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深圳一房子評估價從600萬降到200多萬!有人3年前做了經營貸續不上了......業內稱房價已基本觸底

每日經濟新聞 2024-01-11 00:38:17

每經記者 甄素靜    每經編輯 程鵬 陳夢妤    

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三年里,一套房子的評估價從600萬元降到200多萬元。

誰曾想,購房者在深圳樓市亢奮時種下的瓜,三年后結成了一個個大苦瓜。

近期,有市場傳言,不少購房者三年前用所持房子做了經營貸,近期陸續到期,但因為現在房價下跌,房子最新評估價跟著下調,續貸金額和首貸差距較大,面臨著不能續貸、需要一次性還上大量貸款,以及還不上貸房產被法拍的風險。

在采訪中,多名銀行人士向《每日經濟新聞》記者確認,由于房價持續下調,現在銀行貸款評估價大概是2019年水平,銀行一般要求客戶降額續貸,或者轉到其他額度高的銀行。

不過,也有業內人士告訴記者,經營貸續期和審查最嚴厲時期大概是兩年前,那時參考價被各銀行嚴格執行和抽查,有人被抽貸。現在因為市場普跌,經營貸辦理條件反而寬松了些,也給拉高貸款成數和信用貸辦理創造了機會。

tZx4BVnRAQcr6e60FjZCmhTr9cFYaYxMCPEATzicy5WAGSKJpFic99j61uJbHfvzRIGXbC3ghKxEkpg7JUofdSJQ.jpg深圳樓市 每日經濟新聞資料圖

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評估價從600萬降到200多萬

記者在某社交平臺留意到,有購房者三年前用福田區頂樓復式房子做經營貸,月底到期,現在房價下跌,房子評估價跟著下調,續貸金額和首貸差距較大,最近在各種找辦法補救,目前評估機構、金融中介和銀行客戶經理都找了,均說搞不定。

其續評論稱,當時用經營貸買房,其實也是違規操作,現在只能自食其果。

福田區某助貸機構工作人員黃經理告訴每經記者,他們最近有在辦理續貸,但更多的是幫客戶辦理轉貸。

“很多客戶因為房價跌幅太大了,大部分銀行不給續,只能轉走。如果正常房價跌幅超過3成了,續貸就會砍額度。通常客戶都是讓我們重新找渠道拉高評估價,從而提高適當成數。”

黃經理告訴記者,他們近期辦理的一個客戶業務,三年前用2套商鋪一起打包抵押,在XX銀行貸款600萬元,今年續貸成數大大降低。

只給200多萬元,差得太離譜了,我們重新幫他找了高成數渠道,上個禮拜剛出批復可貸500萬元。”

在深圳房價的震蕩性調整過程中,也有人自稱選擇了保守性戰略。

王先生告訴記者,兩年前因為家庭資金需求,將家里一套房進行了抵押貸款,彼時銀行評估價近700萬元,在之前已有的貸款基礎上他又貸出了200多萬元。今年年中貸款將到期,他從中介處了解到房子的評估價只有480萬元左右。

“之前還陸續還了一些資金,但再續貸也只能貸出幾十萬元了。”王先生表示,這幾年基本上沒有好的投資渠道,打算到期前全部還進去。

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“經營貸續貸不成問題,只要有門路”

不過,在市場操作中,能夠全部還清的貸款者還是少數,更多人需要尋找途徑去操作轉貸,或者轉向信用貸。

有銀行高管在接受記者采訪時表示,在評估價比原貸款評估值降低的情況下,他們一般要求客戶降額續貸,或者轉到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見,大部分客戶會選擇降額續貸,但有些對額度比較在意的投資客,會選擇其他小銀行。

寶安區某助貸經理告訴記者,現在她一個月有十幾張房貸單,有客戶之前貸款380萬元,最近辦理只能貸280萬元。

她還向記者介紹,現在有很多低息產品,比如有銀行可以做到貸款利率年化2.79%,月息2.32厘,100萬元月供2320元,還款方式為10年先息后本。她解釋稱,評估價下降,銀行只能用降息留住客戶。

