每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

又一家出險房企的境外債重組方案出現重大進展。

11月1日晚間，正榮地產（HK06158，股價0.105港元，市值4.59億港元）發布公告披露境外債務重組最新進展，公司與債權人特別小組成員簽訂了重組條款書。截至公告日，該債權人特別小組成員持有約占由正榮地產發行的優先票據和永續證券未償還本金總額的27.1%。

“公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務管理方案建議，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩定業務，因此與獨立國際財務顧問估計的清算情景相比，為債權人提供了更佳的回收價值。”

正榮地產方面表示，公司及債權人特別小組簽署條款書，是實現境外整體債務管理方案過程中的一個重要里程碑。

圖片來源：正榮地產公告

境外債務重組取得重大進展

公告顯示，該條款書是正榮地產和債權人特別小組之間協議的基礎，并受合約約束。正榮地產和債權人特別小組同意并承諾真誠合作，并盡商業上最大努力，在重組支持協議中商定進一步的詳細條款，從而取代條款書；為使境外整體債務管理方案生效、協議在所有重大方面與條款書保持一致，如有必要，雙方隨后會簽訂進一步的協議。

正榮境外整體債務管理方案框架要點包括：一是向境外債權人提出將其境外債務及應計但未付利息置換為4個系列新的美元計價的優先票據，期限為4至7年；二是在重組生效日，以現金向同意受重組支持協議條款約束的債權人支付同意費用，并向其分配第一系列新票據中1億美元（如適用）的按比例份額；三是以公司若干資產為新票據提供擔保；四是將公司若干資產處置的部分所得款項凈額用于新票據的特定強制贖回或回購。

公告透露，重組生效日期將不遲于2024年6月30日或相關方可能書面協議的較后日期，并將在先決條件獲達成或豁免起計10個營業日內在合理及實際可行情況下盡快落實。

截至今年6月30日，正榮地產境外債務中的有息負債約為39億美元，包括本金額約34億美元的美元及人民幣票據、總額2億美元的永續債，若干由公司擔保的總額700萬美元的票據，以及約3億美元的其他金融債務。

《每日經濟新聞》記者注意到，在正榮地產提出的方案建議中，“不削債”無疑是對債權人最具吸引力的。正榮地產表示，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩定業務，相比被清算，債權人還是能夠獲得相應的回收價值。

“正榮地產的這種方式，其實是延遲債務的償還。對正榮地產而言，持有不少商業地產，而這部分資產的流動性下跌會加劇。當然，正榮地產也有相當比例的住宅地產。未來在市場上，房企的住宅地產占比不高的話，回流資金的能力會更加弱。”協眾策略管理集團聯合創始人黃立沖向每經記者表示。

前10月銷售額同比跌超5成

自2022年底正榮地產公開披露啟動境外整體債務管理方案的籌備工作，到目前已近11個月。

今年以來，正榮地產持續采取了一系列流動性管理及成本控制措施，除推進境外債務的整體管理可行方案、尋求融資延期和豁免外，還進行資產處置、加快現金回收及資金歸集、精簡組織架構及減少各項運營及行政費用，竭盡努力維持經營穩定及現金流平穩。

今年1月，正榮地產公告黃仙枝因退休辭任公司主席、執行董事，執行董事劉偉亮由董事會副主席調任為主席。隨后，正榮地產的工作重點明顯轉向了“保交付”。

正榮地產方面稱，公司始終把“保交付、提品質”作為工作的重中之重，今年1-10月實現了約34100套新房的交付。如今年6月28日，曾經歷了停工、延期風波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內實現了交付。

針對處于債務重組中的房企，中指研究院企業研究總監劉水建議，“在盡快達成債務重組方案的同時恢復企業正常經營，依靠經營回血來化解風險。”

圖片來源：正榮地產公告

今年1-10月，正榮地產連同其附屬公司、合營公司及聯營公司累計實現合約銷售金額約137.76億元，同比下降52.75%。中報顯示，今年上半年，正榮地產實現收益185.01億元，同比增加43.8%；公司擁有人應占虧損14.64億元，較2022年同期收窄43.9%。

從正榮地產的貨值來看，截至2023年6月30日，其擁有持作出售的已竣工物業118.57億元，較2022年12月31日的99.04億元增加了19.7%。正榮地產連同合營企業及聯營公司在中國內地32個城市擁有164個物業開發項目的土地儲備，總建筑面積為1660萬平方米。

不過，出險企業要恢復造血機能，還有很多難關要闖。黃立沖分析認為，“出險房企要活過來，還是要幾個前提條件：一是銷售速度要加快，但如果市場整體缺乏流動性，企業銷售也困難；二是銷售價格不能下跌，如果去化率不夠快、價格也下跌的話，企業還是無法承受未來市場的壓力；三是政策端支持。”

在公告中，正榮地產對未來現金流作了預測，并提出該預測基于國內房地產市場環境若能恢復正常等前提下作出，鑒于其中的不確定性，公告中亦提示公司股東和其他投資者不應過分依賴該等前瞻性預估。“基于市場狀況和資產經營情況，考慮在未來五年內逐步出售其投資物業，預計將增加流動資金約50億-80億元。”

封面圖片來源： 視覺中國-VCG111312051786