每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

10月24日-25日，上海三批次第二輪土拍落槌，10宗宅塊全部成功出讓，其中4宗觸頂搖號，2宗溢價成交，4宗底價成交，共攬金478.8億元。

此次土拍延續現場競價、競報“高品質建設”和搖號的線下出讓方式，頭部央企仍是拿地主力。其中，中海、華潤、保利、招商四家頭部央企合計斥資352.8億元拿地，占整體出讓金的74%。以240億元成交的徐匯龍華街道地塊，加冕今年上海總價“新地王”。

10月25日，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“本次上海土拍熱度分化加劇，熱門地塊仍受追捧，而位置較差或開發難度較大的地塊則以底價成交，最終10宗地塊均被國央企競得，未來上海市場格局中國央企占比也將進一步擴大。”

圖片來源：中指研究院

央國企再次包場，誕生240億元新地王

與上海三批次首輪土拍一樣，本輪土拍央國企再次“包場”，中海、華潤、保利、招商四家頭部央企表現尤其突出。

此輪土拍的最重量級地塊——徐匯區龍華街道地塊，起拍價達到240.16億元，是自2021年上海集中供地以來起價最高的地塊，僅次于2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

該地塊位于上海徐匯核心地段，集住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態，總出讓面積22.34萬平方米，最終由上海西岸開發聯合中海地產以底價240.16億元競得，樓面均價35674元/平方米，成交總價超過今年閔行區梅隴社區地塊75.49億元的出讓金，成為上海年內“總價地王”。

開發難度較大的寶山大場地塊，被華潤置地以約70億元底價摘得。該項目包含住宅、商業、辦公，建筑面積36.94萬平方米，樓面價18948元/平方米。保利發展則以總價約14.88億元、溢價率7.12%拿下松江洞涇鎮地塊。

隨著招商蛇口&港中旅以封頂價27.75億元搖中閔行浦江地塊，中海、華潤、保利、招商四大頭部央企在本輪土拍中共斥資352.8億元，占整體出讓金的74%。

值得注意的是，中海地產今年在一線城市頻頻大手筆拿地，先是在深圳、廣州接連大手筆拿下百億級地塊，此次在上海再度拿下總價地王，進一步將貨值重心轉向一線城市。

此外，嘉定區嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地塊出讓面積73271平方方，起拍價31.55億元，房地聯動價達5.04萬元/平方米，吸引了象嶼、保利發展、廈門國貿、港中旅&招商蛇口、中海、越秀6家房企競拍。經過35輪競價后觸達地價上限34.63億元，最終通過搖號，該地塊被象嶼地產以建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標以及公租房8%的上限比例搖號摘得，成交樓面價23630元/平方米，溢價率9.75%。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為，“象嶼這兩年重倉上海，上海三批次的上半場和下半場都積極參與，上半場有斬獲，下半場繼續補倉。銷售情況好再加上該集團的上海深耕策略，因此近期的上海拿地比較積極。象嶼在上海的合作策略，一方面與頭部房企如招商聯手，另一方面會尋找地方國企或中小房企合作，通過合作把規模在上海做大。”

土拍規則調整后，地塊成交仍明顯分化

本次上海土拍采用“競地價+競品質+搖號”方式出讓，與第二批次土拍相比，新增了競報“高品質建設”要求，并且重啟招掛復合，還明確最低裝修價格標準，引導房企高質量建設。

同策研究院分析認為，招掛復合方式在競價前先打分，采用這樣的方式“好中選優”。競品質方案也很細膩，每一項指標都有標準，如“綠色建筑和超低能耗建筑”“公共租賃房”的建設要求在現場競價環節競拍。

事實上，土拍新規之下民企出手更為謹慎，國央企也成為拿地的絕對主力。另一方面，土拍規則的調整仍然難以避免地塊成交的冷熱分化，本輪上海土拍中有4宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價成交，4宗地塊底價成交。

“10宗地塊僅29家房企報名參拍，其中民企僅美的、天安兩家民企參與，但均未能拿地。”

陳炬蘭分析指出，本次土拍中，趙巷、嘉定新城、閔行浦江鎮、桃浦地塊均為溢價封頂成交，其中趙巷地塊吸引到了超20家房企參與，是本輪熱度最高的地塊。而寶山大場及徐匯龍華地塊均為大體量復合型地塊，開發難度較大，被華潤及中海以底價競得。浦東合慶鎮及祝橋老鎮地塊均為浦東國資托底。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