記者注意到,雖然評估值有所下調,但相較過去兩年經營貸被嚴格審核和動態監管,當下經營貸辦理又有了“活絡”的機會。有業內人士告訴記者,現在反而經營貸續貸好操作,不嚴格。

據其觀察,比如當年指導價800萬元的房子,但市場價1100萬元,很多房子是按1000萬元左右來做經營貸的。后來房價下行,跟隨指導價,就按800萬元來做經營貸了。現在按評估價來算,反而價格又可以到8成甚至9成,一些外地銀行甚至可以做得更高,所以現在經營貸的續貸反而不成問題,只要有門路。

記者在采訪中獲悉,不少助貸機構在年底推出了重磅活動,如年化2.8%大禮包。一些助貸機構主推的產品中,貸款成數可以達到可貸評估價的7成-8.5成,最高可貸2000萬元,利率年化約2.8%-2.9%,還款方式也較為靈活,10年期先息后本隨借隨還,港澳人士也可進件,貸得越多、利息越低。

而經營貸續貸的重壓,也為原本審核嚴格的信用貸提供了資金出路。多名中介人士告訴記者,現在抵押貸房價下跌較多,國企、互聯網大廠以及公務員事業單位這類群體,信用貸最高可以操作到1000萬元,且不需要抵押。

“去年下半年和今年主要政策風向在信用貸上,因為房價跌太狠了。”黃經理告訴記者,利息方面,等額本息還款方式最低才1.8厘起,先息后本稍高一些,最低可以2.6厘起。單家銀行信用貸最高可以授信300萬元,看收入和級別,辦理周期一般一個月左右。

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房價從8字頭跌到6字頭

三年前深圳樓市火熱,催生出一批批教人買房的“導師”。彼時,市場上隨處可見“人人皆可買房,直到財務自由”“30萬兩年就變200萬”“某大學生在深圳半年買千萬房產”等宣傳標語。

以會員眾多、經深圳七部門查明的深房理為例,其團隊相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款,以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為,共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別,問題貸款金額合計10.64億元,其中涉及經營貸3.80億元。

樂有家研究中心數據顯示,2021-2023年,深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭,再到6字頭,不斷下調。

2023年四季度,深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%,比2022年跌12%。以價換量現象明顯,市場筍盤增多,低價誘惑下,客戶購買意愿增加,加速了需求釋放。

2023年二手成交TOP50片區中,只有東門、華強南、福田中心區微漲1%,丹竹頭、科技園、保稅區持平,其他片區多處于下跌狀態,跌幅多在5%-20%。經過兩年多調整,價格已基本觸底趨穩。

北京金訴律師事務所主任、創始合伙人王玉臣在接受記者采訪時表示:

與房貸不同,經營貸需要隔幾年對房屋進行一次評估,評估價下調則意味著在本次評估過后,購房人能夠申請到的貸款額度小了。那么,在借新貸還舊貸的過程中,需要購房人先將舊貸的缺口補齊,會面臨著極大資金缺口,造成經濟壓力。

“不少人會在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養貸方式來補齊這個窟窿。但需要注意的是,這兩種方式會產生新的成本,一旦后續資金出了問題,如果不能及時償還,負債將如滾雪球般越來越多。”王玉臣表示。

王玉臣認為,操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構,一旦被查出,也會面臨被處罰的風險,甚至還可能受到刑罰。購房人、開發商、中介機構或銀行,在購房時都不能投機取巧。在整個鏈條中,購房人看似得到了實惠,降低了成本,實則增加了很多隱形風險和未來風險。而其他主體看似得到了好處,實則觸犯了法律法規,無形中也增加了風險。

對于未來深圳樓市走勢,樂有家營銷總裁賀玲認為,經過兩年多調整,目前市場價格已基本觸底趨穩,剛需、改善客也抓住機會撿漏抄底。年后小陽春,筍盤會被加速消耗,年前不失為抄底撿漏好時機。

記者|甄素靜

編輯|程鵬 陳夢妤 杜波

校對|王月龍 

封面圖片源:每日經濟新聞資料圖

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