每經(jīng)記者 李彪    每經(jīng)實習記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 馬子卿    

12月6日，由每日經(jīng)濟新聞主辦的第十四屆中國金融發(fā)展論壇暨中國金鼎獎（金融）頒獎禮在京舉行。本屆論壇以“前瞻2024”為主題，匯集各大金融機構研究成果，由多名經(jīng)濟學家就2024宏觀經(jīng)濟金融形勢進行分享，預見投資趨勢，眺望全球經(jīng)濟。

主論壇期間，華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟學家王軍發(fā)表題為《暢通六大良性循環(huán) 促進經(jīng)濟持續(xù)增長》的主旨演講，從“就業(yè)－收入－消費”“金融－財政－房地產(chǎn)”“科技－產(chǎn)業(yè)－金融”“房地產(chǎn)－地方債務－金融機構”“物價－企業(yè)利潤－股市估值”和“企業(yè)－居民－政府”收支六大循環(huán)出發(fā)，深度展望2024年中國經(jīng)濟。

華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟學家 王軍 圖片來源：主辦方

王軍提出，要替代舊的“房地產(chǎn)－土地財政－金融”循環(huán)，必須還要引入財政，暢通“金融－財政－房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過財政擴張來帶動包括房地產(chǎn)投資在內的整體投資的反彈和經(jīng)濟復蘇。

要暢通“金融－財政－房地產(chǎn)”的良性循環(huán)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元，同比下降9.3%，其中，住宅投資7.28萬億元，下降8.8%。1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

王軍表示，房地產(chǎn)市場的頹勢已經(jīng)形成了一定的“惡性循環(huán)”，影響了居民部門對未來的預期，損害了地方政府的資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流，也拖累了基建投資，進而拖累整體經(jīng)濟復蘇。

在這個背景下，今年的中央金融工作會議適時提出，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。會議要求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。會議從供求兩個方面廓清了金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的含義。

王軍認為，要替代舊的“房地產(chǎn)－土地財政－金融”循環(huán)，必須引入財政，暢通“金融－財政－房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過財政擴張來帶動包括房地產(chǎn)投資在內的整體投資的反彈和經(jīng)濟復蘇。

未來的投資規(guī)模到底能有多大？王軍表示，綜合不同機構的預測，若不考慮財政撬動的乘數(shù)影響，預計未來十年城中村改造投資在4萬億至6萬億的區(qū)間內，平均每年可以產(chǎn)生4000億-8000億的投資；“平急兩用”項目總投資較難估計，每年的投資額預計將小于4000億元；目前用于保障性安居工程的資金年均1萬億左右。

王軍預計，房地產(chǎn)“三大項目”未來每年合計投資1萬億至2萬億，新增投資約占50%，對年度經(jīng)濟增長的貢獻約為0.4%—1%。

完善住房租賃金融政策體系，加快推進長租房市場建設

王軍表示，房地產(chǎn)、地方債務和中小金融機構的風險相互關聯(lián)、相互傳遞，形成了明顯的“風險三角”。其中，房地產(chǎn)市場居于核心位置。要實現(xiàn)“房地產(chǎn)－地方債務－金融機構”的良性循環(huán)，重點是采取堅決有力措施，加快探索新發(fā)展模式，在供需兩側持續(xù)發(fā)力，促進房地產(chǎn)業(yè)盡快實現(xiàn)風險化解、良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一方面，要讓開發(fā)商能把房子賣出去，需求端政策應當持續(xù)加大力度，進一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策，比如限購、限貸、限售、限價等在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的緊縮政策和各種行政性限制措施應盡早徹底放開，繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并逐步降低所有存量住房的按揭貸款利率。

另一方面，要讓開發(fā)商能把房子蓋起來，供給端政策應當盡快完善，補齊短板。

首先，“三支箭”不能停。在引導金融機構保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩(wěn)定并持續(xù)增加的同時，需要在債券、股票發(fā)行等方面繼續(xù)支持房地產(chǎn)商的融資；

其次，不能光靠“三支箭”，還需要政府信用的強力介入，救房企、救市場。央行可安排專門資金，甚至是設立專門的處置房地產(chǎn)企業(yè)債務風險的專門金融機構。各級政府也應盡快成立專門的“保交樓”基金，加大力度救助問題房企、確保交樓，推動出險、暴雷房企盡快開展債務重組或者破產(chǎn)重整，盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復融資能力，改善流動性，控制和穩(wěn)定金融體系風險，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場預期；

最后，重點為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。完善住房租賃金融政策體系，以金融政策加大對保障性租賃住房供給的支持，加快推進長租房市場建設，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。