每經記者 包晶晶    每經編輯 易啟江    

2023年樓市持續下行之下，論創新和大膽，還得是江蘇省。

江蘇蘇州太倉市和相城區先后推出房屋“以舊換新”活動，舊房由地方國企收購后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，買賣都由地方國企為業主一條龍操辦，連舊房評估費都不用業主承擔。

“現在我自己都沒花什么時間和精力，整個流程都是他們（國企）走。”太倉置換成功的業主張女士這樣告訴《每日經濟新聞》記者（簡稱“每經記者”）。

舊房換新，在太倉已經進入常態化階段，一大批客戶已經達成置換意向，不少人已經走完了置換全流程，坐等收房。

蘇州相城區“以舊換新”模式下，也沒有賣房和買房的環節，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房、補差價即可。

無論是已經進入常態化的太倉模式還是蘇州相城區的初次探索試點，都指向了共同的目標：老房有人住、新房有人買。

01 太倉模式

業主驚喜 舊房評估價遠高于市場價

張淳茉（化名）一家是太倉第三批換房的受益者。

“舊房評估價格大大超出我的心理！”她說，“我們舊房是5樓頂樓，（如果是自己賣）不太好出手。評估價給到了8100元/平方米，而小區里有的掛出6000多元的價格都沒人問。”張淳茉介紹說。

“我們房子129平方米，有個閣樓30平方米，一個儲藏室11平方米，最后加起來算170平方米，總價估到了112萬多元。”

她們選中“桃園新著”的洋房，換購單價19000元左右，趕上了常態化“以舊換新”政策優化，閣樓、車位也算入評估總價，舊房評估總價一下子就上來了。

按照張淳茉的計劃，舊房這筆錢打算全部用來抵扣新房款，不足部分用公積金貸，這樣還貸的壓力就小了。

太倉版“以舊換新”，給各地盤活存量房和新房市場打了個樣。

地方國企托底“以舊換新”模式，太倉市最早是在2023年國慶期間成功試點。

每經記者2023年12月初前往太倉晨曦雅苑進行了實地探訪，置業顧問李涵波（化名）向記者詳細介紹了這一全新嘗試的細節。

太倉居民如果有“以舊換新”意向，可通過太倉市行政服務APP“太融e”點擊“以舊換新”頁面，填寫報名信息，官方會統一安排舊房價格評估，新房房源由太倉市城市發展集團有限公司（簡稱“太倉城發集團”）、太倉市城市建設投資集團有限公司（簡稱“太倉城投集團”）兩家國資公司提供。

▲晨曦雅苑沙盤 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“我可能是太倉第一個換房的人！” 文雅婷（化名）向每經記者介紹，“2023年9月底‘以舊換新’政策剛剛出來，過完十一我就去樓盤看了房子，緊接著就到‘太融e’APP上登記換房了。其實我自己的房子是2023年上半年剛剛交付的，產證也是卡著時間點辦下來的，為了趕著換房。”

“我看中的房源193平方米，當時自己的房子評估價下來就占新房價格60%，其余的部分用公積金加商貸，現在貸款利率比我買那套房時要低太多了，我買那套的時候，房貸利率是5.6%。”文雅婷這樣說道。

文雅婷自己的新房是2021年買的毛坯，市場火爆的那個時候，根本不容她多想，只能買了婁江新城那個樓盤最后一套房子，128平米。由于家里人多孩子多，現在想想還是不夠住，既然有這個政策，就想換個大的。

“其實我們那套房評估價不太劃算，買入價約23000元/平方米，評估價不到22000元/平方米。但是我們也接受，畢竟如果要自己賣掉再去買的話，現在二手房市場價格確實不好。”文雅婷說。 

根據太倉市目前的政策，賣舊買新，還能省下十幾二十萬元的契稅，車位也借著常態化開展“以舊換新”的東風，實現一換一。

對于大家最為關注的舊房定價，晨曦雅苑一位置業顧問劉艷（化名）表示，“由住建背景的評估公司出面，調出你這個小區半年間的成交均價，這個評估是面向整個小區的，所以裝修老舊、樓層不佳的不利因素在評估中會被忽略。同樣，如果你是小區中最優質的房源，裝修精良等等的優勢也會減弱。”當完成評估之后，置換人付2萬元意向金，簽置換協議，所有置換人會一起參與新房搖號，按照搖號順序選房，在這個過程中，隨時可以退出，意向金可退。

政策不斷優化升級 老房學區資格也保留

2024年1月25日，每經記者在與置業顧問溝通中發現，經過兩輪“以舊換新”試點之后，太倉又一次走在了前面，進一步降低了置換門檻，細化了試點方案中的一些遺留問題，而且直接把“以舊換新”業務變成了常態化。

