每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年百城新房供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。

易居研究院最新發(fā)布的《2023年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，2023年全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬(wàn)平方米，成交面積為31652萬(wàn)平方米，供求比為1：1.1，總體呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢(shì)，改變了過(guò)去五年“供大于求”的常態(tài)。

視覺(jué)中國(guó)圖

此外，截至2023年底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為5.05億平方米，相比2022年底下降4.8%；百城住宅庫(kù)存總體呈現(xiàn)月度下降的態(tài)勢(shì)，并連續(xù)11個(gè)月保持同比下滑，終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)月同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

“庫(kù)存高企壓力有一定程度的緩解。”1月26日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是指出。

嚴(yán)躍進(jìn)還進(jìn)一步表示，2024年的重心在于“去庫(kù)存”，而非“補(bǔ)庫(kù)存”，各地銷(xiāo)售工作、房貸工作、購(gòu)地工作等應(yīng)該基于這個(gè)最基本的市場(chǎng)狀況來(lái)進(jìn)行。同時(shí)，要適當(dāng)關(guān)注結(jié)構(gòu)性房源不足的問(wèn)題，圍繞“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展庫(kù)存相關(guān)工作。

新房庫(kù)存連降11個(gè)月

2023年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為29112萬(wàn)平方米，成交量為31652萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出“供小于求”的態(tài)勢(shì)。

截至2023年底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為50518萬(wàn)平方米，相比2022年底的53058萬(wàn)平方米下降了4.8%；全國(guó)百城住宅庫(kù)存出現(xiàn)了連續(xù)11個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)。

“這一方面源于2023年是全國(guó)各地全面去庫(kù)存的關(guān)鍵一年，尤其是下半年各地積極響應(yīng)中央精神，主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)萎縮，也導(dǎo)致房源供應(yīng)或推盤(pán)能力面臨制約，進(jìn)而也會(huì)使得庫(kù)存指標(biāo)難以明顯增加。

值得注意的是，從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了去年11月和12月，“供小于求”的態(tài)勢(shì)也沒(méi)有減緩跡象，甚至有加重跡象。

“這改變了過(guò)去五年（2018~2022年）‘供大于求’的常態(tài)，具有非常好的信號(hào)意義。這也說(shuō)明2023年的去庫(kù)存工作取得積極成績(jī)。不過(guò)我們也要看到，相比2021年及以前年份，2023年出現(xiàn)了明顯的萎縮狀態(tài)，這是后續(xù)需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

分城市能級(jí)來(lái)看，全國(guó)百城中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3568萬(wàn)平方米、24575萬(wàn)平方米和22375萬(wàn)平方米，相比2022年底增速分別為6.2%、-7.5%和3.2%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線(xiàn)城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線(xiàn)城市購(gòu)地及新開(kāi)工市場(chǎng)平穩(wěn)、房源供應(yīng)充足等有關(guān)。尤其是2023年下半年一線(xiàn)城市出臺(tái)了各類(lèi)樓市利好政策，房源供應(yīng)頻次明顯增加。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)均有所下降。一方面，最近兩年二線(xiàn)城市受延期交房等因素影響，新房開(kāi)發(fā)和房源供應(yīng)受到影響。而對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫(kù)存總體呈現(xiàn)“緩慢上升后下降”的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)城市當(dāng)前出現(xiàn)了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下降，意味著高庫(kù)存壓力有所緩解。

超五成去化超24個(gè)月

截至2023年底，全國(guó)百城中有32個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，占比三成。

“此類(lèi)城市庫(kù)存規(guī)模增加，和新房供應(yīng)增加有關(guān)，不能簡(jiǎn)單理解為新房異常難出售。”嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，尤其是到了2023年下半年，隨著各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房貸政策“雙降”等政策影響，各地房企推盤(pán)意愿和積極性明顯增加。包括深圳、上海等城市都有類(lèi)似情況，反過(guò)來(lái)說(shuō)明部分重點(diǎn)城市新房供應(yīng)節(jié)奏是正常有序的。

從具體城市來(lái)看，贛州、深圳和上海三個(gè)城市庫(kù)存同比拉升較為明顯，同比增速分別為34%、33%和26%；而沈陽(yáng)、中山和青島的庫(kù)存下滑速度較快，增速分別為-30%、-28%和-24%。

截至2023年底，全國(guó)百城平均存銷(xiāo)比為22.4個(gè)月，其中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為16.7個(gè)月、19.2個(gè)月和29.5個(gè)月。總體上來(lái)看，一線(xiàn)城市去化周期相對(duì)好，二線(xiàn)城市居中，而三四線(xiàn)城市最長(zhǎng)。

從排序可以發(fā)現(xiàn)，包括成都、中山和三亞的去化速度相對(duì)較好，存銷(xiāo)比分別為6.3個(gè)月、7.0個(gè)月和8.0個(gè)月。以成都為例，據(jù)四川中原研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年大成都累計(jì)新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達(dá)約1713萬(wàn)平方米，同比去年分別下降7.85%、6.44%，但成交1939萬(wàn)平方米，同比上漲5%。

“此類(lèi)城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫(kù)存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

總體上看，在全國(guó)百城中，有54個(gè)城市去庫(kù)存周期超過(guò)24個(gè)月即兩年，相比2022年的39個(gè)增加了16個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“此類(lèi)城市更是需要用足用好購(gòu)房政策、加快去庫(kù)存，尤其要把‘大力促進(jìn)住房消費(fèi)’作為2024年房地產(chǎn)工作的重中之重。”

觀(guān)察2010年以來(lái)的歷史數(shù)據(jù)，全國(guó)百城樓市去化周期最高的時(shí)候出現(xiàn)在2012年2月，其數(shù)值為22.8個(gè)月，2023年12月屬于歷史次高水平。

“導(dǎo)致去化周期偏高位的原因，并不是庫(kù)存規(guī)模偏大，而主要是銷(xiāo)售量處于歷史偏低位。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從“市場(chǎng)-政策”的互動(dòng)關(guān)系看，過(guò)去利好政策出臺(tái)下，存銷(xiāo)比指標(biāo)一般呈現(xiàn)“高位隨即下行”的態(tài)勢(shì)。但2023年則呈現(xiàn)“居于高位、難以壓制”的新情況，說(shuō)明政策消化需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

“城市間的總體格局沒(méi)有發(fā)生重大的、本質(zhì)性的變化。從去化速度按快到慢排序，總體上是一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市。其背后反映了去化邏輯和動(dòng)力總體不變，即城市人口等指標(biāo)好的，去化速度相對(duì)要快。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱(chēng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，韶關(guān)、晉江、舟山、洛陽(yáng)、西寧是2023年新房存銷(xiāo)比最大的幾個(gè)城市，其本身就是交易不太活躍的三四線(xiàn)城市，既沒(méi)有特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，也缺乏人口流入等潛在紅利。那么，這樣的城市如何加速去庫(kù)存？

“上述城市中部分屬于過(guò)去典型的熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，當(dāng)前市場(chǎng)明顯降溫。不過(guò)部分城市去化周期異常高，和新房網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)錄入或有關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)然存銷(xiāo)比前10位的城市中也有哈爾濱、西寧等二線(xiàn)城市，“近期哈爾濱的‘爾濱’熱點(diǎn)事件，持續(xù)增加社會(huì)大眾對(duì)其好感，這對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和樓市發(fā)展等都有積極作用。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