2023年，全球局勢波譎云詭，對經濟產生了深遠影響，科技飛速發展則為經濟注入強大動力。 回首這一年，有些重大事件或將激起歷史的回響，有些則將照亮未來的道路。無論如何，它們都曾在某一刻深沉地撞擊過我們的眼光，值得我們去銘記。 讓我們帶著過去的囑托，擁抱未來的希望。 ——銘記2023 2023年，房地產市場整體呈現出復雜多變的態勢。 這一年，市場供求關系發生了重大變化，政策支持力度持續加大，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展成為了主基調。 這一年，房地產調控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求，加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。在一線城市和部分熱點二線城市，提振房地產市場活躍度和投資力度成為市場風向標。 這一年，房地產行業也面臨著前所未有的挑戰，市場下跌走勢和觀望情緒導致商品房投資開發與成交量下降，而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。 我們梳理了今年以來房地產市場發生的重大事件，遴選出2023年房地產行業十大新聞，映射這一年房地產市場的整體變化及未來走向。 No.1中央政治局會議定調房地產市場供求關系發生重大變化 2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。 12月11日召開的中央經濟工作會議明確提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。 No.2多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市 2023年8月25日，浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后，東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。 8月30日，廣州和深圳實施“認房不認貸”政策。9月1日，上海和北京先后宣布執行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地“認房不認貸”政策。 11月，廣州、深圳再出臺多項樓市政策，涉及降低二套房首付比例、調整豪宅標準、上調公積金貸款比例、土拍限價放松等。12月14日，北京和上海同步調整樓市新政，涉及優化普通住宅認定標準、購房首付比例下調、調整房貸利率下限。至此，一線城市均已調整優化樓市調控政策。 No.3“保交樓”工作深入推進，完成交付超165萬套 自2022年7月中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”成為2023年各地方穩樓市的關鍵詞、房企的重點任務。據住房和城鄉建設部消息，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。 住房和城鄉建設部表示，通過“保交樓”工作的順利推進，帶動了房地產開發項目竣工進度加快，有效防范了商品住房逾期交付風險，提振購房者信心，穩定了市場預期。 No.4上市房企“批量”退市 截至2023年12月中旬，滬深港股房企中共計有11家上市房企退市。 其中，A股房企中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天和*ST藍光8家因為“連續二十個交易日收盤價均低于1元”觸及股票終止上市情形退市。 港股方面，根據聯交所規定，若上市公司持續停牌18個月便有權將股份除牌，新力控股、南海控股和嘉年華國際3家房企因此退市。 No.5許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施 2023年9月28日，中國恒大公告稱，公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。 早在2021年12月3日，恒大宣布違約并收到要求履行擔保義務的通知。當時，廣東省人民政府立即約談了許家印，并派出工作組督促企業風險處置工作。從許家印被約談到被采取強制措施，共歷時600多天。 據恒大最近的公告，恒大地產集團涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元，發行人逾期商票累計約2059.33億元。 No.6房價下降城市數量持續增加，房價呈普跌態勢 2023年，多地房價下降趨勢明顯。據國家統計局數據，1月份70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有33個和57個，11月份環比下降城市分別增加至59個和69個。 另據中指研究院統計，11月全國100城新建住宅價格環比下跌城市數量為43個，二手住宅價格環比下跌城市數量為99個，下跌城市已連續6個月超90城，房價普跌態勢延續。 No.7降低存量房貸利率工作基本完成 2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億-1700億元，戶均每年減少3200元。 9月25日起，銀行開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。10月25日起，存量房貸利率批量調整開啟，多家銀行陸續對符合條件的房貸借款人進行統一調整。 No.818個城市取消土地最高限價 2023年10月份以來，22個實行集中供地的城市中，已有18個城市取消限價、恢復“價高者得”，其中包括一線城市廣州。 取消土地最高限價的新政落地后，不少熱點地塊房企競價盛況再現。11月初，合肥土拍刷新了當地最高成交單價紀錄，成都、福州等城市的土拍也相繼出現樓面價新高。 不過，土拍市場整體仍處于相對低位，據克而瑞統計，11月土地市場的整體溢價率為3.7%，為2023年以來第二低點。 No.9多家民營房企債務重組獲重大進展 歷時18個月，融創境外債重組于2023年11月20日宣告成功，融創成為又一家完成境內境外債務重組所有流程的大型房企。今年以來，多家房企在債務重組方面取得新進展。 