每經AI快訊，2024年1月16日，中銀國際發布研報點評房地產行業。

新房成交面積同比降幅擴大，環比降幅收縮；二手房成交面積環比由負轉正，同比由正轉負；土地市場環比量價齊跌，土地溢價率環比上升，同比下降。

核心觀點

新房成交面積同比降幅擴大，環比降幅收縮。新房成交面積為227.7萬平方米，環比下降3.5%，環比降幅較上周縮小了46.7個百分點，同比下降53.5%，同比降幅較上周擴大了17.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別為11.3%、-17.8%、19.8%，同比增速分別為-43.1%、-55.7%、-58.2%。一線城市同比降幅較上周分別擴大了3.1個百分點，二、三四線城市同比降幅較上周減小了24.0、26.0個百分點。

二手房成交面積環比由負轉正，同比由正轉負。18個城市成交面積為174.2萬平方米，環比上升23.1%，環比降幅較上周擴大了40.6個百分點，同比下降4.9%，同比較上周下降6.2個百分點。一、二、三四線城市成交面積環比增速分別為12.9%、44.4%、-6.6%，同比增速分別為-0.7%、-13.5%、14.2%。一線城市同比增幅較上周減少了36.3個百分點，二線城市同比降幅較上周減少1.5個百分點，三四線城市同比降幅較上周減少19.6個百分點。

新房庫存面積同環比均下降，去化周期同環比均上升。12個城市新房庫存面積為9819萬平方米，環比增速為-0.4%，同比增速為-5.3%。去化周期為15.4個月，環比降低0.1個月，同比提升2.9個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為16.3、12.8、62.6個月一、二、三四線城市環比分別提升0.1、0.03、4.0個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.0、2.9、33.5個月。

土地市場環比量價齊跌，土地溢價率環比上升，同比下降。百城成交土地規劃建筑面積為1746.7萬平方米，環比下降79.6%，同比下降41.3%；成交土地總價為301.1億元，環比下降83.9%，同比下降21.1%；成交土地樓面均價為1723.9元/平，環比下降20.9%，同比上漲106.3%；百城成交土地溢價率為3.1%，環比上漲0.5個百分點，同比下降5.6個百分點。

房企國內債券發行規模環比上升。房地產行業國內債券總發行量為184.6億元，同比下降25.6%，環比上升143.5%?？們斶€量為205.7億元，同比上升20.7%（前值：-30.1%），環比上升382.7%；凈融資額為-21.1億元。

板塊收益有所上升。房地產行業絕對收益為-1.1%，較上周上升1.8pct，房地產行業相對收益為0.3%，較上周上升0.2pct。房地產板塊PE為10.32X，較上周下降0.15X。北上資金對計算機，交通運輸，家用電器等加倉金額較大，分別15.28，7.54，6.29億元。對房地產的持股占比變化為-0.73%（上周為-0.74%），凈買入0.33億元（上周凈賣出1.06億元）。

政策

本周，中央層面，1）住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》?！锻ㄖ分饕獜慕⒊鞘蟹康禺a融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個方面的內容展開。2）根據經濟觀察網報道，央行已批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南8個試點城市購買商品房用作長租房，年化利率約為3%，期限最長不超過30年，貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個國有銀行。此舉不但有望為租賃市場提供更多穩定的房源，促進租賃市場的健康發展，同時也有利于房地產去庫存。

地方層面，1）廣州發放一線城市首批房票，我們認為，房票制度對于城中村改造的推進效率介于貨幣和實物安置之間，更重要的意義在于能夠去庫存和緩解政府短期集中的支付壓力。從目前的運行模式和市場反饋來看，房票安置由于所涉及的范圍較窄，且仍在起步期，其所產生的效用還有待觀察。2）1月13日上海奉賢區和青浦區放開了人才限購政策，最大的變化在于取消單身限購、5年社保將為3年。從實施范圍來看，青浦和奉賢的人才購房新政實施范圍是在新城范圍，而不是行政全區。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉賢新城、臨港新片區（南匯新城）（2023年9月）、金山區（2023年10月）已調整限購政策，預計后續嘉定新城、松江新城或也將出臺類似限購放松政策。

投資建議

我們認為，短期關注近期各項支持政策落地實際效果以及效果持續性，中長期關注城中村改造、保障性住房建設推進帶來的行業機會。當前大背景下，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α屬性。穩健經營的優質民企和混合所有制房企或將受益于后續更有針對性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來，或具備更大的估值修復彈性。

現階段我們建議關注四條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發展、招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、華發股份、綠城中國。2）安全系數相對較高的民企：濱江集團、美的置業。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團。4）有城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的：中交地產、城建發展、中華企業、南山控股。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)