每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2023年，重慶房地產市場持續底部調整。

重慶銳理數據顯示，2023年重慶中心城區商品房供銷規模均創新低，其中全年商品房供應1156萬平方米，同比下跌4%；成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另據中指研究監測，2023年重慶中心城區商品住宅累計供應500.3萬平方米，同比下降17.6%；成交659.2萬平方米，同比增長6%。商品住宅成交均價則同比出現微漲。

二手房市場表現明顯好于新房。重慶銳理數據顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%；均價12074元/平方米，同比上漲2%；全年新增二手房掛牌超30萬套，累計掛牌存量超20萬套。

新房供銷均創新低

“這段時間，基本新房項目都有活動，開發商給的折扣也大，性價比較高，可以先看看新房。”1月17日，在第三方平臺上，重慶多位房產經紀人向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示，年前是比較合適的購房時機，理由基本都是“新房項目供應增加，優惠力度較大”。

“現在項目屬于清盤階段，疊加年底沖量促銷，整體折扣還是比較有吸引力。如果能盡快確定，還能額外贈送一個產權車位，車位市場價12萬元左右。”每經記者致電重慶九龍坡一新房項目時，置業顧問表示，在售房源有部分“工程抵款房”以及頂樓等部分樓層房源可給出較大折扣。

來源：克而瑞

中指研究院數據顯示，2023年12月，房企加速沖刺，量價均出現“翹尾”。當月重慶市中心城區商品住宅供應量回升，連續兩周供應量保持在10萬平方米左右；成交量自2023年11月末以來出現回升，已有4周保持在10萬平方米左右，相較此前連續3周的不足6萬平方米成交量回升明顯。

另據克而瑞數據，2023年12月以來，重慶市中心城區新房市場單周到訪量整體處于高位，較上一月整體約有近千組的提升。不過除12月底前一周外，整體認購量以及認購轉化率并未出現明顯上漲。

重慶銳理數據顯示，2023年重慶中心城區商品房供銷規模再創新低，其中全年商品房供應1156萬平方米，同比下跌4%；成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另據中指研究監測，2023年重慶中心城區商品住宅累計供應500.3萬平方米，同比下降17.6%；成交659.2萬平方米，同比增長6%。商品住宅成交均價則同比出現微漲。

此外，房地產市場銷售日益向頭部房企集中。據中指研究院數據，2023年重慶中心城區房企TOP20銷售金額為697.2億元，其中萬科以77.4億元居首位；其次為龍湖，銷售金額為75.1億元；香港置地、保利和招商銷售金額均超50億元；TOP5房企銷售金額占TOP20的46.7%。

二手房“越賣越多”

不僅是新房市場，重慶二手房市場同樣出現“以價換量”的情況。

“確實有不少二手房源在降價銷售，從幾千到數萬元，甚至10萬元的都有，不過一次性降價10萬元左右都是特別急著出售的。”重慶德佑一門店經紀人張曉（化名）告訴每經記者，有部分房源掛牌價基本與成交價一致。

據國家統計局最新數據，2023年12月重慶市二手住宅銷售價格指數同環比均下降，其中環比已連續8個月下降，同比降幅也有所擴大。

來源：重慶銳理數據

從銷售情況來看，重慶銳理數據顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%；均價12074元/平方米，同比上漲2%；全年新增二手房掛牌超30萬套，累計掛牌存量超20萬套。“重慶二手房市場進入完全買房市場周期，二手房供應激增造成市場流動性下降，二手房‘越賣越多’，價格漲幅同步回落。”

從二手掛牌價來看，據貝殼研究院重慶分院數據，2023年重慶二手房新增掛牌價14277元/平方米，同比下跌2.9%，其中庫存房源單價為13996元/平方米，同比下跌6.2%。漲價房源占比僅4.7%，同比下跌17.7%。

“業主和客戶的議價空間分別有2.7%和1.2%的增長，可議價空間加大。”貝殼研究院重慶分院指出，議價空間大小反映了市場的狀況，目前來看，大多數成交房源都是在掛牌價的基礎上打了折的，只有少數房源會高溢價或以掛牌價成交。

而從成交結構來看，市場需求以剛需為主，改善需求持續釋放。其中，80-100平方米房源成交占比29.5%，80平方米以內房源成交占比32.1%，100平方米以上房源成交較2022年上漲50%以上。

來源：重慶銳理數據

不過，近期重慶市二手房掛牌量漲勢有所下降。克而瑞數據顯示，2023年12月11日以來，重慶市中心城區二手房單周新增掛牌量連續三周下滑，去年底前一周新增掛牌2324組。

“重慶二手房成交以價換量，樓市目前處于信心恢復期。”貝殼研究院重慶分院分析指出，2023年重慶GDP總量有望突破3萬億元大關，經濟增長強勁。加上重慶的城市化進程和人口紅利還有上升空間，而新房供應量和土地供應量不斷降低，新開項目稀缺。“預計2024年住房消費將繼續逐步向存量市場轉型，二手房延續去年態勢，成交量穩中有升。”

超八成地塊底價成交

2023年，重慶市中心城區全年共成交27宗宅地，總占地面積約2238畝，總出讓金額約227億元，其中超八成地塊底價成交，4宗溢價成交地塊中有2宗觸頂成交。

從2宗觸頂成交地塊來看，均是體量偏小、拿地門檻較低且均處核心位置的地塊，因此企業拿地積極性較高。其中一宗地塊位于江北區觀音橋組團，面積約為1.22萬平方米，成交總價3.81億元，成交樓面價為11155元/平方米；另一宗觸頂成交地塊位于兩江新區鴛鴦組團，面積約為1.33萬平方米，成交總價約2.17億元，成交樓面價為10350元/平方米。

據中指院數據，2023年重慶中心城區共成交住宅用地149.2萬平方米，可建體量約294.8萬平方米。相比2022年，成交土地面積下降超45%，可建體量減少約37%。

來源：克而瑞

但由于2023年重慶市中心城區核心區配套齊全的熟地供應明顯放量，不少板塊為多年來首次供地，楊家坪、觀音橋等核心板塊占了整體涉宅地成交規模的41%。因此，盡管以底價成交為主，但成交均價較上一年上漲約20%至7701元/平方米。

從拿地企業來看，與全國整體趨勢一致，2023年重慶市中心城區土拍市場中拿地企業同樣是以國央企以及地方平臺企業為主，城投企業“托舉”現象仍然存在。

據每經記者不完全梳理，2023年重慶市中心城區涉宅地拿地企業中，民營房企拿地宗數占比約35%；除中心城區外，各區域中城投企業拿地占比均在60%以上。

“重慶市中心城區城市功能發展更為完善，首位度高，支撐面更強，市場抗壓性更好，因此更能吸引綠城、電建、中交、華潤等全國布局型房企持續投資。”克而瑞方面分析指出，2023年重慶市中心城區拿地企業中以全國化外來型房企為主，本土企業則選擇區縣與中心城區雙向布局。

封面圖片來源：每經記者 王琳 攝