每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

 “2023年年底金融監(jiān)管部門持續(xù)釋放利好，若‘三個不低于’等相關支持政策細化落實，房企資金壓力有望緩解。”

中指研究院日前發(fā)布報告指出，2024年，在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調整，供需兩端政策均有發(fā)力空間。

根據(jù)中指監(jiān)測，今年1-11月，全國有200余省市（縣）出臺房地產調控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策基本放開。

在中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜看來，對于剛需購房者，房地產市場經過近兩年的深度調整后，當前是購房時機。對于改善性購房需求，近兩年各地成交了多宗優(yōu)質地塊，這些地塊也將在2024年逐漸入市，購房者可以選擇更好的產品。

中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜 圖片來源：受訪者提供

“保交樓”累計交付超165萬套

2023年，基于需求端、企業(yè)端和新發(fā)展模式的樓市調控政策是三個比較重要的類型。

黃瑜分析指出，第一，從需求端看，支持剛性和改善性住房需求釋放，政策側重降低購房成本、降低購房門檻，暢通一二手房鏈條。

7月24日，中央政治局會議首提“房地產市場供求關系發(fā)生重大變化”。8月底起，監(jiān)管部門多項政策逐步落位。從地方來看，優(yōu)化限購、限售、限價等限制性政策以及加大公積金貸款支持是主要舉措。

截至目前，全國多數(shù)城市均已執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策。今年以來，南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優(yōu)化購房套數(shù)、優(yōu)化限購范圍、放松購房限制條件等方式放松限購。

第二，從企業(yè)端看，化解房地產企業(yè)債券違約風險，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，“保交樓”配套資金加速落地。

企業(yè)融資方面，從年初監(jiān)管部門明確落實“金融16條”及“第二支箭”政策，同時強調“要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃”，到11月多部委召開企業(yè)座談會落實相關舉措，金融部門提出“三個不低于”目標，“若相關支持政策真正落地，房企資金壓力有望緩解”。

土拍規(guī)則方面，一是降低企業(yè)參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業(yè)拿地意愿，包括適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間等；二是創(chuàng)造公平良好的競爭環(huán)境，包括禁止馬甲參與拍地、搖號或抽簽確定最終歸屬權等。根據(jù)中指監(jiān)測，截至11月末，22城中有18城已實際落實“取消土地限價”，有利于穩(wěn)定市場預期。

“保交樓”方面，8月，住建部表示：“目前各地‘保交樓’工作順利推進，項目復工和建設交付加快進行。‘保交樓’專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。”

第三，探索房地產行業(yè)新發(fā)展模式，“三大工程”建設被多次提及。

7月14日，國常會審議通過《關于積極穩(wěn)步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。7月24日，中共中央政治局會議明確提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產”。

10月12日，據(jù)住建部消息，各地正按照部署，扎實開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

核心一二線城市政策將繼續(xù)優(yōu)化

對于政策效果，中指研究院認為，全年來看，一季度市場升溫明顯；年中量價出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷；8月底中央及各級政府加大政策托底力度；9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預期、房價下跌預期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足；年末市場仍舊面臨下行壓力。

黃瑜指出，銷售方面，全國市場繼續(xù)下行，現(xiàn)房銷售同比增長，表現(xiàn)好于期房，重點城市二手房表現(xiàn)好于新房。

2023年1-11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

土地市場方面，300城住宅用地成交面積同比下降近30%，央國企仍是拿地主力，年底多地取消地價上限，土拍分化加劇。

黃瑜表示，銷售端恢復程度仍是影響土地市場情緒的關鍵因素，今年以來多數(shù)城市樓市熱度持續(xù)性不足，土地市場中僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢未改。

從企業(yè)角度看，銷售端，TOP100企業(yè)銷售額同比下降，央國企同比增長。2023年1-11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比10月擴大1.6個百分點。各陣營房企銷售額均有所下降。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

拿地端，TOP100房企拿地金額同比下降6.6%，央國企成為拿地主力。2023年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，同比下降6.6%，降幅較10月收窄3.4個百分點。前50家企業(yè)和前100家企業(yè)中，央企和國企數(shù)量占比均在七成以上。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

融資端，2023年1-11月，房地產企業(yè)債券融資總額為6287.9億元，同比下降8.6%；11月，房地產企業(yè)債券融資總額為412.8億元，同比下降2.6%，環(huán)比增長49.4%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

黃瑜建議，各地要盡快落實已出臺的方針策略，以確保政策的順利實施；穩(wěn)健型民企需要抓住當前的發(fā)展機遇，并適度轉型以實現(xiàn)更健康的發(fā)展；出險房企需要盡快解決過去的問題，積極作為，以避免錯過政府支持時期。

預計2024年，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，核心一二線城市政策繼續(xù)優(yōu)化，房企資金支持舉措細化落實，“三大工程”是政策發(fā)力主要方向。

需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點，一線城市因區(qū)施策、因需施策，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率（有望向剛需傾斜），優(yōu)化普宅認定標準，降低交易稅費等，一線城市優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市預計將全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

供給端，在“促進金融與房地產良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險。

同時，各地土拍規(guī)則預計將繼續(xù)放寬，帶動土地市場活躍度提升；“三大工程”配套政策有望加速落地，預計保障房實施策略逐漸明晰，大部分城市或以盤活存量為主；城中村改造因城施策實施細則有望陸續(xù)出臺，一批項目將進入實施階段；“平急兩用”或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用。

封面圖片來源：受訪者提供