每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

“市場積累的反彈力量和政策支持給恢復提供了一定動力，但短期恢復的基礎還不牢固，建議地方政府在供給端有更積極的落地舉措。”

10月20日，萬科媒體交流會上，對于外界普遍關心的市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，住房需求從“有沒有”走向“好不好“的階段。未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米，現階段住房建設水平顯然超跌了。

在兩年前的交流會上，郁亮對房地產行業的感悟與看法是16個字——尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。但他在本次交流會上坦言，目前行業內大家都很煎熬，壓力都很大，都不容易。

郁亮在媒體會上 企業供圖

不能指望政策一招解決所有問題

關于市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。根據第七次人口普查數據，全國城鎮人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計，未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離中樞值有較大差距。他認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

在8月份的中期業績會上，郁亮曾表示，當前國內城鎮人口9.2億，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米，國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，保守估計，未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

在本次交流會現場談及短期市場表現時，郁亮分享了一組行業數據——8月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果；9月，一、二線城市成交面積環比增加13.4%；10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。他認為，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。

“不能指望政策一招解決所有問題。”在郁亮看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措。例如，對于庫存過多的地區，暫時放緩土地供應節奏，而對于過去規劃用途存在偏差的土地和房產，應考慮轉變性質，做市場更需要的產品，這些都是地方政府權限內可考慮的舉措。

在8月的中期業績會上，郁亮就呼吁過，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平，因為市場已經超跌。

此后一段時間，相關部門及各地確已相繼落實重大的房地產政策，但市場反應還有待觀察。郁亮在本次交流會上表示，目前市場情緒還是比較悲觀的，還有一部分原因是房屋過剩論和政策無用這兩種聲音影響了市場情緒。

“政策不是萬能的，但絕不是沒用的。比如看9月份數據，銷售有好轉，那是因為市場本質修復力量跟政策發力來共同發力、共同作用的結果。”

對于當下樓市的階段，郁亮說，好比馬拉松“撞墻”。地產行業要從過去傳統階段向新發展階段邁進，每個企業不管怎么樣，無論愿意不愿意、是否準備好了，都要相信新發展階段都將進入循環。

郁亮表示，市場短期存壓力，長期要有信心。

“小錢、慢錢、辛苦錢”

針對開發業務，萬科一直認為，現階段是企業苦練基本功的時候。在開發業務之外，萬科近年還在持續探索經營服務類業務。這些業務一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”。

在本次交流會上，物業、物流、泊寓等萬科目前已經跑出行業領先成績的經營類業務負責人也進行了業務分享。

萬科聯席總裁、開發業務負責人張海表示，當前行業環境已發生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。今天客戶對產品功能要求高，看重包括戶型、室內裝標、景觀、配套設施、物業服務在內的綜合體驗，企業的操盤及格線標準從60分提高到80分，企業需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、產品定位、操盤效率等關鍵環節的全能高手。

張海認為，當前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練扎實，就能產生新的價值。所謂基本功，首先是按期、保質地將產品交到客戶手中。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現了“交付即辦證”。與此同時，萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動，邀請7.1萬余戶準業主參與房屋查驗和公共區域建設。

萬科集團聯席總裁、萬物云董事長朱保全則表示，萬物云“蝶城戰略”進展順利且效果顯現，萬科物業借助蝶城進入家裝市場，“研選家”業務快速增長。

對于行業前景，朱保全表示，物業服務企業正處于地產產業鏈和大消費服務行業的交匯點，需厘清自身定位且增強獨立性，在居住消費服務領域布局高增長業務。朱保全預測行業將出現“五化”趨勢，即崗位物聯網化、作業流程化與機械化、服務AI化以及管理報告數據化。

萬緯物流首席合伙人、董事長張旭表示，萬科旗下萬緯物流目前已服務全球超1600家企業，是目前中國冷鏈行業唯一能服務7個不同行業的多溫區供應鏈服務商。

而在集中式公寓領域，萬科泊寓繼續保持了規模和效率的領先，更重要的是，通過長期的精益運營，在開業規模和收入實現穩定增長的同時，自今年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月實現了累計權益凈利潤回正，預計今年內將實現整體盈利。

封面圖片來源：視覺中國-VCG31502202729