每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“久旱逢甘霖。”

12月14日，北京突然發布樓市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%，有開發商人士在朋友圈如此寫道。

“超級重磅！降首付+利率，2024年北京樓市小陽春肯定要出現了！”中原地產首席分析師張大偉發文表示。

“這個太猛了，優化房地產政策之后，全面回暖的信號已在路上”“確實是整個市場的大利好”……新政火速引發業內人士大討論。

中指研究院市場研究總監陳文靜當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，整體來看，本次北京政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力。除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優化后，北京房地產市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。

購房門檻明顯降低

12月14日，北京市住建委、稅務總局北京市稅務局、人民銀行北京市分行、金融監管總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），優化普通住房（以下簡稱普宅）認定標準，下調新發放個人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限。

圖片來源：北京市住建委官網

《通知》提出，下調新發放房貸最低首付款比例，同時延長貸款期限。在全國統一政策的基礎上，將北京地區首套住房個人住房貸款（含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同）最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。同時，房貸年限由目前最長25年恢復至30年。

《通知》明確，對普宅認定標準進行優化。據悉，北京現行普宅標準為2014年發布。此次調整后，小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環內成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右。

據中指研究院數據，2023年1-11月，北京5環內新房成交均價為91594元/平方米，5-6環成交單價為58566元/平方米，6環外成交均價為35656元/平方米，單價明顯上調將促使更多原本屬于非普宅的住房轉為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費（主要是增值稅優惠），降低購房成本。

陳文靜解釋，本次政策明確首套房首付下限降至30%，原來普宅為35%，非普宅為40%；二套首付比例根據住房所在區域進行調整，由原來普宅60%、非普宅80%，城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區）的住房，最低首付款比例不低于50%，城六區以外的住房，最低首付款比例不低于40%，首付比例均明顯下調，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點，購房門檻明顯降低。

另外，此次調整還將降低商業銀行新發放房貸利率政策下限。此次調整的是新發放的商業性個人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。

調整后，北京城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

“希望市場躁動起來”

這是北京繼“認房不認貸”后的又一重大樓市寬松政策。

9月1日晚，北京官宣“認房不認貸”，開發商們在極短時間內交出了喜報：總價千萬元以上的望京龍樾，新政48小時內銷售1.8億元；學府印悅9月2日-3日到訪300組，成交60套，成交額2.1億元；國賢府9月2日-3日到訪260組，成交47套，成交額2.3億元……

但此后政策效應逐漸減弱。

某央企項目負責人此前在接受每經記者采訪時曾提到，這波熱潮就維持了一兩周，更多是激發了某些已經有所準備的剛性需求。半個月不到，市場回歸平靜。“認房不認貸”對行業其實已經是比較重大的利好了，如果這個利好不能掀起整個房地產市場的大波瀾，后續市場信心可能會更加低落。

北京某樓盤銷售中心 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

據諸葛數據研究中心監測，“認房不認貸”政策疊加“金九”促銷及供應力度增加，北京新房成交止降回升，但仍低于2020年以來同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，環比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅較上月擴大2個百分點。

或許也正由此，有部分業內人士對北京此次重磅政策顯得非常冷靜。

“個別的刺激政策肯定會撬動部分市場需求，但是持續性不強。不只是價格問題，現在的客戶觀望情緒濃厚，‘上車’的基本是之前就決定‘上車’的。目前還沒有客戶因為這個政策找來。”有頭部中介機構相關人士向每經記者表示。

另據中指監測，2023年11月，北京新建住宅平均價格為44912元/平方米，環比上漲0.06%，漲幅收窄0.05個百分點；同比上漲0.47%，漲幅擴大0.02個百分點。1-11月，北京新建住宅價格累計上漲0.52%，較去年同期收窄0.38個百分點。11月北京二手住宅成交量超1.25萬套，環比增長17.8%，同比增長16.7%，1-11月累計增長6.6%。價格方面，部分業主對市場的預期有所降低，11月北京二手住宅價格環比下跌0.48%，跌幅較10月擴大0.26個百分點。

陳文靜表示，繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準后，北京12月14日優化普宅認定標準、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限，釋放了更加積極信號，整體力度較大，對北京房地產市場以及全國市場情緒均將帶來積極引導。

“還有十幾天，希望市場躁動起來。”有開發商人士表示。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