在經(jīng)歷市場調(diào)整后，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場在今年開始明顯復(fù)蘇，上海仍是中國最具吸引力的房地產(chǎn)目的地之一。

相比今年第二季度的市場下行，上海商業(yè)辦公投資市場的交易量在三季度出現(xiàn)回升。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2023年第三季度，上海物業(yè)市場共有33筆大宗交易，交易總額達(dá)235.9億元，這一數(shù)據(jù)位居全國市場第一，其中三季度的交易總額環(huán)同比分別上漲78.4%與17.2%。

戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，2023年第三季度，上海商辦市場中，投資型買家發(fā)力明顯、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一比例飆升至87%，漲幅明顯。

從交易類別來看，今年第三季度，上海的資產(chǎn)交易呈現(xiàn)多樣化趨勢，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)資產(chǎn)外，辦公、公寓等熱門資產(chǎn)依然受到青睞。

這表明，上海商辦項(xiàng)目仍然是最有價(jià)值的資產(chǎn)之一。同時(shí)上海商辦市場回暖，買家回歸也說明經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整期后，上海商辦價(jià)值凸顯，市場上嗅覺最靈敏的這批人正在關(guān)注上海商辦市場，而今年第四季度，或是較好的入市時(shí)機(jī)。

港資重金持續(xù)進(jìn)入上海商辦市場

今年6月，備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)“四大重磅項(xiàng)目”之一——金陵東路豫園站上蓋地塊終于完成出讓，港資嘉里建設(shè)以87.83億總價(jià)拿下地塊余下土地，該批地塊主要包括辦公樓和零售用途，將產(chǎn)生建筑面積約30.8萬平方米。

拿下這兩幅重磅地塊后，嘉里建設(shè)執(zhí)行董事兼副行政總裁區(qū)慶麟就明確表示，“對上海市的發(fā)展以及中國內(nèi)地的持續(xù)增長充滿信心”。

對上海商辦市場看好的港資房企不僅有嘉里建設(shè)。今年9月底，另一家港資房企太古地產(chǎn)宣布以總價(jià)97.0997億元收購陸家嘴集團(tuán)在上海浦東新區(qū)持有洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權(quán)。這兩個(gè)地塊將被發(fā)展為兼具零售、辦公及高端住宅等多元功能的大型綜合項(xiàng)目。

一位上海市場人士認(rèn)為，今年以來，自己接觸的港資房企都明確表示，看好上海商辦市場的價(jià)值，并正在積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入上海市場。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，從當(dāng)前市場看，辦公大宗市場繼續(xù)調(diào)整，資本化率出現(xiàn)上升趨勢，市場上如果有合適的優(yōu)質(zhì)辦公和公寓產(chǎn)品，將是不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

上海招商商辦超百億級優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包

從當(dāng)下市場和行業(yè)內(nèi)人士的反饋看，受經(jīng)濟(jì)周期影響，今年上海商辦市場也深度調(diào)整，眼下或是入市的機(jī)會(huì)，但也需要考驗(yàn)選籌能力。

在眾多商辦類項(xiàng)目中，招商蛇口上海商辦項(xiàng)目是屢屢被青睞的“硬資產(chǎn)”。

作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，招商蛇口依托高質(zhì)量管理和運(yùn)營，為城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性解決方案。

在上海市場，招商蛇口的商辦項(xiàng)目在區(qū)域上，覆蓋了上海內(nèi)、中、外環(huán)等重要核心區(qū)域，不僅有區(qū)位優(yōu)勢、交通通達(dá)性高，還致力于滿足當(dāng)代員工們需求的辦公空間智能應(yīng)用、場景靈活化，同時(shí)還有餐飲、服務(wù)以及休閑健康設(shè)備等齊全的配套設(shè)施。

根據(jù)招商蛇口透露的消息，自今年以來，招商蛇口上海商辦整合了四大商辦項(xiàng)目與上海公寓項(xiàng)目，組成上海超百億級優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。

招商蛇口上海商辦旗下的四大商辦項(xiàng)目包括招商云瑞大廈、招商森蘭美奐全球湖區(qū)5A甲級辦公、海上世界一線江景辦公和招商璀璨城市軌交TOD全業(yè)態(tài)綜合體。另外，公寓項(xiàng)目是擁有上海全域軌交概念的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

