每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月22日，記者從上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”獲悉，今年上海第十批次新建商品住房近期將上市，共有9240套房源，備案均價(jià)為62567元/平方米。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，9月份上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.5%，領(lǐng)跑70城，同比漲幅也達(dá)到4.4%。此次入市的9240套新房，是否會(huì)對(duì)上海的新房市場(chǎng)產(chǎn)生新的壓力？

“第十批次新房源推出來，從企業(yè)角度來講，今年最后兩個(gè)月肯定還是要去沖刺一下銷售業(yè)績(jī)的。因?yàn)槠渌跄芗?jí)城市銷售的狀況都不太好，企業(yè)必須要靠上海這種一線城市來完成銷售任務(wù)。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉當(dāng)日通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上海樓市的需求量相對(duì)比其他城市要足，企業(yè)要趁現(xiàn)階段把供應(yīng)做上去，最后兩個(gè)月把業(yè)績(jī)拉升上去。

單價(jià)10萬元+房源占比14.4%

從上海第十批次供應(yīng)房源情況來看，9240套房源共涉及32個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約103.3萬平方米，備案均價(jià)62567元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港11個(gè)區(qū)域。

在這32個(gè)項(xiàng)目中，備案均價(jià)在6萬元/平方米以下的項(xiàng)目共15個(gè)；6萬-10萬元/平方米的項(xiàng)目共12個(gè)；10萬元/平方米以上的項(xiàng)目共5個(gè)。

其中，備案均價(jià)最高的項(xiàng)目是位于浦東新區(qū)的前康大廈，達(dá)13.20萬元/平方米，入圍比為2.5；其次是位于徐匯區(qū)的匯元雅苑（一期），備案均價(jià)為13.0414萬元/平方米，入圍比為2.5。

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

每經(jīng)記者注意到，32個(gè)項(xiàng)目中，共有5個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)合計(jì)超過1300套，占本批次房源的14.4%。

其中，位于徐匯區(qū)的兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目珺匯名邸（一期）和匯元雅苑（一期），均位于徐匯濱江板塊，兩項(xiàng)目開車相距僅4.3公里，匯元雅苑更靠近中心地帶，但價(jià)格高出匯元雅苑7400元/平方米。兩個(gè)項(xiàng)目同批次入市，未來競(jìng)爭(zhēng)在所難免。

另一個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目隅璟尚庭位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，也是楊浦區(qū)唯一一個(gè)入市新盤。該項(xiàng)目由金隅集團(tuán)開發(fā)，目前幾批次房源均已開盤售罄，此次入市的是60套99平方米住宅，去化壓力相對(duì)較小。

值得注意的是，在第十批次供應(yīng)房源中，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目占比仍然非常大，其中臨港兩項(xiàng)目共有1373套房源，金山兩項(xiàng)目共計(jì)464套房源，占本批次房源的近20%。在今年前三季度上海遠(yuǎn)郊多個(gè)樓盤項(xiàng)目去化困難的背景下，年末沖刺能否取得好成績(jī)?nèi)源龣z驗(yàn)。

“上海新房供應(yīng)節(jié)奏在加快，供應(yīng)體量在增加，該批次供應(yīng)的9240套新房源，是今年以來上海供應(yīng)最多的一個(gè)批次。”

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜通過微信告訴每經(jīng)記者，上海新房的整體認(rèn)購(gòu)率正在下行，隨著供應(yīng)量不斷增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)繼續(xù)分化，部分供應(yīng)量較多、能級(jí)較低的板塊，新房的銷售將會(huì)面臨一定壓力。能級(jí)高的板塊，隨著供應(yīng)量增加，銷售也有可能增加，好項(xiàng)目應(yīng)該還會(huì)有市場(chǎng)。

上海9月新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城

事實(shí)上，今年上海新房供應(yīng)與市場(chǎng)整體下行節(jié)奏已經(jīng)達(dá)成了某種“默契”。

每經(jīng)記者查閱“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息發(fā)現(xiàn)，盡管今年上海新房供應(yīng)已達(dá)十個(gè)批次，但和2022年相比，每批次供應(yīng)的房源數(shù)量均有明顯減少。

回顧2022年上海8個(gè)批次的新房供應(yīng)，除第五批、第八批供應(yīng)數(shù)量低于一萬套外（分別為9093套和7497套），其余六批次均超過萬套，并且在第七批次供應(yīng)量增加到16060套，幾乎達(dá)到2023年單批次的三倍。

圖片來源：上海中原地產(chǎn)

上海中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，基于“認(rèn)房不認(rèn)貸”等利好政策的落地，今年9月上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環(huán)比增加39.6%。從交易節(jié)奏來看，9月初低開，周度成交量剛過5萬平方米，之后開始小幅回升，月中成交量達(dá)到20萬平方米，最后在翹尾效應(yīng)下沖至33萬平方米。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，9月份上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.5%，領(lǐng)跑70城，同比漲幅也達(dá)到4.4%。

“基于政策導(dǎo)向，改善項(xiàng)目最活躍，尤其是大浦東、嘉定等交易主力區(qū)表現(xiàn)突出。成交前十榜單中，改善型產(chǎn)品占絕對(duì)主力，因此反映到房?jī)r(jià)指數(shù)上，上漲幅度較為顯著，這也使得上海成為一線城市中新房?jī)r(jià)格上漲最快的城市。”上海中原地產(chǎn)分析認(rèn)為。

即便如此，未上市的新房項(xiàng)目仍然充滿未知。“真的是有點(diǎn)難。”某知名房企在上海的項(xiàng)目營(yíng)銷總張力（化名）向每經(jīng)記者表示，“只能做好自己，用更好的產(chǎn)品，去回應(yīng)市場(chǎng)。”

2023年9月上海樓盤成交TOP10 來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

9月份成交套數(shù)排在第一的中建萬科理想之地位于嘉定馬陸，均價(jià)為50384元/平方米；第二到第四名均為10萬元+的高端項(xiàng)目，其中包括單價(jià)16萬元+的網(wǎng)紅盤云錦東方三期和13萬元+的海玥黃浦灣。

“從8月底以來，其實(shí)上海市場(chǎng)需求和購(gòu)買力最堅(jiān)挺的一批客戶，就是高端改善客戶，剛需可能比較理性，受到收入方面限制比較多；置換改善可能受制于能不能成功賣舊，對(duì)應(yīng)8萬元、10萬元單價(jià)的改善型客群，其實(shí)購(gòu)買力還是相對(duì)比較堅(jiān)挺的。”張宏偉表示。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