每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

房企拿地規模同比降幅有所收窄。

11月1日，中指研究院、克而瑞等多家機構發布了今年前10月房企拿地情況。

據中指研究院數據，1~10月，TOP100企業拿地總額為10107億元，同比下降10%，降幅較上月收窄7.9個百分點；TOP100房企拿地門檻值為28億元，較上年同期下降8億元；TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為52%。

頭部房企仍是拿地主力，中海地產、保利發展和華潤置地前10月的權益拿地金額和全口徑新增貨值均排名行業前三位。其中，中海地產全口徑新增貨值2127億元，保利發展和華潤置地分別為1644億元和1551億元。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者分析指出，“在1~10月推出樓面均價同比上漲4.4%的情況下，成交樓面均價同比漲幅達到14.4%。地方政府相對于去年推出了更好的地塊，但同時房企優中選優，所以成交樓面均價有了更明顯的上升。前10月300城土地出讓金規模同比下降了25%。而2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，以此預估，2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。”

頭部房企重倉核心城市

中指研究院數據顯示，今年1~10月，房企權益拿地金額榜和全口徑新增貨值榜排名1~7位的企業完全相同，分別為中海地產、保利發展、華潤置地、建發房產、綠城中國、招商蛇口和中國鐵建。

其中，拿地金額排在前五位的房企，金額均超500億元。全口徑新增貨值方面，排在前六位的房企均超過千億元。值得一提的是，濱江集團盡管未能進入拿地金額榜TOP10，但其全口徑新增貨值卻以951億元排在第八位。上海西岸開發（集團）則以744億元闖入全口徑新增貨值榜前10位，未來或成為房企銷售榜的有力競爭者。

克而瑞統計則顯示，1~10月份，TOP10房企新增貨值為TOP100房企的63%，較上月減少3個百分點，主要是由于個別位于10強以外房企10月新增拿地較多導致。整體來看，新增貨值高度集中的趨勢并未有改變，且后50強房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續減少1個百分點。

2023年1~10月房企拿地金額TOP10 來源：中指研究院此外，從1~10月頭部房企主要拿地的城市分布來看，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、蘇州、天津、寧波、武漢等核心熱點城市最受青睞，而頭部房企在這些城市的土地布局占比極高。從出現頻次看，一線城市中上海和北京出現次數較多，分別為10次和6次；二線城市中，杭州、南京、西安分別出現7次、7次和8次。

10家頭部房企中，有7家房企在十大核心熱點城市的拿地金額占比超過95%。其中，金地集團、越秀地產、中國金茂在主要城市的土地布局占比達到100%。

《每日經濟新聞》記者注意到，頭部房企基本都提出了投資聚焦核心城市的策略。如華潤置地、招商蛇口、金地集團、越秀等多家房企，還提出“以銷定產、量入為出”的拿地原則，以保持投資效率和經營穩健。

今年以來，全國土地市場繼續低溫運行，雖然多地新政之后部分地塊引發企業參拍積極性高漲，但城市之間、地塊與地塊之間分化明顯，土拍整體改善并不明顯。

在部分城市核心地區高總價地塊成交的影響下，疊加上月低基數影響，10月份50家代表房企拿地總額環比增長59.6%。例如北京、上海、南京、廣州等城市，均在10月份拍出高總價地塊。特別是上海徐匯區龍華街道地塊成交價高達240億元，由中海聯合體競得，也是2021年集中供地以來起價最高的地塊。

長三角領跑土拍市場

房企方面，以綠城為例，繼8月份在上海連續摘得3宗宅地之后，又在10月份南京土拍中，以總價69億元、樓面價43473元/平方米拿下主城區G55號地塊。該地塊位于南京建鄴區河西中，吸引了招商蛇口、保利發展、中海地產、象嶼、國貿、越秀、建發、葛洲壩、華發、偉星等房企競拍，開拍后僅1分14秒競價已達21輪，火速觸達地價上限進入搖號環節，最終被綠城收入囊中。

分企業來看，中海地產、華潤置地、保利發展、中國鐵建等央企拿地規模較高，10月單月的拿地金額均超90億元，綠城、龍湖、大家等混合所有制企業和民企亦有所斬獲。

“受到各地政策調整影響，如陜西省國資委發文嚴禁下屬企業舉債購地托市等，使得地方國資拿地金額占比有明顯下降，22城均值僅5%。具體來看，南京、武漢、青島、鄭州、無錫等城市地方國資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區域。而央國企拿地金額占比接近80%，”張凱向《每日經濟新聞》記者分析指出。

從各城市群TOP10企業拿地金額來看，長三角地區繼續領跑全國。

1~10月，長三角TOP10企業拿地金額為2683億元，居四大城市群之首。其中，綠城中國拿地金額為435億元，位居長三角企業拿地金額榜首；建發房產在長三角的以375億元拿地金額位居第二，中海則以40億元之差居第三名。今年以來，頭部房企幾乎沒有缺席長三角的土地爭奪。

值得注意的是，《每日經濟新聞》記者了解到，京津冀TOP10企業拿地金額為967億元，反超粵港澳大灣區位列第二；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額為903億元，位列第三。從拿地面積來看，長三角TOP10企業拿地面積以1242萬平方米位居四大城市群首位。

據中指研究院監測，近期已有成都、濟南、合肥、廈門等地實際落實“取消土地限價”的土拍政策。10月30日，濟南迎來取消土地最高限價后的首次土拍，10宗地塊總成交面積約29.6萬平方米，其中4宗溢價成交，6宗底價成交。其中屬鳳凰北路以西、商貿城路以南組團地塊吸引了中海地產、華潤置地、保利置業、瑞馬、建發、中電建、海信、保盛等8家企業報名，最終經過241輪競拍，被中電建以總價6.95億元收入囊中，溢價率達53.1%。

“此時取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響。”中指研究院分析認為，首先是熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但地王恐難頻現。土拍恢復至價高者得，意味著除限價之外，部分城市競自持、競配建、競現房等環節均有望相繼退出，溢價率或將超過15%，但在房企投資布局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小；另一方面，核心城市中小房企拿地壓力加大，資金實力較好的央企國企拿地機會增加；第三，多數城市土拍延續低迷態勢，這些城市或區域的土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。