1000元。

而據都市快報，杭州的陳先生2021年9月利率“站崗”，這次從LPR+145bp降至LPR，1.4萬元月供縮減至1.24萬元，節省了30多萬元利息。同一個時間段買房的金女士，調整前的利率更高，達5.85%（LPR+155bp），調整后為4.3%（LPR）。

25日下午，杭州的肖女士特地點了杯奶茶慶祝。2017年她購入首套房，目前剩余本金170多萬元，這次調整了10個bp，幅度不算大，目前每個月少還90多元，等接下來的重定價日還能再降10個bp。

為什么有些人調整后是4.2%，有些人是4.3%？這是因為重新定價日的不同。

人民銀行會在每月20日公布最新的LPR，其具體數值一年內可能會變動多次。根據政策規定和合同約定，存量房貸一般每年調整一次。

有人的房貸利率重定價日是每年的1月1日，即每年1月1日調整一次，這類人群目前仍要執行2022年12月的LPR，也就是4.3%，假如年內LPR不再調整，由于今年6月LPR降至4.2%，明年1月1日，貸款利率則會降至4.2%。但也有人房貸利率的重定價日是在每年的貸款日調整——比如10月發放的貸款，以后每年10月調整一次。

比如上文中的金女士，她的重定價日是4月7日，參照是今年3月份5年期以上LPR，也就是4.2%。而肖女士的重定價日是11月1日，在重定價日之前參照的還是去年10月的LPR，也就是4.3%。如果今年10月公布的LPR仍是4.2%，那么11月1日起她的利率將調整至4.2%。

據紅星新聞，嚴躍進介紹，此次存量房貸利率調整后，實際上市場上出現了三種不同的月供利率：一部分是低于年初LPR4.3%的，這部分群體普遍是過去貸款的時候拿到過折扣，已經執行了低于4.3%的利率，所以不參與此次調整；而等于4.3%的利率則是最普遍的，各地銀行從便捷和統一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率，比如一些業主可能過去利率為5.3%，直接減少了100個基點，其減負效應非常明顯；還有一部分高于4.3%的利率，主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可能可以下調，但是購房時底線就是LPR+55基點，即4.85%。

利率調整變成還款年限調整？

建行回應：暫時現象

9月25日，存量房貸利率調整集中落地。不少建設銀行房貸客戶在社交媒體反映，打開該行手機APP后并未顯示房貸利率下調；也有人表示，當前APP顯示每月還款金額與此前相比并未發生變化，而是縮短了貸款期數，由此引發部分網民疑問。

據券商中國報道，一位家住南京的建行客戶表示，已有建設銀行工作人員向其解釋稱，“貸款基本信息的利率要9月26日更新，除了存量房貸利率調整界面查詢到的房貸數據，其他界面包括還款計劃、期限等都暫未更新，展示數據并不準確”。

對于“貸款縮短期限”的問題，上述工作人員還解釋稱，“目前查詢還款計劃時，以往月供數據匹配到新利率計劃，系統會出現自然縮期現象，待次日重新查詢后，月供金額會降低。”簡而言之，當前客戶查詢的結果并不是最終結果，以9月26日8點后查詢的結果為準。

另據財聯社報道，建設銀行深圳分行相關人士回應稱，這是查詢路徑不對導致的暫時現象。“有客戶按照老路徑進入‘我的貸款’模塊去查，發現信息不對，其實這里目前顯示的不是最終結果。以9月26日8點后查詢的結果為準。”上述人士稱，目前建行客戶查詢的正確路徑是：進入手機銀行里的“存量貸款利率調整”模塊查詢。

據建設銀行9月25日發布的存量房貸利率批量調整問答，9月25日8:00起，客戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道“存量房貸利率調整”功能查詢利率調整結果；其他入口查詢將于9月26日更新利率信息。

對于查詢利率調整后客戶的每期還款金額，建行稱，9月26日8:00起，客戶可登錄建設銀行手機銀行APP，點擊“借錢”-“我的”界面查詢當期還款金額，點擊“詳情”-“還款計劃”可查詢利率調整后剩余還款期每期還款金額。

銀行讓利緩解提前還款壓力

據業內人士估算，存量首套房貸利率調整后，逾4000萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。“下調存量首套房貸利率，不可避免地會對銀行利息收入帶來一定影響，銀行凈息差將進一步承壓。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

中信銀行副行長謝志斌曾透露，中信銀行個人住房按揭貸款規模約9500億元，其中利率高于新增貸款利率的存量房貸規模約6000億元。預計存量房貸利率每降低10個基點，將會對該行房貸收益產生約6億元的影響。

盡管如此，多家大行仍積極批量調整存量首套房貸利率，中小銀行也陸續參照國有銀行制定并發布實施細則。

建行相關人士表示，此次調整將會對商業銀行的利息收入及凈息差產生一定壓力，但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規范住房信貸市場秩序，推動房地產市場平穩健康發展。

據新華社報道，在湖南永州買房的歐陽先生表示，“知道存量首套住房貸款利率將下調后，我果斷取消了提前還款申請，把原本要歸還農行的40萬元作為后續企業經營的重要資金。”他曾于8月向銀行申請提前歸還房貸，但得知當前5.035%的房貸利率將下調至4.3%后，立馬取消了9月中旬正式還款的預約。

編輯|盧祥勇 杜波

校對|何小桃

每日經濟新聞綜合自央視財經、新華社、券商中國、都市快報、紅星新聞