每經記者 朱成祥    每經編輯 陳俊杰    

2023年10月20日，中國證監會發布了修訂后的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“《REITs指引》”），刪除了“不含住宅和商業地產”的相關表述，并將“百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施”及“保障性租賃住房、清潔能源”等明確寫入基礎設施范圍，同時強調了基礎設施項目應當“符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求”。

中信證券認為，本次修改調整了《REITs指引》第五十條中關于基礎設施范圍的表述，將百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施依法合規納入基礎設施REITs發行范疇，是為完善監管規則進行的適應性修訂，為消費基礎設施REITs的推出搭建了制度框架。

公募REITs規模持續擴大

據悉，目前全市場共29只REITs產品發行，其中20只產品在上交所，合計募集資金逾740億元，全市場占比近74%，帶動新項目投資約4000億元，底層資產基本覆蓋基礎設施各大類資產類型，包括產業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理、保障性租賃住房和新能源等，市場規模效應、示范效應日益顯現。今年以來，上交所堅持常態化發行，共有5單首發項目及2單擴募項目完成發行，在審項目4單，另有百余單儲備項目有序推進中。

此次證監會發布修訂后的《REITS指引》，是該項指引公布以來首次修改并正式實施。中信證券認為，指引公布3年多以來，市場已成功發行29單公募REITs項目，充分證明了《REITs指引》在中國公募REITs制度安排上的統領性和前瞻性。本次《REITs指引》修改夯實了公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施的政策基礎，標志著規則的進一步完善，為中國公募REITs市場注入新的生機。

華泰證券資管基礎設施REITs業務相關負責人表示，我國基礎設施REITs試點推出以來，在監管部門和全市場的共同努力下，REITs市場規模即將突破千億，底層資產類型日趨豐富，在盤活存量資產，擴大有效投資等方面發揮了重要作用。

中金基金表示，公募REITs政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地，隨著公募REITs試點資產范圍擴展至保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等領域，預計未來公募REITs市場規模將持續擴容。產品規模和種類的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場流動性不斷提升，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值將進一步得到廣大投資者的認可。

消費基礎設施項目“呼之欲出”

國泰君安資管認為，本次REITs指引的修訂既是基于政策銜接的適應性調整，也是順應市場發展趨勢的方向指導。

國泰君安資管表示，《REITs指引》是公募REITs監管制度體系中的基石性文件，也是市場各方參與主體開展公募REITs業務的綱領性指導文件。此次修訂，使得公募REITs涵蓋的資產類型更加豐富，范圍界定更加清晰。

中金基金表示，在構建國內國際雙循環背景下，消費是促進內循環、帶動經濟發展的關鍵環節。消費基礎設施REITs可以促進購物中心、百貨商場、農貿市場等消費場所的發展，為居民提供優質的消費購物環境，改善居民生活水平。同時，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體，因此受到市場廣泛關注。

中信證券也認為，世界一些主要國家和地區的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產已具備相當規模。截至2023年9月，美國零售業REITs市值占比達14%、新加坡零售業REITs市值占比達10%。我國消費基礎設施行業市場化程度高、參與主體多元、存量資產可觀，將其納入公募REITs試點，有利于進一步提升REITs市場規模和交易活躍度，激發市場活力。

中信證券補充表示，隨著《指引》修改完成，消費基礎設施發行公募REITs的基本制度條件業已具備，首批消費基礎設施REITs項目呼之欲出。在推進基礎設施REITs常態化發行的背景下，納入消費基礎設施作為基礎資產，預計將有助于提升中國公募REITs市場規模的成長性、資產類型的豐富度、市場交易的活躍度，對REITs市場的長期平穩健康發展具有深遠的意義。

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