每經記者 李蕾    每經編輯 趙云    

上周，公募REITs迎來重磅利好消息。

12月6日，財政部聯合人力資源社會保障部起草了《全國社會保障基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》），明確指出將公募REITs納入投資范圍。在行業人士看來，長期資金的注入將有助于進一步改善REITs市場流動性并強化市場定價的合理性及有效性，是一則重大利好消息。

從二級市場的表現來看，近期公募REITs依然維持低位震蕩。Wind數據顯示，全市場已上市的29只產品中，環比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達高科產園REIT領漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。下跌的仍然達到21只，華安張江光大園REIT、富國首創水務封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

行業方面，上周又有三只新產品申報掛網，分別是華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT，《每日經濟新聞》也對此進行了首發報道。此外，12月6日嘉實物美REIT就交易所意見函進行反饋，該產品引入了收益分配調節機制，這是公募REITs首次引入類似條款。

公募REITs擬納入社保基金投資范圍，長線資金來了

上周最受行業關注的消息，無疑是REITS納入社保基金投資范圍。

中信證券明明研究團隊表示，長期來看，公募REITs的現金流相對穩定，且強制高比例分紅，能夠為社保基金提供長期穩定的回報率；REITs資產的風險收益特征使得其能夠在股債組合配置中發揮分散風險、提升組合夏普比率的作用。其次，將公募REITs與含權益類的基金、股票等產品和投資工具合并計算投資比例，與近期REITs市場投資者對于REITs 產品特殊權益性質的定位不謀而合。

中信建投也在研報中稱，長期資金的注入將有助于進一步改善REITs市場流動性并強化市場定價的合理性及有效性；而REITs相對穩定的現金流和高比例分紅也契合社保基金條例所要求的安全性、收益性和長期性的原則。

有業內人士指出，短期來看增量資金進場規模和時間的不確定性，使得相關利好對于市場的影響更多地停留在情緒改善層面，投資者或仍在期待更多及時有效的政策利好，例如直接針對二級市場投資交易。

除此之外，上周多單新產品申報掛網的消息也在業內引發熱議。

12月7日晚間，來自證監會和交易所官網的信息顯示，華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT等三只新產品申報掛網。就在本月月初，由中航基金管理的中航易商倉儲物流REIT也剛剛申報掛網。

另外，12月6日嘉實物美REIT 就交易所意見函進行反饋。其中，原始權益人針對項目公司2024年~2028年五個完整會計年度的預期可供分配金額制定了調節機制。這也是公募REITs首次引入類似條款，不僅表現了原始權益人的信心和積極態度，也為REITs市場未來發展引入了更多可能性。

二級市場仍在低位震蕩，機構投資者建議布局“打底”品種

雖然有多項利好消息，但上周公募REITs在二級市場仍然維持了低位震蕩的態勢。

Wind數據顯示，全市場已上市的29只產品中，環比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達高科產園REIT領漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。

與此同時，環比下跌的數量又有所增加，達到21只。其中華安張江光大園REIT、富國首創水務封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。總成交額為2.84億元，環比下降7.0%，其中產權和經營權成交額分別為1.61和1.23億元，環比上周分別變化了0.8%和-15.5%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs上周的成交額分別為：

0.9億元、0.32億元、0.35億元、0.23億元、0.17億元、0.87億元。

環比變化分別為：

2.6%、-6.8%、-2.3%、-5.1%、-17.6%、-15.1%。

其中成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，占比31.5%。

換手率方面，上周REITs換手率為4.9%，環比下降3.3%，產權和經營權換手率分別為5.2%和4.2%，環比分別變化了-2.3%和-7.7%。細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs的換手率分別為5.8%、4.7%、5.5%、4.2%、6.1%、3.7%，環比分別變化了-3.3%、-12.0%、20.6%、-8.2%、-16.5%、-3.5%。

中信證券表示，在當前市場低位震蕩階段，建議繼續基于底層資產經營的周期性特征，布局抗周期特征較強、具備基本面支撐的“打底”品種，包括保障房、能源、廠房等。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N514573604