每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今天的物業(yè)行業(yè)和物業(yè)公司不論是從身體上還是心智上，都已經(jīng)算是長大了。不過，長大以后，好像沒辦法持續(xù)快速長高、長壯了，也面臨更大的機遇和挑戰(zhàn)。”

12月14日，由中物智庫主辦的“長大之后”2023熙說物業(yè)年度演講在北京舉行。中物智庫創(chuàng)始人楊熙回顧了行業(yè)42年的發(fā)展變化，分享了物業(yè)行業(yè)和企業(yè)相關(guān)十大熱點話題及業(yè)務(wù)方向，并對2024年行業(yè)的發(fā)展趨勢進行了預(yù)測。

楊熙表示，雖然在今年初，依照過往慣性，各家企業(yè)曾定下20%-30%的較高增長目標(biāo)。實際上，在各種因素影響下，2023年很多物業(yè)企業(yè)的市拓目標(biāo)完成情況一般。

中物智庫預(yù)測，物業(yè)行業(yè)本身有可疊加式發(fā)展的屬性，有非周期性的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、穩(wěn)定的在管項目為業(yè)績保底，還是有望持續(xù)增長。預(yù)計2024年，物業(yè)行業(yè)的高增長不可持續(xù)，會進入低速增長時代。面對行業(yè)變局，物業(yè)企業(yè)將主動放慢業(yè)績增長預(yù)期，回歸服務(wù)本質(zhì)，審慎權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展速度之間的關(guān)系，由原來高增速目標(biāo)，調(diào)整為低速增長目標(biāo)。

今年物業(yè)營收規(guī)模將達1.69萬億元

1981年，深圳商品房小區(qū)東湖麗苑成立內(nèi)地第一個物業(yè)管理處，同期也成立了第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司，中國的物業(yè)管理正式起步。

40多年來，城市化進程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)帶來了巨大的增量市場，高峰時期，每年房屋新開工面積幾乎都在20億平方米以上。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)，預(yù)計2023年末，中國物業(yè)管理行業(yè)營收規(guī)模將達到1.69萬億元，總管理面積將達到約391億平方米。

2014年以來，物業(yè)企業(yè)開始集中走向資本市場，成為公眾公司。如今物業(yè)行業(yè)已經(jīng)有64家上市企業(yè)，總市值達到2700億元，高峰期市值超過萬億元。頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)已實現(xiàn)400億元以上的營收規(guī)模，合約管理面積近18億平方米，管理7000余個不同類別的項目，為超過900萬的業(yè)主及商戶提供服務(wù)，員工管理規(guī)模達到20多萬人。

如今年舉辦的兩個重要國際體育賽事——成都第31屆世界大學(xué)生夏季運動會和杭州第19屆亞運會，就離不開物業(yè)工作人員的傾力付出。

成都幾十家物業(yè)企業(yè)、15000余名物業(yè)人員直接為大運會服務(wù)。成都物業(yè)工作人員為迎接大運會，開展主題活動900余次，覆蓋12萬人，調(diào)動了5萬多人參與環(huán)境美化。亞運會期間，浙江很多物業(yè)企業(yè)，比如綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、南都物業(yè)、德信服務(wù)、亞太酒店物業(yè)、品尚物業(yè)等都堅守其間。

融創(chuàng)服務(wù)集團總裁助理兼浙江大區(qū)總經(jīng)理胥靄介紹，融創(chuàng)服務(wù)從2021年10月投入亞運保障工作，到2023年10月30日亞殘運會所有賽程收官，歷時759天的全力奔赴，從全國抽調(diào)精英團隊保障亞運服務(wù)工作，總參與人數(shù)達1680人。作為杭州亞運會官方物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，融創(chuàng)服務(wù)為此籌備了整整3年。

杭州亞運會上，一位運動員將自己得到的兩枚獎牌掛在中鐵建物業(yè)的保潔員身上，并拍照合影。這一幕，被拍攝到社交媒體上，得到千萬網(wǎng)友的圍觀。

中鐵建物業(yè)黨委書記、執(zhí)行董事鄧秋生表示，企業(yè)“長大以后”，更應(yīng)該尊重員工，只有滿意的員工才有滿意的客戶。當(dāng)員工得到平等對待，解決好員工“吃飯穿衣”問題，讓每位員工有主人翁意識，那么團隊才最有戰(zhàn)斗力。

物企競爭從“春秋時代”進入“戰(zhàn)國時代”

楊熙認為，在市場環(huán)境滋養(yǎng)下，企業(yè)管理企業(yè)快速成長，個子長高了、身體長壯了。同時，在不斷推進服務(wù)的產(chǎn)品化、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化改造，積極探索多元化的新業(yè)務(wù)。“長大之后”，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了四個方面變化。

由于國內(nèi)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本接近尾聲，支撐物業(yè)管理繼續(xù)快速發(fā)展的土壤已經(jīng)不在。人工成本不斷上漲，物業(yè)費很難提升，市場化定價仍然道阻且長，這是行業(yè)面臨的最大的問題之一。

