每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

歷時近13年的舊改，終于迎來了曙光。12月15日，深圳市南山區城市更新和土地整備局一紙公告，將南苑新村這個“塵封”十余年的舊改項目進展再度公之于眾。

公告稱，因公共利益需要，根據《深圳經濟特區城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會公告第228號）規定，現擬對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元范圍內房屋實施征收。

12月18日下午，《每日經濟新聞》記者在現場了解到，目前絕大多數住戶都已搬遷出南苑新村，項目已經用圍欄圍起來，進入村內的重要出入口均有保安值守，西區的大門處張貼有房屋征收提示。

同日下午，有知情人士向記者透露，目前項目由萬科主導，簽約率早已達到了95%（調解和征收的前提條件），但還沒拆，具體什么時候拆需要等政府指示，預計這個流程的時間在半年左右。

多數房子現已搬空

南苑新村位于南山區南頭街道，距離前海中心區2公里，后海中心1.3公里，靠近桃園地鐵站。南苑新村分為東區、西區兩部分，由深圳市南山金城房地產開發有限公司在上世紀80年代建成，多為6層左右的住宅。多數房子現已搬空，整個村落均由鐵欄圍起來，外人無法進入舊小區內。

12月18日下午，記者從知情人士處了解到，目前南山區人民政府已發布征收提示，正式啟動征收程序。南山區南頭街道南苑新村項目行政征收辦公室也已正式揭牌，后續將按照城市更新項目行政調解、行政征收流程走，直至開始正式拆遷。“根據之前其他舊改項目的情況來看，預計到正式拆遷要半年左右。”

南苑新村附近的樓盤包括西海明珠花園、桃苑小區、如意家園等，掛牌價多在7萬元到10萬元/平方米不等。

南苑新村屬于深圳較早推進的舊改項目，但這一進程并不順利。

2010年4月，南苑新村與木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區，共同被列入第一批《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》。由深圳市金暉房地產有限公司（以下簡稱金暉地產）向南山區政府申報，并取得了項目立項批示。

2012年1月，金暉地產選擇退出，萬科以收購方式全面介入，這在當時被認為是萬科首進南山的里程碑式項目。

按照此前的規劃，該項目將由1棟寫字樓公寓、2棟公寓、9棟超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。

2013年1月，項目啟動公示，但此后的數年間，種種問題導致項目進展遲緩。直到2022年11月，項目專規正式印發批復、掛網公示；2023年3月，項目正式啟動行政調解工作；2023年12月，南苑新村房屋征收處于提示階段。

此次進入行政征收階段，距第一批簽約業主搬離已經過去了近13年。

時間越長補償越多？

南苑新村距今長達13年的舊改時間，也是部分城中村改造進度緩慢、阻力重重的一個縮影。

據《每日經濟新聞》記者梳理，廣州、深圳等城市的舊改及城更項目均存在類似現象。

比如位于廣州核心區域的洗村舊改項目，由于涉及村民、經濟利益等多方復雜糾葛，從2009年官宣至今也已經推進了十余年。

而在深圳2010年公布的首批8個舊住宅區改造項目中，成功改造后完成入市的有南山鶴塘小區、羅湖木頭龍項目以及鹽田橋東片區舊改，入市的項目分別為木頭龍舊改（益田御龍天地項目）、鶴塘小區舊改（深業鶴塘嶺花園）和橋東片區舊改（卓越榮津瀚海灣）。目前還有3個項目未拆除重建。

12月18日，建誠晟業總經理苑承建在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，舊住宅改造和城中村改造項目，在深圳、廣州等地以開發企業為主體單位，以動態市場價格為主要補償標準，加上被改造項目多有違建、加建、出租經營等復雜的歷史遺留問題，缺乏一以貫之的強有力的規劃管控，導致在早年改造項目中，時間越長、補償越多，建成項目收益越多的現象，所以客觀上造成改造項目只有推進緩慢，才符合改造主體單位和被改造對象共同利益。

苑承建還提到，由于過去幾年房地產市場下行，以往模式難以為繼，改造主體單位很多面臨無力持續推進項目狀況，造成城市更新項目進入實質停擺的階段，客觀上造成了耗時較長狀況。

在國研新經濟研究院創始院長朱克力看來，可以從政策引導、拓寬資金來源、完善產權變更機制等方面入手。

“城更項目通常需要大量資金投入，包括拆遷、建設、基礎設施等方面費用。此外部分房屋涉及產權變更，要處理復雜的產權、土地使用權等方面，也是導致項目進程緩慢的重要原因。”朱克力說。