每經(jīng)記者 王郁彪    每經(jīng)編輯 劉雪梅    

站在宏觀的視角，區(qū)域內(nèi)物流倉儲設(shè)施布局的體量與規(guī)模，無疑是衡量產(chǎn)業(yè)效能、經(jīng)濟(jì)與社會等綜合效益的重要依據(jù)之一。

在這其中，貨物商品的儲存與流轉(zhuǎn)需求是否旺盛？每日每時甚至每秒，誰在進(jìn)港出港？對應(yīng)之下，背后設(shè)施的建筑規(guī)模、形式，投資力度以及相應(yīng)的配套服務(wù)怎樣求變？都是尋得宏觀問題階段性答案，需要進(jìn)一步作出的提問。

普洛斯增城物流園 圖片來源：企業(yè)供圖

深入到物流園區(qū)、高標(biāo)倉、冷庫場景，或許能摸清一些關(guān)于區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、市場以及呈現(xiàn)出的相應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化。普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“以進(jìn)出口貿(mào)易來說，如今占進(jìn)出口貿(mào)易量主要的已不是傳統(tǒng)的鞋服加工類產(chǎn)品、玩具或者小家電。我們看到‘出口新三樣’是新能源汽車、鋰電池、太陽能光伏板，在目前出口類別里占比較高，出口商品的貨值和利潤也更高了。”在趙明琪口中，這些經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的變化帶來了新的市場機(jī)遇。

物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的抗周期能力，市場態(tài)勢層面，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。趙明琪則認(rèn)為，“企業(yè)選擇自建基地是可以理解的，也是基于其業(yè)務(wù)運(yùn)營和經(jīng)營穩(wěn)定性的一種選擇。而且，他們選擇布局自有基地的同時，也與普洛斯這樣的第三方企業(yè)保持非常長期的、有體量的、健康的合作關(guān)系。”

稀缺性造就“抗周期性”

生鮮品類的爆發(fā)，讓冷庫需求驟增，而事實上，整個物流倉儲設(shè)施的火熱與長期性，一定程度上都源于這種“供不應(yīng)求”。特別是位處重要區(qū)域節(jié)點，智能設(shè)備林立的高標(biāo)倉，更是稀缺資源。

今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次擴(kuò)募工作。記者注意到，基礎(chǔ)設(shè)施項目擴(kuò)充至10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。其也是首批完成擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

擴(kuò)募的背后，是普洛斯整體穩(wěn)定的增長。最新財報顯示，二季度，普洛斯中國物流和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施新開工面積超100萬平方米，同比增長246%；新交付項目面積超60萬平方米，同比增長54%。

此外，今年上半年，普洛斯中國營收達(dá)6.4億美元，同比增長6.5%。截至2023年6月30日止，普洛斯中國財務(wù)凈杠桿率維持在24.8%，流動性充裕。

2月上市的嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT也在中期報告中指出，截至2023年6月30日，京東倉儲REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目合計收入為4995萬元，凈利潤1670萬元，可供分配金額3544萬元。其位于重慶、武漢、廊坊三個物流節(jié)點城市的三個項目截至6月30日出租率均為100%。

園內(nèi)租戶普冷冷庫內(nèi)景 圖片來源：企業(yè)供圖

順豐房托中期業(yè)績也顯示，上半年順豐房托收益為2.236億港元，同比增長13.2%；物業(yè)收入凈額1.807億港元，同比增長11.8%；可供分派收入1.171億港元，同比增長7.1%。

相對穩(wěn)定的出租率和相對穩(wěn)健的增長，體現(xiàn)出了高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的抗周期性，特別是疫情后經(jīng)濟(jì)回暖，跨境、生鮮、新能源等新經(jīng)濟(jì)趨勢又增長顯著，一定程度上進(jìn)一步帶動了本就“供不應(yīng)求”的高標(biāo)物流倉儲市場。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整在即 倉儲物流新變化悄然而至

一些新變化正悄然降臨。

普洛斯中國財報顯示，在客戶服務(wù)方面，今年二季度簽訂租約達(dá)1900個，新簽租約面積達(dá)680萬平方米，同比增長21%，尤其是食品冷鏈、跨境電商、新能源等行業(yè)需求旺盛。

趙明琪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生一系列變化。以進(jìn)出口貿(mào)易來說，如今占進(jìn)出口貿(mào)易量主要部分的，已不再是傳統(tǒng)的鞋服加工類產(chǎn)品、玩具或者小家電的制造和出口。出口的新三樣是新能源汽車、鋰電池、太陽能光伏板，在目前出口類別里占比較高。

“不難發(fā)現(xiàn)，出口商品的貨值和利潤也更高了。對于倉儲物流企業(yè)而言，這無疑是一個結(jié)構(gòu)性變化，帶來的新的市場機(jī)遇。”趙明琪進(jìn)一步解釋。

