每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

在平淡的樓市交易期，法拍房開始逐漸走出獨立行情。

“挺忙的，每個月都成交不錯，法拍房這一兩個月的參與人數明顯多起來了。”近日，鼎泓易拍資深法拍經理曾小路表示。

另據中指研究院發布的2023年三季度全國法拍市場監測報告，前三季度各物業類型法拍房掛拍量58.4萬套，創新高，較上年同期增長32.7%。

據機構統計，今年前三季度，與法拍房掛牌量同向增加的還有法拍房成交絕對總量，較上一年也實現了增長，不過這一增長量主要集中在頭部省市地區。雖然絕對總量實現了上漲，但法拍房成交率不增反降。

掛拍量創新高

根據中指法拍公布的報告，截至2023年9月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源58.4萬套，相比2022年前三季度的44.1萬套增長了32.3%，法拍房市場供給端升溫顯著，絕對量大幅增加14.2萬套。

從掛拍物業類型來看，住宅、商業為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數超過70%。其中，住宅2022年前三季度共掛拍20.6萬套，占總體46.7%；2023年前三季度僅住宅類房源掛拍量28.4萬套，占總體48.6%，住宅掛牌量占比較上一年明顯增長。

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從全國范圍來看，法拍房整體成交率處在較低水平。上一年法拍房限購政策全面執行，一定程度導致法拍房成交率下滑。據中指院數據，2023年1-9月共成交10.9萬套，按套計算成交率18.6%，較上一年小幅下滑2.8個百分點。

可供對比的數據是，2022年1-9月掛拍44.1萬套，成交9.5萬套，總成交金額2222.7億元，按套數計算成交率為21.4%。

具體到各城市法拍住宅房源掛拍量、成交量來看，法拍房掛牌交易主要集中于高能級城市，且住宅法拍房成交顯著增漲。

“相對于工業類不動產而言，住宅和商業不動產產權更為清晰，稅費也比較好計算，同時市場受眾面更廣。”曾小路分析認為，“這兩年，不良資產的處置流程逐步健全和完善，以往需要兩三年才能處置的資產，現在可以很快就在拍賣市場流通出去，間接吸引了不少參與方。”

據中指院數據，2023年前三季度，法拍房掛拍量、成交量整體上漲，其中各類法拍房源成交量接近10.9萬套，住宅共成交7.29萬套，占成交總量77.1%，成交總金額1128.5億元，占成交總金額50.4%，法拍住宅項目占有量進一步提升。

雖然掛牌量、成交量有所上升，但市場似乎并不如樓市最鼎盛時熱鬧。曾小路觀察介紹稱，“以今年深圳法拍市場為例，從業人員激增，但整體競價激烈程度和參與人數，主觀感覺是沒以往熱鬧的，一方面是當前樓市整體比較冷淡，此外法拍房信息逐步公開透明化后，反而大家不怎么獵奇了。”

值得注意的是，雖然今年前三季度法拍房的成交總量較上一年增漲顯著，但成交率不增反降。

據中指院數據，2023年前三季度整體成交率為18.6%，較上一年小幅下滑2.8個百分點；其中住宅類法拍房成交率為25.7%，土地類法拍成交率最高26.8%，而商業類法拍房成交率僅為12%。而去年同期，住宅類法拍房成交率為30.5%，土地類法拍成交率達到37.2%，商業類法拍房源成交率為12.9%。

中指研究院高級分析師張曉飛認為，整體成交增長基于掛拍量增加，2023年前三季度，基于法拍掛拍數量增加，廣東、江蘇、四川、浙江等多個省法拍房成交絕對量較上一年明顯增加，但成交率均出現不同程度下滑，整體來看，法拍房絕對成交量呈增長趨勢。

有房源二拍價高于一拍價成交

折價率方面，據中指院數據，2023年1-9月，法拍項目整體成交折價率為76.9%，較上一年79.4%折價率略有下行。

不過，也有個別房源二拍成交價格高過一拍成交價格，且在法拍市場并非個例。

“在市場冷淡或者選擇多的時候，習慣性忽略一拍。”有參與過房源競拍的人士向《每日經濟新聞》記者介紹稱，“法拍房有個慣例，很多人習慣性等二拍，因為覺得一拍就是市場評估價的8折，折扣一般。等到二拍價格再降低時，市場才會關注到被拍房源的種種優勢。”

對于法拍房參拍中的注意事項，曾小路強調了不動產稅費計算等，尤其是商業和工業類，稅種復雜多樣，同時稅費計算方式在不同的地區、不同的產權下，又各有不同，有部分商業工業類不動產，稅費高達成交價的60%以上。

不良資產行業資深專家趙曉安則表示，法拍過程會涉及標的物的占用，糾紛、稅費、欠費，溝通的部門會涉及法院、房管局、原業主方、物業方、占用方、律師等等，相對復雜，建議邀請專業人士進行盡調并協助處理，切勿盲目參拍，以免導致大額損失。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