每經AI快訊，中國銀河01月25日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事件：1月24日央行與金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，細化商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、限額、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

細化經營性物業貸發放用途：2024年1月24日，央行和金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》。通知主要包含如下方面的要求1）管理口徑上，明確商業型房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房等。2）限額上，經營性物業貸額度原則上不超過承貸物業評估價值的70%。3）期限上，一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。4）用途上，明確包含如下三類：i.承貸物業經營期間本身的經營性資金需求、ii.置換借款人為建設或購置承貸物業形成的貸款和股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域、iii.2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房企，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放用于償還房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券的經營性物業貸。

經營性物業規模可觀：存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券被劃入經營性物業貸的用途，經營性房地產有望得到盤活，或將有效改善房企資金流動性。近年來，經營性業務憑借較穩定的現金流等特點獲得房企青睞。考慮到入賬準則不同，我們整理了部分H股頭部房企的投資性房地產規模占比，截至2023年6月30日，中國海外發展、華潤置地、龍湖集團的投資性房地產資產占總資產的比例分別為21.14%、21.01%、24.86%。經營性物業規模占比可觀。

投資建議：央行和金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，明確提到“2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房企可發放用于償還房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券”，表現出政策對房企融資側的支持力度加大，同時房企表內商業型房地產有望得到盤活進而改善房企流動性。近年來部分房企逐漸加大對經營性業務的發展力度，投資性房地產資產規模占比可觀。我們認為頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續放松或對部分房企產生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發展、濱江集團、龍湖集團、金地集團、新城控股；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：華潤萬象生活、中海物業；3）優質商業：大悅城、恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。

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(記者 蔡鼎)

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