每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

12月7日，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》（以下簡(jiǎn)稱溫州新政），其中最引人關(guān)注的是探索“房票”用于購(gòu)房首付、明確推行企業(yè)“白名單”機(jī)制。

房票記載人購(gòu)買新建商品住房時(shí)，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向?qū)俚厣暾?qǐng)將未兌付“房票”金額計(jì)入重點(diǎn)資金監(jiān)管額度。對(duì)列入“白名單”的優(yōu)質(zhì)房企（含本市國(guó)企）給予支持，包括其開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金總額可適當(dāng)下調(diào)，最低不少于工程預(yù)算清冊(cè)總額的100%。非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取自主使用，優(yōu)先用于償還預(yù)售項(xiàng)目開發(fā)貸款本息、支付項(xiàng)目前期費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用等。

新政出臺(tái)的背后是溫州樓市持續(xù)的底部運(yùn)行。溫州朗兆指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月溫州樓市成交面積小幅上升，全市新房成交22.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1.1%；庫(kù)存總量上升至636.7萬(wàn)平方米，去化周期20.9個(gè)月。土地市場(chǎng)成交量大幅下降。

“房票”納入資金監(jiān)管

溫州新政顯示，納入重點(diǎn)監(jiān)管額度的未兌付“房票”兌現(xiàn)時(shí)，資金必須直接轉(zhuǎn)入該商品房項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶。以上相關(guān)事項(xiàng)須由屬地政府（管委會(huì)）在對(duì)當(dāng)?shù)?ldquo;房票”政策予以評(píng)估明確后方可實(shí)施。

12月8日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上在首付款支付方面，各地本身也有創(chuàng)新，即允許用“房票”來(lái)付首付。溫州新政對(duì)于房票的使用探索更加靈活，可能會(huì)成為2024年“房票”政策創(chuàng)新的要點(diǎn)。另外，這次提及“房票”納入重點(diǎn)資金監(jiān)管的表述，過(guò)去比較少見。

整體來(lái)看，溫州新政多條措施都意在放寬房企對(duì)預(yù)售資金的使用，還明確支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。“在保證風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，加快貸款發(fā)放，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有效投資。”

新政指出，2023年1月1日之后，申請(qǐng)預(yù)售許可的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管項(xiàng)目，重點(diǎn)監(jiān)管資金總額最低按工程預(yù)算清冊(cè)總額的110%計(jì)算，在項(xiàng)目臨近竣備前，監(jiān)管賬戶余額應(yīng)充分考慮“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”“住宅物業(yè)保修金”等相關(guān)費(fèi)用。支持企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，“見索即付”銀行保函置換監(jiān)管資金的期限，在項(xiàng)目竣工交付或商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記預(yù)售資金協(xié)議解除后，保函相應(yīng)失效。

對(duì)于“白名單”房企，預(yù)售資金可按預(yù)售批次使用“見索即付”置換，可先行辦理樁基施工許可、土方泥漿外運(yùn)核準(zhǔn)手續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次溫州明確了房地產(chǎn)“白名單”制度下的三大便利，也使得我們對(duì)于“白名單”有什么具體積極效果和作用有了更為直觀的認(rèn)識(shí)。溫州還刪除了去年預(yù)售資金監(jiān)管政策方面的一條內(nèi)容。當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，非重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用，需要提交各種材料寫申請(qǐng)，總體會(huì)產(chǎn)生一些時(shí)間成本。但此次明確刪除這條內(nèi)容，規(guī)定非重點(diǎn)監(jiān)管資金可以自主使用。這有助于房企加快資金的回籠，也對(duì)于償還貸款、支付各類費(fèi)用等都有幫助，是非常務(wù)實(shí)的政策。

土地成交“零”溢價(jià)

今年以來(lái)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間在底部運(yùn)行。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，上半年溫州市區(qū)住宅成交僅72萬(wàn)平方米，同比下降10%，僅完成2022年成交量的4成。1-6月溫州全市涉宅用地成交建面約176萬(wàn)平方米，同比下降44%；成交金額約129億元，同比下跌42%。

這一趨勢(shì)也延續(xù)至年底。朗兆指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，全市商品住宅供應(yīng)23.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上升29.4%，同比下降27.7%；銷售面積22.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1.1%，同比下降13.9%。商品住宅價(jià)格為17110元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比下降8.0%。11月涉宅土地供應(yīng)5宗，成交2宗，成交建面11.05萬(wàn)平方米，成交溢價(jià)率0%。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生告訴記者，溫州2023年市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，市區(qū)1-11月商品住宅成交面積135.6萬(wàn)平方米，同比下降44.7%；商品住宅可售面積372萬(wàn)平方米，出清周期高達(dá)33.9個(gè)月。本輪政策中提及的探索“房票”用于購(gòu)房首付這一項(xiàng)政策，也是為更好將拆遷需求引導(dǎo)到商品房體系中，擴(kuò)大房票的實(shí)施力度，刺激購(gòu)買力，加快庫(kù)存去化。

本次新政也意在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，如繼續(xù)實(shí)施商品住房換購(gòu)補(bǔ)貼。對(duì)2024年1月1日至2024年6月30日期間，在溫州市區(qū)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)購(gòu)置市區(qū)新建商品住房的購(gòu)房人，在取得新建商品住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后給予出售住房交易申報(bào)價(jià)格0.6%的財(cái)政補(bǔ)助（以住建部門網(wǎng)簽買賣合同為準(zhǔn)），如購(gòu)置新建商品住房金額小于現(xiàn)住房出售金額的,按新購(gòu)商品住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例給予上述標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)政補(bǔ)貼。

另外，落實(shí)延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

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