每經記者 王晶    每經編輯 梁梟    

“房子還能不能買？”“對于現在有購房需求的人群，你有什么建議？”

面對《每日經濟新聞》記者的提問，馮侖表示：“對于剛需來說，需要且有能力，可以買；不過，對于投資來說，面對這樣一個轉型的市場——減量減速減價，肯定不是投資性（買房）的好時期。”

提到馮侖，對商界熟悉的讀者應該并不陌生。從海南淘金，到與潘石屹、易小迪等人聯合創辦萬通地產，他見證了中國房地產的黃金時代。后又成立御風集團，五十多歲再創業轉型做醫療健康，58歲發射國內首顆私人衛星，63歲開始直播帶貨賣書……創業四十余年，從商經歷頗為豐富。

在企業界，馮侖被稱為“地產思想家”；在網上，他又被稱為“商界段子手”。馮侖說話詼諧風趣，善用通俗易懂幽默的方式講道理。近日，記者在2023亞布力中國企業家論壇廈門峰會期間線下采訪了馮侖，他就房地產領域的問題發表了自己的看法。

馮侖在活動現場 圖片來源：每經記者 王晶 攝

馮侖認為，房價的走勢取決于人均收入、人口增量、城鎮化率、人均住宅面積等多種因素。基于國際經驗，他談道：“當一個國家的人均GDP（國內生產總值）達到1萬～1.2萬美元左右時，城鎮化率通常超過50%，人口凈增長為0，城市基礎設施已經相對比較完善，并且人均住宅面積達到30、40平方米，此時住宅的增長就結束了。這個階段，給不給政策它（房地產）都這樣。”

未來中國房企將減少九成

日前，國家統計局發布了2023年1～9月份全國房地產市場基本情況。1～9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%，其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。商品房銷售和待售情況方面，1～9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

不過，隨著“認房不認貸”政策逐步落實，以及多個重點二線城市限購松綁，9月單月銷售數據加速改善，環比漲超四成。數據顯示，9月全國商品房銷售面積10857萬平方米，環比上升46.99%，同比下降19.77%；銷售金額為10912億元，環比上升41.57%，同比下降19.23%。

從數據來看，房地產優化政策帶來了一些積極效應，但從全年來看，全國房地產開發投資額同比降幅仍較大。

馮侖表示，人均GDP1萬美元以下被稱為“房地產的開發時代”或者是“住宅地產的開發時代”，走的是高周轉、高杠桿、高回報的路子；現在已經進入“后開發時代”，房地產的主導產品開始從住宅轉向非住宅。

馮侖認為，未來穩健下來的健康房地產市場規模在8～10萬億元。“大約比2019年減一半，這就是未來5～10年常態化的東西。在這個體量之下，國內的地產公司預計會由10萬家減少至1萬家以下，只要活下來的企業，未來的生意一定是更好做的。”

馮侖 圖片來源：視覺中國-VCG111350772435

那么，能夠穿越周期、經受不同時代的各種考驗和挑戰，活得久并且活得好的企業，需要具備哪些特質？“產品做得好的，簡單、專注、持久；另一類是區域市場的龍頭，負債率比較低。”馮侖結合多年觀察總結道。

此外，談及房企“爆雷”事件接連不斷時，馮侖分析，主要有兩大因素，即市場因素和非市場因素。“前者主要是公司財務政策太激進、管理粗放、價值觀急功近利等等，造成公司負債太高，現金流轉不動導致公司‘爆雷’；后者主要是疫情導致的。然而，現在發生‘爆雷’，剛好是兩個因素疊加到一起，大家把責任都歸咎于（‘爆雷’）地產公司老板，其實不完全是。”

如今，在保交樓的基礎上，馮侖鼓勵要多用市場化的手段來應對房企“爆雷”問題，比如讓企業的資產市場化打折處置。業主（提起）訴訟，公司也可以合法合規地破產清算等。

房地產進入“后開發時代”

曾經“高增長、高杠桿、高周轉、高回報”的地產法則失靈，房地產市場回歸理性，未來產業如何轉型呢？

在馮侖看來，“整個房地產的主導產品開始從住宅轉向非住宅，會有七大類產品，包括：辦公、商業、酒店、物流倉儲、醫療健康、教育研發、公共物業。”據悉，目前御風集團主要聚焦四大產品，即健康公寓、療愈酒店、大健康產業園、健康生活館。

與過去“掙快錢”相比，馮侖坦言，現在是“掙長錢、掙小錢”。“我們四個產品都盈利，已經不是高杠桿、負債的方式去開買地開發了。比如，我們拿來園區做運營管理，園區的管理費、租金差額都不是很多，但是也賺錢。”

在評估項目的選址時，馮侖稱，比較聚焦。“今年大概（出差）八九十次，簡單說，就去江浙滬、廣深和珠海，要么在北京待著。”他認為，民營企業對于市場的變化最敏感，做生意的人還是聚焦在經濟比較發達的地方。

“我現在干三件事：第一，看別人看不見的地方；第二，算別人算不清的賬；第三，做別人不做的事情。”馮侖總結道。他較為樂觀地判斷，“按照這種方式，我們（御風集團）至少再活10～20年應該沒問題。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG111350772435