11月16日，國家統計局發布了10月份70個大中城市房價變動數據，西安環比漲幅0.6%領跑，聚焦了不少目光。

探及緣由，許多人會聯想到9月下旬密集出臺的政策利好。

9月19日，西安市住建局正式官宣，二環以外區域取消限購。

6日之后，“西安住建”再拋重磅政策，西安市戶籍居民家庭購買首套、第2套住房取消落戶時間限制；疊加存量房貸利率調整實施，從幾十到幾千不等……

若說本次領跑僅是政策刺激下“曇花一現”，但實際上，據中指研究院，西安今年前10個月新房價格漲幅亦悄然攀至全國第二，累計漲幅1.15%，僅次于成都。在這背后，西安“逆勢上漲”的深層邏輯又是什么？

10月房價領漲

10月份，70城中新房價格環比上漲城市只剩11個，較9月減少了4個，下跌城市數量達到56個。

這11個新房價格環比上漲的城市名單是：西安（上漲0.6%）、長沙（上漲0.4%）、貴陽（上漲0.4%）、杭州（上漲0.3%）、石家莊（上漲0.3%）、長春（上漲0.2%）、上海（上漲0.2%）、合肥（上漲0.2%）、成都（上漲0.2%）、吉林（上漲0.2%）、三亞（上漲0.1%）。

圖片來源：國家統計局官網

上述城市中不乏新一線城市，作為區域“領頭羊”，其人口虹吸效果較強，且普遍與西安一樣近期曾出臺寬松的購房政策，以此刺激購房需求，促進房價走勢相對較好。

二手房方面則冷意更濃，價格環比上漲城市數只剩下2個，下跌城市數量達67個。值得一提的是，西安在二手房方面仍較為穩定，除杭州和三亞兩個價格環比上漲外，西安二手房價格環比持平，即漲幅為0。

房價趨穩情況下，西安房源供應量亦基本保持同樣節奏。

據中指研究院西安分院監測，2023年1-10月西安商品房意向登記平臺共展開308次項目登記，將近5萬套房源入市，房源數較去年同期下滑4%。

成交量方面，據中指研究院，2023年10月，西安商品住宅成交面積為92.84萬㎡，環比增長30.35%，同比增長85.29%；商品住宅成交套數為6820套，環比增長29.53%，同比增長90.77%；新建住宅均價12296元/㎡，環比上漲0.21%，同比上漲1.15%。

將時間拉長到全年，2023年1-10月，西安商品住宅成交面積為722.2萬㎡，同比增長9.5%；商品住宅成交套數為53174套，同比增長9.6%；新建住宅價格累計上漲1.20%，漲幅較去年同期收窄1.10個百分點。

“對房企來說，加緊去化仍是關鍵。市場供應不斷波動情況下，其實一些占據核心地段、配套齊全的項目，即使總價較高但還是比較搶手的，剩下平銷的普遍還是地段、學校等配套有短板的項目，需要時間來慢慢磨。”西安地產觀察人士表示。

拿地更為審慎

視角來到地產鏈的另一端——房企，在西安的拿地熱情雖未見消退，但也更為審慎。

熱情在于，據中國房地產報，2023年上半年，西安土地出讓面積位列全國第一，土地出讓金排名全國第六，同比上升4個位次。

“房企經營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資。”3月28日，金地集團今年首次拿地，以3.4億的價格“入駐”西安浐灞生態區后，公司董事長凌克曾表示。

實際上，目前地產行業處于低點的周期內，繼續在土地市場出手拿地既說明了一家企業的安全情況，也是判斷一家房企及區域板塊后續發展潛力的重要因素。

據中指研究院，2023年1-10月，西安共成交134宗房地產開發用地，規劃建面共計1456.6萬㎡，同比下降18.58%；其中成交99宗住宅用地，總規劃建筑面積1226.49萬㎡，同比上漲1.13%，成交樓面價5845元/㎡，同比上漲14.55%。

圖片來源：中指研究院

具體來看，上半年拿地開發商普遍具備央企、地方國企背景，高新、長安、浐灞、港務區等成為拿地熱門，房企搶駐下，多次上演“土拍大戰”。

熱情背后，房企亦開始審慎評估西安各板塊間的潛力。“房地產的區域化特征很明顯。在優勢板塊的加持下，再疊加有實力的房企打造精品，產品根本不愁賣。”上述觀察人士表示，“只關注核心區核心地塊，外圍區域不考慮”成為當前的主流邏輯。

以占據“一線河景”資源的浐灞為例，其核心地段始終備受關注，從中國土地市場網發布的西安市第三批住宅出讓地塊詳細清單中看，該板塊近期有二十余宗近1500畝開發用地即將入市。

實際上，浐灞今年就曾有多個“開盤即搖號”樓盤，這種情況放眼整個西安亦不多見。

例如，龍湖今年3月份在浐灞摘地87.71畝，拿地不到3個月便在6月份以龍湖香醍硯熙臺的案名入市銷售，速度非常之快，并成為搖號項目。

此外，占據浐灞三角洲核心區位的自然界河山亦是搖號項目之一，該項目負責人表示：“項目作為精品住宅項目，無論是定位還是后來的搖號，自身打磨是一方面，與浐灞的獨有資源，例如三大公園、一線河景等宜居屬性也是相輔相成的。”

下一輪西安板塊“風口”

“西安當前樓市活躍的背后，還是說明城市基本面非常堅韌，作為西北最強的單核城市，對周邊的吸附力仍非常強。”上述觀察人士表示。

另外，西安當前產品精品化打造上要落后于同體量城市，這也意味著西安還有很大的市場空間。

上述觀察人士分析道，目前房價普漲的時代過去了，購房者對人居住宅的邏輯與判斷大多求精不求多，只求優質資產。“改善換房，140平方米戶型、300萬預算”基本是熱門詞頻，西安頻頻搖號的樓盤亦普遍滿足這一需求。

“改善”需求催化下，一個有趣的現象是，“4.0時代住宅”這一概念在西安遍地開花。

從1.0時代的筒子樓，到2.0時代的集資房、3.0時代的商品房，再到住宅4.0時代，“迭代”的是生活回歸到對大自然的渴望，普遍追求大露臺、實景園林等，簡稱“空中花園”。

但此時又出現一個問題，第四代住宅，不僅是蓋好一座樓，更多的是需要良好的城市界面、生態環境共同托底，所謂“依河傍水，綠樹環繞”為佳，但西安地處西北，有此環境的板塊掰掰指頭都能算清，無非是灞河、浐河、渭河這幾條河景沿線！

且浐河、灞河片區貼近主城區，在“回歸主城”風向下更受關注，不管是從交通、生態還是產業布局來看更受青睞。

這也帶來不同區域價值有所分化。以浐灞為例，作為目前西安城區面貌數一數二的區域，擁有浐河、灞河沿線豐富的生態資源，搭配世博園等綠地公園，在城北獨此一份，因此浐灞得以在樓市調整期始終保持穩定并不斷躍遷，也是西安改善型住宅的熱門地點。

但隨著浐河、灞河沿線開發逐漸走向后半段，相關醫院、學校等配套亦紛紛“搶灘”，通用環球浐灞中心醫院在建，西交大、西北大、陜師大等教育集團入駐，浐灞印象城等商業綜合體陸續投運......

地區短板不斷補齊下，供應也將越來越稀缺，“現代主城濱河生活”價值或將進一步提升。

在2023金融街論壇年會上，央行行長則給出進一步結論，“經過20多年長周期繁榮，房地產市場正在進行重大轉型并尋找新的均衡點。”

而這一追求改善、人居、生態的“西安平衡點”，且看花落誰家。