每經AI快訊，2024年1月19日，中銀國際發布研報點評房地產行業。

國家統計局發布2023年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環比下降0.4%；二手房價格環比下降0.8%。

核心觀點

12月70大中城市房價持續下跌，所有城市二手房房價環比均下跌。12月70大中城市新房房價環比下降0.4%，二手房房價環比下跌0.8%，環比降幅均與上月持平。新房房價已經連續七個月持續下滑；二手房房價已經連續八個月持續下滑。70個大中城市中，新房、二手房房價環比下跌的城市數量均處于歷史高位。12月新房房價環比上漲的城市僅7個，比上月減少2個，下跌城市有62個，比上月增加3個，新房下跌城市數量為2015年3月以來的最高水平；70個城市二手房均下跌，所有二手房城市房價均下跌過去也僅在2014年9月出現過一次。房價下行壓力較大，一方面，雖然12月仍處于政策利好期，但多數城市的成交端恢復尚不明顯，整體新房房價仍然承壓。另一方面，各類購房利好政策落地后，置換需求導致二手房掛牌量持續增長，同時二手房業主方心理預期松動，積極以價換量。

一線城市二手房房價仍然明顯承壓，“以價換量”態勢明顯。1）新房：12月一線城市新房房價持續下行，上海房價相對更有韌性。12月一線城市新房房價環比下降0.4%，環比降幅較上月擴大了0.1個百分點。其中，北京環比持平（前值：-0.1%）；上海環比上漲0.2%（前值：+0.6%）；廣州環比下降1.0%（前值：-0.9%），連續7個月房價下滑；深圳環比下降0.9%（前值：-0.8%），連續8個月房價下滑。上海房價相對更有韌性，2019年8月以來環比始終保持正增長。北京與上海12月月中雖有重磅政策利好，但政策起效仍需要一個過程，新房市場尚待二手房“賣舊買新”傳導，疊加12月供應量有所減少（根據克而瑞，12月北京、上海新房供應面積環比分別減少14%、3%），新房房價保持穩定態勢。從2023年全年來看，北京新房房價上漲3.5%，上海上漲4.4%，廣州下跌1.2%，深圳下跌2.3%。2）二手房：12月一線城市二手房房價環比下降1.1%，環比降幅較上月收窄了0.3個百分點。其中，北京環比下降1.2%（前值：-1.4%）；上海環比下降0.6%（前值：-1.5%）；廣州環比下降1.5%（前值：-1.0%）；深圳環比下降1.1%（前值：-1.5%）。12月一線城市二手房房價環比降幅雖有所收窄，但仍屬于歷史上較大的單月降幅，可見，在多項政策利好下，二手房掛牌量走高、可選房源增加，部分“賣舊買新”意愿迫切的二手房業主選擇下調價格以加速成交。從2023年全年來看，北京二手房房價上漲1.6%，上海下跌0.2%，廣州下跌2.6%，深圳下跌1.8%。

二線城市房價環比跌幅擴大，成都房價相對韌性足。1）新房：二線城市新房房價環比下降0.4%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點。81%的城市新房房價環比下跌，石家莊、太原、長春、南寧、成都、西安新房房價環比略有上漲，其中成都房價相對有韌性，已經持續24個月環比上漲，其余城市環比均下跌,環比跌幅相對較大的城市有廈門、南京、武漢，跌幅均超過1%，前期熱度較高，回調明顯。從全年來看，仍有42%的二線城市新房房價正增長，例如成都（7.0%）、杭州（4.2%）、長沙（3.4%）、寧波（2.8%）、濟南（2.8%）、合肥（2.6%）、西安（2.3%）、海口（2.0%）、青島（1.6%）、銀川（1.6%）、南昌（1.2%）、重慶（1.1%）、烏魯木齊（0.7%），一方面是因為二線城市政策調整力度較大，起到了一定積極效果，另一方面是因為部分二線城市前期回調較多。2）二手房：二線城市二手房房價環比下降0.8%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點。所有城市環比均下跌，其中杭州、南京、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、海口、成都、貴陽、重慶二手房房價環比跌幅相對較大，均超過1%，主要多是因為前期政策帶來的需求逐漸釋放完畢，市場開始呈現量價齊跌態勢。從全年來看，僅成都、長沙二手房房價出現上漲，分別上漲5.8%、0.6%，其余所有二線城市2023年二手房房價均承壓。

所有三線城市均面臨較大的房價下行壓力。1）新房：三線城市新房房價環比下降0.5%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點。所有三線城市新房房價環比下跌，跌幅相對較大的城市有徐州、湛江，跌幅高達1.0%。從全年來看，91%的三線城市2023年新房房價下跌，僅三亞、遵義、南充三個城市同比略有上漲或持平。2）二手房：三線城市二手房房價環比下降0.8%，環比降幅和上月持平。所有三線城市二手房房價環比增速均為負，跌幅相對較大的有：唐山、無錫、揚州、徐州、溫州、洛陽、襄陽、常德、桂林、北海，跌幅均大于等于1.0%。從全年來看，除南充以外，所有城市2023年二手房房價均下跌。全年數據來看，南充新房、二手房房價雖然都能保持小幅上漲，但是對于南充自身而言，房價仍是明顯低于2021年及以前的（2023年南充中心城區新房房價5992元/平，同比雖然上漲1%，但較2021年下跌了5%，較2020年下跌了12%）。

12月各面積段產品房價均承壓。1）剛需產品：90平以下新房房價環比下降0.4%，環比降幅較上月收窄0.1個百分點；二手房房價環比下降0.8%，環比降幅較上月收窄0.1個百分點。2）剛改產品：90-144平新房房價環比下降0.5%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點；二手房房價環比下降0.8%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點。3）改善型產品：144平以上新房房價環比下降0.4%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點；二手房房價環比下降0.8%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點。

投資建議

我們認為，受到當前居民收入與就業預期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產市場仍在底部徘徊、延續脈沖式修復行情。2024年市場恢復的關鍵是依賴于購房者預期能否修復。當前房價下行壓力：二手房>新房，成交量表現：二手房好于新房；整體而言，二手房市場“以價換量”態勢明顯。我們預計短期多數城市二手房因庫存壓力不小，將會持續承壓，但二手房成交量或在政策利好下有所提振。

現階段我們建議關注四條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發展、招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、華發股份、綠城中國。2）安全系數相對較高的民企：濱江集團、美的置業。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團。4）有城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的：中交地產、城建發展、中華企業、南山控股。

風險提示：

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)