記者注意到，近期國能普洛斯綠色能源投資平臺完成設(shè)立，預(yù)計資本金規(guī)模約40億元，投資人包括國家綠色發(fā)展基金以及國家能源集團(tuán)旗下綠色低碳基金。這是普洛斯與國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)合作設(shè)立的首個包含風(fēng)、光、儲能等多種新能源基礎(chǔ)設(shè)施的投資平臺，預(yù)計總投資規(guī)模近200億元，

除新能源行業(yè)外，趙明琪還向記者表示，跨境電商、生鮮冷鏈及數(shù)字化轉(zhuǎn)型也正成為物流倉儲運(yùn)營新的增長引擎。

華南是跨境電商最主要的集貨地之一，基本上每家企業(yè)都在華南做比較大規(guī)模的布局。據(jù)記者線下走訪普洛斯華南區(qū)域部分物流園區(qū)觀察，電商零售客戶占據(jù)了普洛斯華南區(qū)域的半壁江山，既包括傳統(tǒng)電商客戶，也同時涵蓋跨境電商、冷鏈（食品及醫(yī)藥）、生活時尚等業(yè)務(wù)主體。

“還有一個是，現(xiàn)如今，大家習(xí)慣了在線上買生鮮，所以像生鮮冷鏈、預(yù)制菜、到家服務(wù)和‘最后一公里’的供應(yīng)鏈，也是我們看到的新增長機(jī)會。”趙明琪進(jìn)一步透露。

此外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型，自動化及硬科技的投入也成為大趨勢。如，現(xiàn)下許多時尚奢侈品品牌都開了線上店，時尚消費(fèi)品類從線下向線上轉(zhuǎn)移的趨勢非常明顯，意味著品牌對后臺物流的組織過程、倉庫內(nèi)分揀的業(yè)務(wù)量也開始發(fā)生了變化。

“原來只需要整箱出貨，現(xiàn)在變成一個又一個小包裹出貨，對于倉庫內(nèi)的作業(yè)要求、系統(tǒng)化的支持、自動化分揀設(shè)備的要求都在提升。轉(zhuǎn)型的過程中，新需求也在產(chǎn)生和增加。”趙明琪解釋。

區(qū)域選擇、業(yè)務(wù)方向多交叉 如何共享市場紅利？

在線下走訪時記者發(fā)現(xiàn)，普洛斯華南區(qū)域還有一個較大的優(yōu)勢是汽車產(chǎn)業(yè)。普洛斯華南相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，普洛斯整個華南區(qū)服務(wù)汽車及零配件客戶的面積將近25萬平米，占當(dāng)?shù)刈赓U面積的15%。

某全球知名汽車品牌在中國有三個進(jìn)口基地，其中位于華南的進(jìn)口基地就選在普洛斯的園區(qū)。“這也就意味著你看路上跑的該品牌車，四臺里可能有一臺就是從我們園區(qū)里開出去的。”普洛斯華南業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹。

區(qū)域定位和產(chǎn)業(yè)的變化是明確的，市場上的玩家共同享有對應(yīng)出現(xiàn)的紅利，但同時也難免涉及業(yè)務(wù)上的交叉。

財報中，京東產(chǎn)發(fā)就表示，目前服務(wù)的行業(yè)已涵蓋汽車、新能源、冷鏈醫(yī)藥、快遞快運(yùn)以及零售消費(fèi)品等。而借助專有的項目管理平臺及智能管理中心等數(shù)字化工具，為TikTok、SHEIN、理想汽車、東風(fēng)汽車等行業(yè)頭部客戶提供服務(wù)。

而在重點區(qū)域的選定上，華南區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)不僅是普洛斯未來關(guān)注的重點，也是順豐的。在此前的財報業(yè)績說明貨上，順豐房托行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強(qiáng)就曾透露，順豐房托將更加專注大灣區(qū)和成渝地區(qū)，依托順豐現(xiàn)有業(yè)務(wù)優(yōu)勢，去尋找新的投資目標(biāo)。

對此，趙明琪告訴記者，部分電商物流企業(yè)加大對于物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資，很大程度還是基于他們自身運(yùn)營的需要。在很多發(fā)達(dá)的一線城市，普洛斯園區(qū)的出租率都是非常高的，很難只滿足某一家客戶的需要。

因此，她認(rèn)為，在這種情況下，這些企業(yè)選擇自建基地是可以理解的，也是為了他們的運(yùn)營和經(jīng)營穩(wěn)定性的選擇。但在一些區(qū)位，如果類似普洛斯這樣的第三方更有優(yōu)勢的話，他們也會選擇第三方。也就是說，其在布局自有基地的同時，同時會與普洛斯保持非常長期的、有體量的、健康的合作。

封面圖片來源：企業(yè)供圖