另外，物業(yè)企業(yè)必須要“獨立起來了”，主動或被動降低對母公司的依賴，不再承接無法回收現(xiàn)金的非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，并計提應(yīng)收賬款壞賬。

“蒙眼狂奔的年代結(jié)束，長大以后的物業(yè)行業(yè)、物業(yè)企業(yè)迎來了發(fā)展的機遇，面臨著各種成長的煩惱，高質(zhì)量發(fā)展、精細化運營、戰(zhàn)略調(diào)整勢在必行。”楊熙表示。

綠城服務(wù)集團首席本體官曲亮認為，物業(yè)管理行業(yè)有著價值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈和工業(yè)鏈，目前很多頭部企業(yè)的在管面積在整個物業(yè)行業(yè)中覆蓋的范圍比重還非常小，應(yīng)該將自身的管理經(jīng)驗、心得、相應(yīng)的能力，傳遞到小微物業(yè)企業(yè)以及還在探索發(fā)展的物業(yè)企業(yè)，減少其他企業(yè)在發(fā)展中的困惑，形成良好的生態(tài)，才能真正讓行業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。綠城服務(wù)通過這樣的方式，為行業(yè)帶來普遍的成長和發(fā)展。

如果說取消物業(yè)是來自行業(yè)外部的焦慮，那么“帶資進場”就是行業(yè)內(nèi)部的焦慮。帶資進場折射了物業(yè)企業(yè)之間競爭的激烈程度，從“春秋時代”演進到“戰(zhàn)國時代”。當(dāng)前住宅專項維修資金制度的不完善給帶資進場提供了生存的土壤，物業(yè)企業(yè)同意帶資進場，也一定經(jīng)過了詳細的財務(wù)測算，其背后是并購的邏輯。

對于帶資進場問題，行業(yè)內(nèi)的觀點分化嚴重。樂觀派認為，這是市場行為，無需過度關(guān)注；悲觀派認為，這是惡性競爭，是不公平的運營策略。因為當(dāng)合同期結(jié)束，“帶資”企業(yè)難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低等后果。

央企等新勢力將進入物業(yè)管理行業(yè)

物業(yè)行業(yè)本身有可疊加式發(fā)展的屬性，有非周期性的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，有著穩(wěn)定的在管項目為業(yè)績保底。中物智庫預(yù)測，2024年物業(yè)管理行業(yè)有望持續(xù)增長，但是高增長不可持續(xù)，會進入低速增長時代。

與此同時，包括央企、地方國資及城投、傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司、專業(yè)的老舊小區(qū)改造企業(yè)、資管企業(yè)、避險資金等在內(nèi)的新勢力將進入物業(yè)管理行業(yè)。在地方化債的過程中，地方也需要有現(xiàn)金流狀況良好，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)作為融資主體。央企、地方國資及城投在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的整合早已開始，新近上市和準(zhǔn)備上市的一些物業(yè)企業(yè)不少都有國資背景，這又將激勵更多的央企、國資加速整合旗下物業(yè)公司，把物管行業(yè)作為重要業(yè)務(wù)發(fā)展。

受房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，原房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的人才陸續(xù)轉(zhuǎn)崗，房地產(chǎn)集團內(nèi)部轉(zhuǎn)崗人員當(dāng)下最好的選擇就是轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)公司。

在這種行業(yè)形勢下，更多物業(yè)企業(yè)將進入城市服務(wù)、團餐、FM設(shè)施管理賽道。作為第二增長曲線，萬億量級的城市服務(wù)、團餐和FM設(shè)施管理，并不亞于傳統(tǒng)物業(yè)的體量，都是不錯的發(fā)展賽道，也成為眾多物企積極探索的方向。

目前一些企業(yè)已在這類領(lǐng)域積累了專業(yè)認知和專業(yè)人才，進一步讓相關(guān)業(yè)務(wù)在行業(yè)中得到普及。整體上看，這些業(yè)務(wù)當(dāng)前在物業(yè)企業(yè)營收中的占比并不太高，相關(guān)業(yè)務(wù)有望在新的一年得到更快速成長。

碧桂園服務(wù)CMO兼城市服務(wù)集團總裁汪英武介紹，去年公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)就取得了顯著增長，營收達到48.4億元，占比總營收的11.7%。

汪英武表示，過去幾年，城市服務(wù)逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)的熱點，從2015年萌芽到2018年的探索再到現(xiàn)在的全面增長，業(yè)務(wù)已發(fā)生全新變化。城市服務(wù)作為公共服務(wù)屬性很強的業(yè)務(wù)，過去受到宏觀環(huán)境的影響較為明顯，行業(yè)在資金、運營等諸多環(huán)節(jié)都面臨挑戰(zhàn)。如何越冬？最終還是需要回到“服務(wù)”本身。

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