每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

2024年1月4日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿）（以下簡稱《意見稿》）發布，于2月4日前向社會征求意見。

《意見稿》指出，城中村改造的對象是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現狀居住用地為主的區域，而位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍等4種城中村用地優先納入拆除新建范圍。

合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，新政策最大的變化在于，在凈地出讓的規則下，改變了過往的土地一二級聯動機制，采取一二級不聯動機制。深圳在此之前拆除新建類城中村改造的政策模式中，無論是城市更新，還是土地整備利益統籌，均有留用開發建設土地采取協議出讓的一二級聯動機制。

這四類情況優先拆除

據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。

從樓棟性質結構來看，個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。

深圳市先后通過《深圳經濟特區城市更新條例》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實施細則》等系列配套文件，確立了“政府統籌、市場運作”的城中村改造實施模式，推動城中村改造工作有序開展。

“然而，在房地產市場下行、企業資金壓力增加等背景下，部分城中村改造項目難以推進實施，直接影響改造項目的實施效果。面對未來城市發展需求，亟須以城中村改造為抓手，構建有效市場與有為政府相結合的存量用地開發和城市空間治理新模式，打造宜居、韌性、智慧的現代化城市。”深圳市規劃和自然資源局表示。

根據《意見稿》，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介于兩者之間的實施拆整結合。三類空間的引導范圍在專項規劃中予以明確。

對于拆除新建類項目，《意見稿》明確，劃定拆除新建類城中村改造范圍，鼓勵實施區域統籌和成片開發，在城中村空間范圍的基礎上將周邊低效用地一并納入實施改造。

其中，滿足四類條件的城中村用地優先納入拆除新建范圍：

一是位于國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的；二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍的；三是位于20大先進制造業園區（注：《深圳市20大先進制造業園區空間布局規劃》）、重大產業項目范圍的；四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟須實施改造的。

不具備拆除新建條件的，納入整治提升（含拆整結合）類城中村改造范圍，開展經常性整治提升，按照文明城市標準實施和管理，重點抓好房屋結構、消防、供用電、燃氣、公共衛生、道路交通、治安、自然災害等安全治理工作，防范各類風險。圍繞好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，按照城中村改造專項規劃分類引導實施。

強化政府統籌和引導

中國（深圳）綜合開發研究院認為，積極穩步、呵護式的整村改造與連片運營，還需要更多新思路、新模式、新資源和新路徑；一個全面可持續、市場化的深圳城中村市場數據基座建設也需要相應的政策考量和支持。

《意見稿》提出，對于拆除新建類城中村改造項目，堅持人民政府負主體責任，由區政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。

工作流程包括：意愿征集和項目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計劃、基礎信息核查、項目實施方案和改造單元規劃編制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發建設等。其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意后方可實施。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，舊模式下，由于市場完全主導，不具備公共利益屬性導向，因此很難推行多數人同意即可通過改造的方案，也很難避免“釘子戶”。新模式明確了成片開發、重點功能區和軌道交通以及重大發展平臺的改造范圍界定，以及政府主導和強化規劃剛性引領，意味著改造具有了公共屬性。由此，就可以按照民法典、物權法規定的少數服從多數原則，三分之二以上物業權利人同意即可。

此次《意見稿》強化了政府統籌和引導。過去盡管確立了政府統籌、市場運作模式，但政府統籌功能沒有發揮到位，基本讓位于市場。李宇嘉表示，舊模式下，改造實施方案和單元規劃由前期服務商（市場化開發商）編制方案和規劃，存在因改造成本高而導致規劃調整的情況，政府不得不審批，現在明確由區政府組織指定部門編制，確保規劃的剛性功能，強化了政府統籌，避免了過去完全市場化主導導致規劃被突破等。

關于安置房建設及回遷安置責任，深圳市規劃和自然資源局表示，有條件安排安置房用地的，安置房用地通過協議方式出讓給區政府，由區政府負責安置房建設。引入前期服務商的，區政府也可依據項目實施協議由前期服務商開展安置房建設，并由區政府實施回遷安置。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發后將安置房移交區政府，由區政府實施回遷安置。