太倉城發集團也于1月12日公告了新一輪“以舊換新”的通知，具體來看，常態化方案對購房人有了五大方面利好：

1、“以舊換新”從“一套換一套”升級到了可以“多套換一套房”。

2、原先限定存量商品房總價抵扣比例不得高于新房總價的60%，新方案規定舊房總價抵扣比例不得高于所購新房總價的80%，大大降低了置換差價。

3、有產證的自行車庫、儲藏室、閣樓可以獨立評估，算到總價中，汽車車位可以等量置換。

4、“老房子的學區”入學資格保留兩年，打上了政策補丁。

5、更大的優化，是支持舊房價款分批次支付給舊房產權人，既可用于支付新房首付款，也可用來歸還老房銀行貸款。剩余價款在新房房貸放款之后支付給舊房產權人。

值得注意的是，最新置換條件中“老房子的學區入學資格保留兩年”，是一項非常創新的政策突破。

太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：“在前兩批置換工作結束后，反復開會總結復盤，對報名未置換的市民做了回訪，發現市民有著學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，我們第一時間組織會議研究分析，不斷優化‘以舊換新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認可。在后期的工作中，我們也實時聽取市民意見，改進政策，更好地為有置換需求的市民提供便利。”

第一批次“以舊換新”工作結束后，太倉城發集團對未置換的客戶作了詳細分析，發現較多市民反饋新房供給選擇有限：首批試點僅開放太倉城發集團的3個在售項目100套房源，選擇余地較小。因此，在第二批次加入更多不同區域、不同面積段、不同總價段的新房，滿足市民的不同需求。

“隨著集團旗下新項目陸續啟動預售，新房的供應也會更豐富。此外，我們把太倉城投集團開發的樓盤也納入‘以舊換新’新房源，未來也可能有更多的國資公司加入。”

▲太倉城市景觀 圖片來源：視覺中國-VCG211200676017

太倉晨曦雅苑置業顧問李涵波也告訴每經記者：“新的方案出臺之后，報名的人很多，截至今年1月25日，已經接待了20多組客戶。”

事實上，截至今年2月3日，“常態化”不到20天，已經有97組客戶正式走流程進行換房了。

老房有人住、新房有人買，怎么實現？

“根據市民們普遍的反饋，這個政策對有置換需求的市民具有推進作用，能較為有效地改善居住環境，享受更優質的配套，提高生活品質，是‘從民生角度，從實際出發’解決了老百姓置換難的問題。隨著工作的深入、宣傳力度的擴大、政策的持續完善，以及企業和市民對政策更進一步的了解，置換需求逐漸增高，為后續‘以舊換新’工作打下了良好的基礎。”太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。

收購來的房源，太倉將滿足不同層次的人才需要。

易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示：“國資公司拿到此類住房后，將改造為人才公寓和保障房。從這個操作來看，相比有些地方的操作，太倉的做法更加務實和更加精準。”

▲提供房源用于“換新”的晨曦雅苑 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

那么，用收購的舊房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意義？

太倉城發集團對此解釋：收購舊房作適當改造后用作人才房，資金成本較低，手續便利，相比新房時效性更高，周期更短，也可以豐富人才公寓和保障房供給種類，滿足不同層次的人才居住需求。太倉城發集團對全市人才房所在區域、面積、套數等信息做了盤點分析，同時對居住業主也進行了回訪，了解到部分業主的訴求。通過綜合以上信息，后期對人才房的分配會更加人性化，比如，對于在老城區工作的人才，可以分配老城區的人才房，縮短上下班通勤時間。

太倉城發集團方面還表示：蘇州“十四五”規劃中提出，全市要完成10萬套人才公寓和保障房建設，其中太倉市目標籌集1萬套人才公寓和保障房。太倉城發一方面是響應國家層面的政策，另一方面是太倉層級對集團的定位和要求。根據太倉城發集團職能定位，集團三大主業中包含了房地產綜合開發、人才公寓和保障房建設。集團在加快自行建設的同時，還需要通過市場化收購及存量房改造來達成這一目標。另外，目前集團的保障房及人才公寓的供應僅設置3-5個點位，滿足不了多層次的人才需求。為了擴大人才公寓供給數量和范圍，同時結合上級提出的構建房地產新模式的政策要求，集團借鑒其他城市已有的“以舊換新”經驗，探索嘗試太倉版的商品房“以舊換新”。

太倉市委書記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出，要開闊思路、更有魄力，以更大的執行力度，開拓創新地做好這兩項工作。范圍上要擴大，以全市域打通“以舊換新”為目標，提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優化，在依法依規的前提下，勇于嘗試推出有利于推進工作的政策舉措，最終實現老房子有人住、新房子有人買。

