每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

蟄伏多年的中信泰富地產，重回房地產市場。

上海市楊浦區規劃和自然資源局日前公布，中信股份（HK00627，股價7.24港元，市值2106億港元）間接全資附屬公司揚州錦泰與楊浦區國資委全資控股的上海濱貿聯合體，被確定為楊浦區平涼社區03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊的公開遴選階段的實施主體。

該地塊為歷史風貌建筑，體量大，尤其是住宅部分隔壁的房地聯動價達21萬元/平方米。

消息一出，迅速引發市場關注。近些年，中信股份已逐漸淡出上海房地產市場，其開發的除了陸家嘴九廬等少數住宅項目外，其他更多的是上海核心地段商辦項目。

事實上，房地產業務在中信集團內部舉足輕重，甚至成立之初就“銜玉而生”。作為國內房地產業的老牌企業，中信集團早在1979年創辦初期就有房地產部，新中國第一家房企、工商注冊編號為001號便是中信房地產公司。

如今，中信股份主要的地產開發平臺是中信泰富（中國）投資有限公司（以下簡稱中信泰富地產）。一位接近中信泰富地產的人士向《每日經濟新聞》記者表示，公司沒有進一步消息可對外透露，唯有抓緊推進楊浦地塊的各項建設工作。

楊浦區平涼社區地塊 每經記者 包晶晶 攝

隔壁住宅賣21萬/平

11月底的一個工作日下午，中信股份領導行色匆匆來到黃浦江邊世博大道的中信泰富辦公樓下，一行人沒有過多停留，就直奔辦公室開會。

一個多星期前，上海楊浦區政府官網公布，楊浦區平涼社區四宗地塊最終確認中信泰富地產為開發主體。

四宗地塊均為楊浦區歷史風貌保護地塊，用地面積共計約8.65萬平方米，計容面積總計約18.1萬平方米，其中住宅約11.3萬平方米、商業辦公用房約6.8萬平方米。

地塊所在的楊浦濱江八埭頭板塊是上海商業、文化、工業歷史發展的源頭之一。去年6月，老牌港資房企瑞安房地產在平涼社區攜手上海楊樹浦置業拿下一宗地塊，最終公示的房地聯動價達到21萬元/平方米，為目前楊浦第一、上海第二高的房價紀錄。該處地塊與中信此次摘得的項目僅一街之隔，且用地面積只有中信項目的1/5。

“該處項目的發展潛力大，投資安全邊界較高，經濟測算回報合理，”中信股份方面表示，通過與楊浦國資組建合資公司發展平涼社區項目，能夠延續發展公司在上海豪宅、高端商業、甲辦市場的名氣與口碑。

每經記者在采訪中了解到，該項目不僅位于區域內的核心地段，且與中信在上海的布局也頗為呼應。目前地塊已完成搬遷，除了少數保留建筑，其他地方暫作停車場使用。

項目鄰近黃浦江北岸，與早年開發完成的陸家嘴濱江金融城隔江而立。陸家嘴濱江金融城是中信泰富和中國船舶工業集團于2005年聯合開發的，其中的住宅部分名為九廬，開盤曾超過13萬元/平方米，目前小區二手房均價超過22萬元/平方米。

據中信股份介紹，上述平涼社區項目的土地遴選成交價為底價約114.4億元。根據公告，合資公司將由中信泰富占股87%，承擔的項目資金約108.01億元，楊浦國資方面占股13%。合資公司的董事會將分別由5名董事組成，其中4名董事（含董事長）由中信方面委任，1名董事（為副董事長）由楊浦國資方面委任。土地出讓價款及開發建設資金的實際需求按持股比例同步實繳出資，并按實繳出資比例分享利潤、承擔風險及虧損。

結合項目的土地使用權代價及契稅、所在地區的現行物業市況、發展潛力，合資公司的總資本承擔預計為124.15億元，中信方面承擔的108.01億元將由內部資源撥付，未來則將通過擔保貸款或者金融機構進行增資。

回歸住宅開發軌道

7年前，中信集團大象轉身，將住宅地產資產等以310億元轉讓給中海地產，公司投向城市開發運營和商業地產業務，持續深耕上海等核心城市核心地段的項目。

而近3年的數據顯示，中信集團正陸續回到住宅開發軌道。據中指研究院統計，2020年至今，中信泰富地產在國內公開土地市場拿下17宗地塊，涉及城市包括上海、廣州、南京、濟南和揚州等，總建設用地面積97.2萬平方米，總權益拿地金額達到233.578億元。

中信集團旗下另一地產平臺中信城開也拿下8宗地塊，總建設用地面積37.44萬平方米，總權益拿地金額約55.466億元。

超百億金額摘得上海楊浦區平涼社區項目之前，2022年10月，中信泰富地產曾聯合中船集團以總價187.6億元競得廣船二期、三期地塊，總計以近270億元獲得廣船地塊整體開發權，廣船地塊總土地金額刷新廣州土地出讓價最高紀錄。

每經記者梳理近年財報注意到，2022年，中信泰富地產相繼在廣州、蘇州和濟南獲取3個新項目。截至2022年底，以地上規劃計容建筑面積計算，公司在國內的土地儲備面積約634萬平方米，其中權益面積約475萬平方米，創下公司歷史新高。

中信泰富地產是中信股份旗下新型城鎮化板塊的6家重要子公司之一，總部位于上海，主要專注于開發城市綜合體、商業地產和住宅地產業務，項目分布在長三角地區、粵港澳大灣區、長江中游經濟帶和環渤海經濟圈等主要城市，包括上海崇明海和院及信泰中心、武漢中信泰富濱江金融城及光谷創新天地、揚州錦辰及錦棠、蘇州信泰中心等等。

其他5家子公司比如中信建設為工程建設綜合業務、中信城開為城市更新改造及運營業務。2022年，新型城鎮化板塊的業務資產合計3713億港元，是五個業務板塊中除了綜合金融服務的第二大業務板塊；對外收入570.6億港元，板塊收入占比最低；歸屬于普通股東凈利潤20.95億元，同比減少73%。

今年上半年，新型城鎮化板塊實現對外收入160.77億元，同比減少10%；歸屬于普通股東凈利潤30.42億元，同比增加2.3%。無錫玖著、廣州濱江上都等新住宅項目銷售良好，但是因項目結算基數較高，及報告期內分享中海地產權益凈利潤減少，營業收入同比下降23%至23.60億元，凈利潤同比下降27%至19.75億元。

從房地聯動價和項目體量來看，楊浦平涼社區地塊無疑將是中信泰富地產未來業績的重要增長引擎，但如今房地產市場已非7年之前的形勢。項目產品能否贏得市場并實現資金回籠，是公司接下來將面對的考驗。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