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要推房票!一線城市首例!專家解讀

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-10-30 21:40:53

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢(mèng)妤    

tZx4BVnRAQcX3dyM0yFibQQ0PRDHib7SVicTYRNw4XGia1JBn7y7BTm0qEt7pxEp25tQtm2YbphUFt9wF0Wg4S0qXg.jpg廣州某城中村舊改項(xiàng)目 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

廣州版房票要來(lái)了。

日前,第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》(下稱《專項(xiàng)規(guī)劃》),專項(xiàng)規(guī)劃明確提到要通過(guò)探索房票安置政策機(jī)制破解城中村改造難題,提升改造效率。

《專項(xiàng)規(guī)劃》還提出,至2035年,累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里),通過(guò)微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉,推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示,通過(guò)實(shí)施房票安置,降低回遷用地安置需求,實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地,縮短城中村改造周期,提升城中村改造效率。同時(shí)節(jié)省安置臨遷費(fèi),減輕財(cái)政資金壓力,定向去庫(kù)存,多路徑保障村民回遷安置。

多名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,本輪城中村改造,有望對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售兩方面產(chǎn)生顯著提振作用,擁有城中村改造經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)?shù)刭Y源豐富的地方國(guó)企有望率先受益。

相關(guān)舊改案例詳見《拆遷款幾十萬(wàn),百年老房、無(wú)主房……項(xiàng)目10年仍未動(dòng)工,廣州舊改有多難?

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png又開一線城市先河

 

房票安置本不新鮮,但廣州又開了一線城市先河。

對(duì)于未來(lái)十年改造目標(biāo),《專項(xiàng)規(guī)劃》明確,至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。其中:舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)(含城中村項(xiàng)目150個(gè))、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)(含城中村項(xiàng)目15個(gè)),“拆、治、興”并舉推動(dòng)改造;舊城混合改造項(xiàng)目15個(gè),綜合運(yùn)用“留、改、拆”方式推進(jìn)。

對(duì)于未納入全面改造和混合改造的舊村莊(城中村)以及老舊城區(qū),鼓勵(lì)推進(jìn)微改造,鼓勵(lì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外地區(qū)推進(jìn)鄉(xiāng)村整治提升。

一直以來(lái),村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)是廣州存量用地的重要類型,對(duì)于該類型用地的更新改造計(jì)劃,《專項(xiàng)規(guī)劃》提出,至2025年擬推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目206個(gè)、總用地面積約18平方公里。其中,采取政府收儲(chǔ)約189公頃,單獨(dú)改造約723公頃,納入舊村改造約311公頃,微改造約565公頃,淘汰關(guān)停約10公頃。選取3-5批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目,打造超過(guò)20個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)園區(qū),形成示范效應(yīng)。

實(shí)際上,今年年中,市場(chǎng)上就有消息傳出廣州將探索房票制度,當(dāng)時(shí)一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》的文件廣為流傳。建議稿提出的鼓勵(lì)政策有:給予2%至5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)和3個(gè)月的臨遷費(fèi),享受稅收減免優(yōu)惠,使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù),超過(guò)使用期限可兌換現(xiàn)金,名下已有一套商品房的村民還可將房票轉(zhuǎn)讓給符合條件的第三方等。彼時(shí),官方回應(yīng)媒體采訪稱政策正在研究中。 

而在《專項(xiàng)規(guī)劃》正式發(fā)布之前,廣州城中村改造的補(bǔ)償方式主要以回遷房補(bǔ)償為主,現(xiàn)金補(bǔ)償為輔。

在正式公布房票探索之前,廣州樓市調(diào)控也在逐步寬松。

9月20日,廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍,非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年,同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

詳見《一線城市終現(xiàn)松動(dòng)!廣州率先官宣認(rèn)房不認(rèn)貸,沖刺“金九銀十”有戲了?

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房票安置是一個(gè)大趨勢(shì)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽(yáng)、廈門、寧波、無(wú)錫、溫州、紹興、蚌埠等超過(guò)30個(gè)城市提出房票安置,但廣州是一線城市中首個(gè)。在已提出房票安置的熱門城市中,廈門已實(shí)現(xiàn)首批憑房票購(gòu)買的國(guó)企資產(chǎn)交房,亦有部分城市在加大房票安置力度。

以近期發(fā)布政策的寧波為例,寧波住建局提出,減少安置房建設(shè),提高房屋征遷貨幣安置和房票安置比例。進(jìn)一步完善房票網(wǎng)上房源超市建設(shè),實(shí)現(xiàn)商品房項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”和動(dòng)態(tài)更新,落實(shí)房票購(gòu)房政府獎(jiǎng)勵(lì)和企業(yè)優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)房票跨區(qū)使用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,房票安置是一個(gè)大趨勢(shì),在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下,加上地方財(cái)政比較緊張,未來(lái)拆遷安置的需求,政策上將更多地鼓勵(lì)房票安置,這可以減輕城中村改造前期資金巨額投入,還有利于商品房去庫(kù)存。

“但房票安置的匹配度可能不高,村民選擇房票安置的比例不能太樂觀,當(dāng)然這最終取決于政策設(shè)計(jì)和扶持力度,以及各區(qū)域未來(lái)商品房市場(chǎng)的走勢(shì)和預(yù)期。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)。

東吳證券研究所分析師房誠(chéng)琦認(rèn)為,城中村改造有望成為拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、提振商品房銷售的有力抓手,房票安置帶來(lái)購(gòu)房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。傳統(tǒng)的“原拆原還”安置模式,只創(chuàng)造商品房供給不創(chuàng)造需求。本次廣州提出的房票安置制度,若能在全國(guó)范圍內(nèi)落地,在保持一定回遷比例的同時(shí)實(shí)施部分房票安置,將在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購(gòu)房需求,帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

房地產(chǎn)資深專家、國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁認(rèn)為,房票政策是一線城市的一次破題之舉,具有重要嘗試意義。房票類似于一種可流通的票據(jù),房票政策最大的優(yōu)點(diǎn)是性價(jià)比高,且比實(shí)物補(bǔ)償更加靈活。與貨幣補(bǔ)償相比,房票政策不需要開發(fā)主體再大規(guī)模支付貨幣,從而減輕其現(xiàn)金流的壓力。亦可為購(gòu)房者提供了更多購(gòu)房選擇范圍,這不僅有利于激活樓市,也能夠提高房票的利用價(jià)值。

宋丁指出,但需要注意的是,市場(chǎng)上房票并不等同于貨幣,購(gòu)房者仍受到一些限制。政府需要在激活整個(gè)樓市角度下功夫,擴(kuò)大房票購(gòu)買范圍,特別是二手房對(duì)接起來(lái),提高房票的含金量。

對(duì)于未來(lái)北上深是否會(huì)推廣房票政策,宋丁認(rèn)為存在這種可能性,每個(gè)城市的房票政策可能結(jié)合自身特點(diǎn)來(lái)推,總的來(lái)說(shuō),激活市場(chǎng)有利于整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)的好轉(zhuǎn),希望看到更多城市能夠嘗試并推廣房票政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2023年1-9月,廣州新建商品住宅累計(jì)成交591.5萬(wàn)平方米,同比下降2.4%;9月成交63.1萬(wàn)平方米,同比仍下降17.2%。二手房方面,1-9月廣州二手房累計(jì)成交6.4萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)19.7%。9月,二手房成交接近6000套,環(huán)比下降14.5%,與去年同期基本持平。

記者|甄素靜 

編輯|程鵬 陳夢(mèng)妤 易啟

校對(duì)|何小桃

封面圖片來(lái)源:視覺中國(guó)

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