對于“3年新增1萬套人才公寓”的目標，官方數據顯示，目前太倉市已累計籌集人才公寓房源7798套。

“人來了就有房，也是太倉搶人才的策略。”李涵波告訴記者。記者走訪了參與“以舊換新”的多個項目，發現太倉在此次“以舊換新”中，提供了更多元的選擇，既有少量市中心動遷安置新房、新區新建商品房，也有距離稍遠，但品質更好、性價比更優的婁江新城鼎盛華庭項目。

▲鼎盛華庭項目 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

對于“以舊換新”產生的“去化工作量”提成如何認定，劉艷向每經記者透露：“也給售樓處銷售提供了部分傭金，以提高銷售人員積極性。”

嚴躍進表示：“太倉模式的特點在于，其使得類似‘以舊換新’的交易比較容易實現。過去，有些地方也有‘以舊換新’，但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’，這樣就會產生不確定性。而太倉模式給二手房的盤活帶來了非常好的思路，即：二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過國資系統改造為人才公寓和保障房。這其實就擴大了二手房潛在的消費群體，對全國各地盤活二手房有非常大的啟發。”

但從房屋買賣交易流程上來看，太倉版“以舊換新”模式在多個環節上都是從未有過的操作，相關部門是如何跑通這些節點的？

太倉城發集團透露，“以舊換新”涉及的流程多而復雜，為了解決這些問題，集團組建“以舊換新”工作領導小組，先后成立政策宣傳、評估驗收、合同法務、資金結算、監督保障5個專項工作組，各負其責、相互配合，協同推進“以舊換新”業務；在住建、教育、審批、司法、融媒、稅務、銀行等部門大力支持下，先后完成了APP開發、政策發布、報名工作、房源籌集、合同文本擬定、資金籌措、公證搖號、現場開盤等工作，讓換房流程更順暢，工作更透明。

02 蘇州相城區模式

舊房款打至新房對應公司，銀行放貸后退還業主多余金額

蘇州市相城區啟動“太倉模式”舊房換新的第一天（2023年12月21日），《每日經濟新聞》記者就走訪了此次“舊房換新”官方指定登記地點和頌雅苑售樓處。由于活動實行現場報名，不接受電話預約，據現場銷售反饋，一早上接待了近60組看房人的登記，下午還預約了30組，如果500組客戶滿額，會提前結束登記，進入評估環節。

相城區“以舊換新”模式下，沒有賣房和買房的環節，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團直接回購，舊房款用于抵新房款。

總結下來，相城區這種“收舊購新”主要是：

本市相城區內產權證建筑面積在144平方米以下的住宅，可用于置換抵扣相城城投集團推出的在售商品房，且舊商品房總價不高于所購在售新商品房總價，本批次限500名；三個項目總計提供500套房源供選擇，這三個項目是：水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑；2023年12月20日9時0分0秒-2024年1月10日17時0分0秒，若報名名額已滿，則報名提前結束。

▲截圖來源：和頌雅苑置業顧問朋友圈

負責登記置換信息的置業顧問趙鑫（化名）向每經記者介紹：“舊房首先要求產權清晰、沒有任何抵押擔保，貸款已經還清。置換的時候，新房超過舊房的差額部分，你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格，最后取高。然后，我們城投集團直接回購。”

“舊房款不會打給買房人，而是打到相對應的新房樓盤公司賬戶。比如你選擇和頌雅苑，舊房子回收之后，錢直接到我們公司賬戶上，這筆房款可以全部當作首付，也可以按照現在最低的首付比例來付兩成三成，多余的錢，等新房合同、貸款合同下來，銀行放款之后，我們會做差額退款處理。”

經過粗略估算，如果一位買房人舊房價值200萬元，置換一套總價300萬元的新房，選擇只首付30%（也就是60萬元），那么，賣房所得的其余140萬元，會在銀行放貸之后退還給置換人。“收回來的房子后期就是做保障房和人才公寓。”趙鑫說。

記者在登記現場留意到，房源海報前，前來選房的人都不約而同地把目光聚焦到了市中心的項目水韻花都，不過這個項目一共只提供44套房源，單價大約在22000元到24000元之間。距離市中心較遠的和頌雅苑交通較為不便，目前的價格在25000元到27000元左右。

▲擬換房業主現場咨詢 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“水韻花都已經相當于現房，也是目前地段最好的，北邊是大悅城，南邊是繁華中心和萬達廣場，出門就是活力島地鐵站，”趙鑫告訴每經記者，“如果選房集中在某一些房源，在后期會以搖號的形式進行選房，如果沒有搖中，可以選擇別的樓盤，也可以當場退出，整個流程不收取您任何費用，包括評估舊房的費用也由城投集團承擔。整個置換流程，快的話差不多在90個工作日。審核之后，看房也要一組一組帶看的。”

