每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

1月23日上午，上海市第十六屆人民代表大會第二次會議開幕，龔正市長作政府工作報告。

2024年上海市政府工作報告中提出“進一步增強城市安全韌性、提高城市治理現代化水平中”，其中提到今年“要深入實施城市更新行動，完成12萬平方米中心城區零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，加快推進外灘‘第二立面’等城市更新項目。”

《每日經濟新聞》記者注意到，在上海推進城市更新的實踐中，普遍存在項目周期長、資金投入大、規劃條件嚴格、歷史文化保護要求高、專業化要求強等情況，改造項目往往涉及動遷安置、風貌保護、市政配套及公益性項目建設、經營性項目開發、自持物業經營等諸多方面協同的問題。政府主導、企業參與的過程中，如何開拓新思路、嘗試新辦法、創建新范式？

在上海市第十六屆人民代表大會第二次會議開幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地產行政總裁王穎在提交的《關于上海進一步優化城市更新工作的建議》中提到，在城市更新實踐中，各政策、法規、規定、條例之間存在較多互相制約之處，仍存在進一步拉通、協同的空間。

上海市人大代表、瑞安房地產行政總裁王穎 圖片來源：受訪者提供

推進城市更新協同發展

例如，在碳達峰、碳中和目標的引領下，上海市對新建建筑的綠色節能及低碳建設上提出了具體要求，包括對新建民用建筑的綠色建筑等級、裝配式實施范圍及比例、可再生能源綜合利用量、屋頂安裝太陽能光伏的面積比例等；裝配式預制率方面，上海市住建委出臺的政策已對低密度項目有所考慮，六層以下住宅按30%預制率標準執行。

“但在風貌保護類項目的城市更新過程中，風貌保護類建筑的形制風格多樣，原有立面色彩材質和體量構件多有不同，在執行相關建筑要求的過程中受到現實客觀條件的制約，存在很大的困難。”王穎指出：“具體實施時，保持風貌肌理的獨特性與使用預制標準構件造成單一性之間的矛盾，模塊化預制件無法與風貌肌理與獨特形態相匹配。”

對于當前可能存在的卡點、堵點和痛點，王穎建議，結合現有城市更新的政策法規和實踐，研究與之相關的政策法規條例之間的關聯度，加強相互協同，堅持規劃引領。在實際操作層面，建議尋求綠色低碳發展要求與風貌保護延續之間的平衡點，秉持實事求是、理性客觀的態度，對風貌保護類項目的建設要求（主要包括綠建等級、裝配式比例、可再生能源應用比例等）進行客觀評估論證，避免一刀切，允許適當程度地放寬或豁免。

“城中村地塊的邊界通常犬牙交錯。”王穎指出：“城中村項目板塊內通常被劃分為‘城中村內’和‘城中村外’兩部分，而內外部的開發主體、公建配套的資金來源等尚未統一。目前，城中村板塊內公建配套項目的建設標準仍主要參考普通城市公建項目標準，與提高生活品質的相關要求仍存在一定距離。”

王穎建議，突破城市更新（城中村）項目認定范圍線的框框，將規劃板塊中城中村內外各空間和功能串聯成為一個有機統一的整體。立足“整體定位、整體規劃、整體開發、整體運營”的發展理念，將周邊道路、綠地、水系及公建配套項目與改造項目以同等的建設標準整體打造。同時提前規劃布局，配以完善的交通、教育、醫療等設施，實現整片區域品質的提升和城市面貌的改變，發揮經濟引擎作用，帶動區域高質量發展。

城市更新沒有單一解決方案

上海市政府工作報告中提到，2024年將深入實施城市更新行動，大力推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，加快推進外灘“第二立面”等城市更新項目。

王穎表示：“城市更新沒有單一的解決方案，上海的城市更新要根據城市發展的總體目標，進一步開拓思路、創新方法，領跑全國。”

目前，上海大力支持復合利用土地，針對城市更新項目的混合功能用地。王穎提出，采用“三維地籍”模式的土地立體化管理創新做法，這個做法深圳前海已有實踐先例和經驗，很好地解決了新時期土地立體化開發和城市高復合發展的新趨勢新需求。

近年來，在科技快速迭代等因素影響下，城市人口的工作模式、生活方式也在發生變化，植入藝術、文化、現代生活方式和舒適居住等元素的超級復合多元空間再造，已逐漸成為城市更新的發展趨勢。

“上?？梢越梃b曼哈頓下城——高密度且功能復合的活力社區的案例，該區域通過混合功能的改造，將辦公空間改造為住宅、酒店，讓其從一個單一的金融中心發展成為高密度且功能復合的全時全日活力社區。”王穎建議：“復合功能活力社區的打造可以讓城市中心的土地資源得到更加有效的利用，向‘更新’要效益，激發城市活力。”

封面圖片來源：受訪者提供