每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

中駿集團控股（HK01966，股價0.255港元，市值10.77億港元；以下簡稱中駿）也進入境外債務管理了。

在今年8月4日支付了一筆美元債利息的兩個月后，中駿10月4日公告稱，沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。同時，自10月5日上午9時起，中駿4只未償還本金18億美元的境外美元優先票據暫停交易，直至另行通知為止。

中駿在公告中表示，為確保公司長遠發展，并保障所有持份者的利益，確保物業交付及穩定業務營運面對行業的困境，“本集團將集中資源確保已預售的物業竣工交付。”

圖片來源：中駿集團控股公告

已償還境外債本息共約15.6億美元

此前，中駿一直堅持償債，是少數堅持履約的民營房企之一。

今年以來，中駿先是于3月及4月份在境外市場回購和兌付了5億美元優先票據，并償還了于2023年8月到期的5.4億元6.95%公司債券；8月4日，支付7000余萬美元債利息。

今年1月，中駿成功發行由“中債增”全額擔保的2023年度第一期中期票據，利率4.1%、發行規模15億元，成為2023年首批獲得中債增支持成功發債的民營房企；8月，又發行一筆7億元的第二期中期票據，利率4.28%。此外，中駿還在7月在境外獲批一筆本金為2.55億港元及8910萬美元的銀團貸款，用于借新還舊。

公告顯示，自2022年1月1日至公告日，中駿已償還境外債務本金和利息共約15.6億美元。

2022年，中駿境內外公開市場累計償債近115億元，于2023年4月與8月也分別再度償債5億美元和5.4億元人民幣。

“在償還以上公開市場的債務以后，集團債務結構得以進一步改善，但民營房企融資環境仍難以破局，流動性仍存巨大壓力。”中駿2023年半年報顯示，截至今年6月30日，中駿總債務已由從2022年末的441.57億元降至379.35億元。

中駿在公告中表示，“進入2023年第二季度，公司的銷售持續下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續增加。即使本集團竭盡全力，流動現金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務所需。于本公告之日，本公司沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。”

根據公告，未支付貸款已導致公司的境外美元優先票據出現違約事件。“未支付貸款可能會導致債權人根據相關融資的相應條款要求加快償還債務或采取行動。截至公告日，集團尚未收到有關境外債權人要求加快償還債務的任何通知。”

公告顯示，自10月5日上午9時起，中駿4只未償還本金18億美元的境外美元優先票據暫停交易，直至另行通知為止。

中駿表示，將盡快委聘外部顧問，協助本集團就現在的資本結構及流動性進行評估，并探索可行的全面解決方案，以確保本集團的長遠發展及保障所有持份者的利益。本公司計劃積極與境外債權人溝通，爭取他們的支持和理解，以期友好解決債務問題。

10月5日，穆迪將中駿集團的家族評級(CFR)從“Caa1”下調至“Ca”，并將該公司的高級無抵押評級從“Caa2”下調至“C”，展望仍為負面。

三四線城市去化壓力拖累銷售回款

在今年以來百強房企銷售額整體出現下行、區域城市分化加劇的大環境下，中駿仍在奮力搶抓銷售。

今年1-9月，中駿以247億元的銷售額排在行業第46名，權益銷售占比為84%。

中駿在2023年1-9月排在房企全口徑銷售金額榜第46位 來源：克而瑞

上半年，中駿共有80個在售項目，分布在50多個城市，杭州、北京兩地仍是其銷售的主陣地，合約銷售金額分別達到58.39億元和25.94億元，分別占比29.1%和12.95%。

但從土地布局上看，截至6月30日，中駿在一線城市、二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本的11.0%、54.7%及34.3%。而土儲成本則在一定程度上反映了中駿當下的布局結構。而重倉二三四線城市，意味著在市場下行期，中駿將面對更多的銷售不確定性。

中駿也意識到一線及熱點二線城市與其他城市的市場在繼續分化，一線城市及熱點二線城市土地仍然吸引競投，而三四線城市在短期宏觀環境未見大幅改善的情況下，市場去化仍然困難。

對于去化艱難的三四線城市，中駿只能通過“一盤一策”定價確保流速；以樓棟新推和改善型產品推貨，小幅提價，修復利潤。

另一方面，中駿的經營性業務占比較高，從一定程度上彌補了部分區域銷售的下行。今年上半年，中駿商管營收增加了6.2億元，歸母凈利潤增值1.4億元。其中，北京西長安和唐山中駿世界城開業，官方透露的招商率達到100%，開業率為99%。

中駿方面向《每日經濟新聞》記者表示，“公司也將全力做好保交付工作，年內截止目前已實景呈現住宅近27000套，預計今年內實景呈現住宅近50000套，這一數據與2022年相同。”

在今年的年中工作會議上，中駿管理層再度強調了“提效、降費、增收”，并提出在注重客戶需求的基礎上，優化效率和成本管控，推動服務性營收穩健增長，進一步優化投資回報。除了銷售端充分挖掘產品價值，推動銷售及回款外，管理層要求優先保障工程交付，確保企業現金流安全，繼續力爭融資突破并提升資金效率。

對于住宅開發的重難點項目，接近中駿的人士表示，公司一直以來都比較重視產品，這兩年在一二線城市的項目交付的經驗，去想辦法做一些迭代，去適配更多項目。

中駿方面也透露，公司仍在積極優化資金安排，持續與債權人溝通商討解決方案。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉在分析中駿出險的原因時提到，“一方面是因為過去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款。”

“另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城沉淀了非當期項目開發的利潤，這部分資金影響了企業的周轉能力。加上三四線城市的資金監管比例比極大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實屬正常。”張宏偉補充道。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：視覺中國-VCG111423448141