每經AI快訊，2024年1月11日，方正證券發布研報點評房地產行業。

事件：2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款。2023年5月，國開行分別在福州、濟南發放4.88億元、4.6億元相關貸款，近期又有多個試點城市相繼落地相關貸款。

天津：2023年12月，首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元落地。2023年末，國家開發銀行天津市分行發放天津市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元，用于支持購置存量住房用作保障性租賃住房，擴大租賃住房供給，助力城市青年人、新市民實現安居夢。

青島：2024年1月，首批租賃住房貸款支持計劃試點18.5億元貸款落地，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。2024年初，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

“租賃住房貸款支持計劃”近期加速落地，看好政策覆蓋范圍擴容。“租賃住房貸款支持計劃”現階段主要覆蓋天津、青島等8個城區人口規模大于300萬的試點城市，近期政策于天津、青島等城市加速落地，或具一定信號意義。我們認為，房地產行業正面臨供求關系的重大變化，“租賃住房貸款支持計劃”將顯著優化行業供需結構，我們看好相關政策繼續加速落地，同時覆蓋城市范圍有望逐漸擴容。

加大金融支持力度的根本原因，是住房租賃的商業模式已初步跑通。我國目前已形成雙輪驅動的住房租賃供應體系，即保障性租賃住房、市場化租賃住房兩條腿走路。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租賃住房目前項目盈利情況良好，冠寓、泊寓等市場化租賃住房主體已經實現盈利。我們認為困擾租賃住房市場首要的盈利難題，已經初步性得以解決，住房租賃閉環的商業模式可以承受相應融資成本。

“租賃住房貸款支持計劃”用以批量收購存量住房，將有效消化當地現房庫存，助力改善供求關系。“租賃住房貸款支持計劃”采取“先貸后借”的直達機制，按季度發放，用以批量收購存量住房，增加租賃住宅供給。金融機構按照自主決策、自擔風險的原則，發放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。我們認為，“租賃住房貸款支持計劃”能夠有效盤活存量房屋，去化當地住宅現房庫存，改善樓市供求關系，助力房地產市場回歸穩健發展軌道。

“租賃住房貸款支持計劃”有效擴大增加配租型保障住房供應，加速構建房地產發展新模式。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，現在的住房保障體系將保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。我們認為，“租賃住房貸款支持計劃”將有效增加配租型保障性住房供應，加速構建房地產發展新模式。

投資建議：近期“租賃住房貸款支持計劃”加速落地，我們看好政策進一步發力的同時，覆蓋城市范圍或將持續擴容，以助力消化當地現房庫存，改善供求關系，同時配租型保障住房將有效增加，房地產發展新模式得以加速構建。標的方面，核心關注：保利發展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關注：①城中村改造（越秀地產、天健集團、城建發展、中華企業）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優質民企（新城控股、龍湖集團）；④格局優化（招商蛇口、華發股份、建發國際集團）。

風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續蔓延；樓市回暖不及預期

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)