招商云瑞大廈位于虹口內(nèi)環(huán)核心，3公里內(nèi)坐享瑞虹天地、虹口龍之夢、北外灘、陸家嘴中心等繁華商圈。在交通方面，擁有地鐵10、8、4號線三軌匯聚。另外，項(xiàng)目周邊還有周家嘴路、四平路、大連路三主干道與三跨江隧道，交通便捷性一覽無余。

在產(chǎn)品方面，招商云瑞大廈也延續(xù)了招商蛇口在上海市場持續(xù)打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目1-5F為商業(yè)樓層，標(biāo)準(zhǔn)層面達(dá)到1190平方米，6-13F為標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)層面積約714平方米，層高約4.4米。整棟建筑面積約11529.5平方米，可適配多重辦公、經(jīng)營需求。

此次資產(chǎn)包中的另一重點(diǎn)辦公項(xiàng)目是森蘭美奐A座，項(xiàng)目是全球湖區(qū)辦公樣板，坐落森蘭核心區(qū)，緊鄰自貿(mào)區(qū)5號門。在交通方面，有地鐵6號線直達(dá)，還擁有4軌9隧道2環(huán)3干道的立體交通網(wǎng)。同時(shí)項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和商業(yè)氛圍優(yōu)越，自帶約8萬平方米的森蘭花園城商業(yè)，還擁享一線森蘭湖景。

在設(shè)計(jì)層面，該項(xiàng)目也擁有優(yōu)勢，是由上海中心原班設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)GENSLER擔(dān)綱設(shè)計(jì)，無界視野、朗闊空間，是國際化舒適辦公范本。

招商蛇口上海商辦此次推出資產(chǎn)包中，辦公項(xiàng)目海上世界擁有一線江景。位于長江入?？诠?jié)點(diǎn)，坐落寶山濱江3公里黃金岸線核心，約24萬方濱江地標(biāo)，是寶山一線江景辦公地。

項(xiàng)目打造約10.5米挑高大堂，室內(nèi)約4.5米層高的約150-260平方米空間，擁有7大智慧辦公系統(tǒng)，可為企業(yè)提供接軌未來的智慧辦公體驗(yàn)。

另一個(gè)受到市場認(rèn)可的璀璨城市TOD辦公項(xiàng)目位于浦東金海灣現(xiàn)代城鎮(zhèn)核心。該項(xiàng)目一經(jīng)面世就受到了市場的青睞，去化速度很快，目前已經(jīng)清盤。

招商蛇口上海商辦此次也拿出了旗下的優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓項(xiàng)目。其資產(chǎn)包中的項(xiàng)目布局1個(gè)中心區(qū)-靜安大寧高新區(qū)，3個(gè)創(chuàng)新區(qū)一寶山工業(yè)園區(qū)、松江泗涇/松江新城、浦東祝橋/臨港新區(qū)，都是位于上海重要的區(qū)位發(fā)展板塊。同時(shí)，各公寓項(xiàng)目均能輕松鏈接軌交線路，無論日常通勤、生活還是商務(wù)出行都可便捷通達(dá)各區(qū)域。

上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，招商蛇口在上海推出的這些商辦產(chǎn)品、核心公寓，都占據(jù)著上海優(yōu)質(zhì)的區(qū)位，無論是基本的交通通達(dá)性，還是產(chǎn)品本身的價(jià)值以及運(yùn)營和服務(wù)，這些資產(chǎn)包中的各項(xiàng)目都擁有鶴立同類競品的獨(dú)特優(yōu)勢，在目前的市場環(huán)境下，更顯獨(dú)特和長遠(yuǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)孫翎認(rèn)為，上海仍是中國最具吸引力的房地產(chǎn)目的地。今年以來中東財(cái)團(tuán)紛紛在中國設(shè)立辦公室，體現(xiàn)對中國長期基本面和前景保持樂觀。第四季度的投資市場有望延續(xù)回暖，表現(xiàn)更加強(qiáng)勁。

對國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)而言，還有一個(gè)利好消息。10月底，國內(nèi)首批以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式申報(bào)。這意味著，“投融管退”最后一環(huán)打通，不僅能為國內(nèi)公募REITs帶來更多有活力的資產(chǎn)，也有利于加快商辦存量市場交易的活躍度，尤其是上海這類核心城市。

當(dāng)前的整體商業(yè)市場環(huán)境下，招商蛇口上海商辦旗下的這些百億級優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)推出時(shí)機(jī)也正當(dāng)時(shí)，在成交回暖、成交日益活躍、買家重返市場之際，有望得到價(jià)值最大化。