每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

近兩三年間，房地產行業經歷了前所未有的深度調整，房地產市場供需關系也呈現出前所未有的新格局。新形勢下，這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌？房地產企業風險是否已經出清？行業短期企穩之后又將走向何方？

9月25日，在深圳舉行的2023第十三屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯合中國指數研究院重磅發布《2023房地產行業發展趨勢白皮書》（以下簡稱《白皮書》），從政策研究、風險化解、市場研判和趨勢分析四大維度全面剖析行業，并研判行業未來發展。

中指研究院常務副院長、中指控股CEO（首席執行官）黃瑜現場解讀《白皮書》時表示，“房地產行業仍然是十萬億級的大市場，只不過核心城市的聚集效應將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優化投資積極換倉，并且盤活存量，挖掘保租房的市場有機會，將存量非住宅改為保租房，爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發展模式。”

中指研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜現場解讀《2023房地產行業發展趨勢白皮書》 每經記者 張建 攝

核心城市或迎“金九銀十”行情

房地產市場的復蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產市場在積壓需求集中釋放后，呈現出先揚后抑、逐步探底的降溫態勢。行業持續低迷以及風險的積聚無疑對整個宏觀經濟、金融系統的穩定均帶來了不利影響，穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟大盤至關重要。

7月24日，中央政治局會議為房地產行業定調，明確提出“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

多部委7月底以來從優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設、推進城中村改造等方面頻繁表態和落地具體舉措，釋放積極信號，也為各地優化樓市政策打開了空間。

《白皮書》指出，8月底出臺的房地產政策主要有三個核心：一是全面執行首套住房“認房不認貸”政策；二是明確下調首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調二套房貸利率下限至5年期以上LPR（貸款市場報價利率）+20基點；三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認房不認貸”本質是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動信貸需求恢復。

中央定調之后，各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強。北上廣深等30余省市落實首套房“認房不認貸”，南京、濟南、青島、鄭州、沈陽等多地相繼取消限購限售政策；同時各地多個城市出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉公”貸款、異地公積金購房等政策。

北京上海市場情緒快速提升，熱度明顯高于其他城市，根據中指監測，部分項目在政策出臺后第一個周末的銷售量趕超8月全月銷售量。二手住宅方面，8月重點城市市場活躍度繼續回落，多城市“認房不認貸”落地后，重點城市二手房成交套數環比下降7.8%，同比增長6.6%，絕對規模仍處在今年2月以來周度低位。

《白皮書》預測，核心城市或將迎“金九銀十”行情，若一線城市限購等政策不松動，預計待積壓的購房需求釋放后，銷售市場或重新進入平靜期。從全國市場來看，當前優化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現，三四線城市在市場預期漸穩之下，以價換量或帶動需求釋放，價格短期或延續下跌態勢。

出險房企應盡快恢復經營常態

2023年，房企風險出清加快房地產行業深度調整。

疊加經濟下行、銷售下滑、融資困難，民企債券違約頻發。《白皮書》統計，自2020年以來債務違約房企有68家。雖然自去年四季度以來政策有所放松，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業融資面仍然處于筑底階段。8月底監管部門密集出臺的政策利好，或將改善房企的現金流狀況，使得新增房企違約風險稍有降低。

但與此同時，房企也通過債務展期、以資抵債和債轉股等實現債務重組，積極自救。此外，部分企業通過逆向混改等形式化解風險。《白皮書》指出，對于出險房企而言，通過債務重組獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態，改善經營現狀，回歸正軌。

在政策支持下，出險房企可以通過引入資方復工復產、加快銷售促進回款以及盡快恢復組織機能，有效應對債務危機，逐步恢復經營。

如融創中國，去年在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經獲批總數超百億元的紓困基金；2023年4月，佳兆業深圳“天宸”項目在政府的指導下，引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司進行合作。

新房銷售面積進入見頂回落階段

隨著人口、城鎮化水平等支撐住房需求釋放的動能逐漸減弱，近年來，市場供求關系發生了重大變化，我國新房銷售面積也已進入見頂后的回落階段。

黃瑜指出，“首先，我國城鎮人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，2020年城鎮家庭戶套戶比已超1套，人均超一間房，居民基本住房需求已得到滿足；第二，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩；第三，居民杠桿率已較高，2022年我國住戶部門杠桿率為61.9%（2008年僅為17.9%），接近發達經濟體平均水平，未來進一步加杠桿空間有限。”

在此背景下，地區分化進一步顯現，優勢地區市場仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場關鍵支撐。

以成都、西安、鄭州、杭州等城市為例，2010~2020年人口增量超200萬，2022年這些城市人口集聚能力進一步顯現，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三，人口增加對房地產市場形成較強支撐。北上廣深四個一線城市過去人口增長較快，2022年受多重因素影響，人口均下降，但一線城市人口規模大，短期人口減少并不改變房地產市場中長期發展潛力，住房需求具備較大空間。

《白皮書》預測，未來3~5年內每年新房銷售面積仍將維持一定規模，但難以突破2021年商品房銷售面積17.9億平方米、住宅銷售面積15.7億平方米的高點，市場將呈現總量回落、城市分化、需求分化的特征，未來兩年商品住宅年均銷售規模或在11億~12億平方米左右。

2023年仍是“保交樓”關鍵節點

《白皮書》指出，2023年仍是“保交樓”的關鍵節點。

在相關舉措不斷落實下，全國房屋竣工表現持續改善。2023年1~7月，房地產開發企業施工面積同比下降6.8%，新開工面積同比下降24.5%，而房地產開發企業房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬平方米，同比增長20.8%。

在當前市場背景下，交付力成為企業最大的產品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質量交付”目標，越來越多的企業開始探索實踐。2023上半年，有4家企業交付套數超十萬套，12家企業交付套數超五萬套。

2023年，房企重點圍繞產品落地及優化服務兩大環節，搭建完善的全周期交付體系。在新的市場形勢下，“穩”是關鍵、“新”是機遇，未來能夠平穩過渡到“新發展模式”的房企才能始終站在行業前列。

《白皮書》指出，房企既要腳踏實地，把構建安全經營放到企業發展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質量；也要仰望星空，在市場變化中洞察潛力市場機會，結合自身稟賦精細化運營尋求長期發展路徑。