和頌雅苑于2023年7月取得預售許可證，目前成交記錄為零。趙鑫無奈地說：“這個地段就是難賣。”

另一處房源是鶴云雅苑，目前銷售情況好于和頌雅苑，從網簽記錄來看，有的樓棟已經售罄，有的樓棟去化過半。

有業主被新房價格“勸退”，但“以舊換新”享契稅補貼

不過，蘇州相城區“以舊換新”首批推出500個置換名額，根據每經記者的調查，距離登記截止日僅剩一天時，登記客戶僅有100多組，市場反應平平。

王強（化名）在蘇州市相城區渭塘鎮的次新二手房，已經掛牌了一段時間，并不好賣。

他在社交平臺上告訴《每日經濟新聞》記者，自己已經登記了以舊換新，目前還在等待舊房價格評估結果。但他認為，這一輪的政策還是少了點誠意。

“首先是參與以舊換新的樓盤只有3個，可選擇性太??；3個項目中兩個分別在望亭和黃橋，位置偏遠，只有水韻花都位置還行，但是屬于2019年交房的尾盤，樓層沒什么可選。”

對于王強而言，價格和流程是他更為關注的點。他的二手房實際上是2020年以近2.1萬元/平方米購入的，為了通勤方便，考慮想把房子換一換。

“水韻花都按照當初的備案價來定價，但換房人的舊房子按照現在的市場價評估，明顯我們是吃虧很多的。”

“新房價格遠高于周邊新房和二手房市場均價，而且舊房評估不合理，采取線上評估，不看裝修，一律按照毛坯評估。此外，換房整個流程全靠對接銷售電話或者微信聯系，沒有任何網上信息公示，不夠透明。”王強提出。

▲蘇州市景 圖片來源：視覺中國-VCG211312564674

來蘇州近十年的準置換業主程敏（化名），也是被新房價格“勸退”了。

“我考慮過換房，甚至還去實地看過，但后來沒有登記評估，”程敏坦言，“換購的新房市場價在2.5萬-2.6萬元/平方米，但周邊樓盤是2萬-2.3萬元/平方米。房子又遠，貴個一兩千塊還能接受，貴四五千就沒辦法換了，以后黃橋都是住宅（價格預期不好），鶴云雅苑估計也只有地緣性客戶，公共交通也不便利。”

1月25日，每經記者根據相城城投公開的咨詢電話詢問得知，第一輪的登記已經在1月10日結束，登記人數大約是三百多人，正在等待價格評估結果，待評估價格出來之后，可以正式進入換房環節，具體有多少人最終能夠確定換房，要看評估的結果，包括是否能接受評估價格等各種情況。

2月6日，每經記者以換房人身份，向蘇州市相城區住建局咨詢換房情況時，相關工作人員表示，“換房的具體操作事宜以相城區城投集團發布的通知為準，但參加城投公司的活動，可以同時享受蘇州市契稅補貼政策，有賣舊、買新的行為就符合契稅補貼的要求。”

“‘賣舊’之后3個月內買新房，契稅100%補貼（產證份額符合要求，產權人沒有變化），如果3-6個月之內換新房，契稅補貼80%；如果超過6個月，但是在2024年完成新房交易，享受補貼50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來發放補貼，‘賣舊’則蘇州大市范圍內的房子都符合（契稅補貼）要求。”上述工作人員解釋說。

策劃|盧嶸 薛暉

記者|包晶晶

編輯|易啟江

視覺|鄒利

排版|易啟江

記者手記 | 激活市場的關鍵，還是舊房成交

2023年市場持續下行之下，一些原先熱門的城市，也陷入了二手房降價仍無人問津、新房打折一樣去化艱難的困境。

今年9月以來，淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、蘇州、太倉、連云港等地，均在探索“以舊換新”的購房刺激政策。但據記者觀察，除蘇州相城區、蘇州太倉市之外，絕大多數城市的“以舊換新”，仍然是賣舊買新傳統模式下的操作優化，如：“優先幫賣舊房”“鎖定新房房源”“賣房不成訂金全額退”等方式。

盡管多地房協托底、站臺，多多少少解決了快速安全賣房和刺激新房到訪選購，但激活市場需求的關鍵所在，還是舊房成交。傳統模式下，無論怎么筑牢保障機制，只要二手房難賣的死局不破，新房成交就還是停留在預訂階段；破局的關鍵在于，置換人能否接受舊房大幅降價換成交。而事實上，市場下行中的改善需求和賣房大筆損失相比，眾多置換人更傾向房屋置換。

因此，“以舊換新”過程中最大的不確定，來自舊房是否成交。不得不說，論創新和大膽，還得是江蘇省。

封面圖片來源：每經制圖