11月29日，中國奧園宣布境外重組方案已獲得債權人投票通過，待相關法院聆訊裁決后正式生效。截至11月21日，中梁控股持有計劃債務未償還本金總額約92%的同意債權人已加入重組支持協議。 11月14日，旭輝集團完成年內所有到期境內債券的展期工作，合計展期金額約71.8億元。10月10日，碧桂園宣布將積極推進境外債務管理措施，此前其本金共計約147億元的9筆境內債已全部成功展期。 No.10深圳國資委力挺萬科 2023年10月下旬，萬科債券出現非理性波動。萬科與境內外金融機構于11月6日舉行三季度業績說明會，深圳國資委在會上表態，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。 萬科大股東深圳地鐵也表示，將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。 房地產十大新聞專家點評 趙秀池 首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長 北京市房地產法學會副會長兼秘書長 《每日經濟新聞》評選的十大新聞具有較強的代表性，都是房地產業關注的焦點，反映了2023年房地產市場變化和房地產政策的導向。通過十大新聞可以很好地回顧和凝練2023年的樓市特征。 “中央政治局會議定調房地產市場供求關系發生重大變化”作為2023年房地產十大新聞之首，當之無愧。在樓市低迷情況下，準確把脈市場現狀，才能對癥下藥，給出救治良方。房地產市場供求關系發生重大變化的判斷，為房地產的政策導向指明了方向。房地產市場的供求雙方、各級政府都要適應這種供求關系的變化，不斷調整過時的房地產調控政策，促進房地產發展新模式轉換和房地產平穩健康發展。 其他新聞都是緊緊圍繞“供求關系發生重大改變”展開的。“房價下降城市數量持續增加，房價呈普跌態勢”，就是對房地產供求關系發生重大改變的寫照。供求關系決定房價走勢，供不應求房價上漲，供過于求房價下跌。房價普跌說明房地產市場已經供過于求。 “多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市”，正是各城市針對房地產供求關系發生重大變化的實際情況，也是及時調整過時的房地產調控政策的必要舉措。取消限購可以釋放一部分住房需求，起到平衡過去關系的作用。 資金是房地產業的閘門，不管對于開發商，還是對于消費者，低成本融資至關重要。“降低存量房貸利率工作基本完成”是調整過時房貸政策的一種體現。在2023年，不少城市不僅降低了新房貸款利率，也降低了存量房貸利率。 “18個城市取消土地最高限價”是調整過時限價政策的重要舉措。地價是房價的重要構成，取消土地最高限價，意味著讓商品房回歸商品屬性，讓市場起決定作用，又向前邁進了可喜的一步。 “上市房企‘批量’退市”“許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施”，這兩條新聞是當前樓市現狀的一種寫照，說明當前樓市低迷，不少房企舉步維艱，不能實現良性循環。 “多家民營房企債務重組獲重大進展”“深圳國資委力挺萬科”“‘保交樓’工作深入推進，完成交付超165萬套”，這三個新聞說明在樓市低迷下，各地政府在通過各種舉措促進“保交樓”，各房地產企業也在想辦法自救，通過房企重組等使房地產企業能夠“活下去”，繼續發揮房地產應有的支柱作用。 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員 2023年，是我國房地產市場化改革25周年，而這一年也是房地產市場變化最大的一年，不僅是市場量價發生明顯波動，同時政策、企業、市場等都發生了巨變，而且是趨勢性的、根本性的變化。 《每日經濟新聞》評選的2023房地產行業十大新聞非常有代表性，能夠準確地映射出整個房地產市場的變化。十大新聞里，我認為排在第一的就是中央政治局會議定調房地產市場供求關系發生重大變化。而這種變化，除了供求關系以外，還有居民的預期和需求的趨勢性變化，即不再相信房價單邊上漲，或者說，從過去的單邊上漲轉入到風險釋放的下半場。 所以，我們看到房價下降城市數量持續增加，房價呈普跌態勢，百城二手住宅價格環比下跌城市數量達99個，下跌城市已連續6個月超90城，創歷史新高；11月70城二手房價格環比上漲城市數為0，而上次出現0上漲城市數，還是在2014年9月份；下跌城市數69個，同樣創下新高。 既然是上下半場的切換，那么影響最大的就是居民的購房行為。所以，2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。這種降息，一方面是房價上漲預期驅動的買房結束，需要下調利率。還有更重要的，就是無風險利率下行，與房貸利率倒掛。居民支付高利率買價格不再明顯上漲的資產，這種積極性沒有了，需要降低利率。 除了降低存量利率以外，政策也出現了重大的趨勢性挑戰，也就是2016年以來布局的新一輪緊縮性的政策全面退出，包括多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市，18個城市取消土地最高限價。隨著12月14日京滬松動限貸政策，調整普通住房優惠標準，預示著上一輪布局的緊縮性政策正在全面退出。在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下，投資性購房、非理性購房沒有了，也不再需要這樣的政策了。 供求關系發生重大變化，加上房地產要告別舊模式，轉向高質量發展和新發展模式，回歸民生屬性和居住屬性，一攬子長效機制落地，包括杜絕挪用預售資金、“三道紅線”和資金穿透式監管以定向去杠桿，還有資管新規打擊影子銀行等，導致三高的舊模式難以為繼，直接影響就是開發商層面風險爆發。 所以，我們看到，將三高舊模式演繹到極致的恒大，許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施。同時，政府也在極力阻止風險蔓延，比如深圳國資委力挺萬科，多家民營房企債務重組獲重大進展。另外，“保交樓”是底線和原則。資不抵債的企業要退出，但“保交樓”是一定要完成的。據住房和城鄉建設部消息，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。 未來的風險處置，也是這樣的思路。