每日經濟新聞 2024-02-27 18:13:09
◎北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，單從法律上來說，房企降價在國內有嚴格的程序限制，某種程度上是市場行為，但法律法規對漲價降價有明確要求和限制。一般情況下，房價上漲和下跌依舊要遵循商品房預售的相關規定，不能在房價預售備案后擅自大幅度降價。
◎深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉認為，現在市場分化嚴重，東部區域去化艱難，要么大幅降低備案價，要么只能給出大幅折扣，才能實現銷售目標，類似璽悅臺做法的項目不是個例。
每經記者 甄素靜 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
一則疑似新房降價銷售引發老業主不滿的消息，再次將深圳樓市關注度推高。
近日，自稱是深圳坪山璽悅臺的業主以開發商違規降價為由，致信相關監管部門稱，坪山璽悅臺項目售賣價從開盤時約4萬元/平方米，驟降至2.38萬元/平方米。
該業主自述，自2024年2月23日起，整個深圳的地產中介圈都在宣傳璽悅臺2.38萬元/平方米的售價，并已成交多套。而其所購房產備案單價約4萬元/平方米，造成業主資不抵債，即日起斷貸斷供。
2月27日，有璽悅臺業主向《每日經濟新聞》記者確認該聲明是本小區業主所寫。多位業主向記者表示，他們看到了這則業主聲明，對于降價也很無奈。
其中一位2021年購買了璽悅臺的業主王鵬（化名）向記者介紹，自己當初買的單價是每平方米約3.9萬元。據他了解，其實多數業主并不是反對降價，而是反對超出限制的降價，深圳樓盤降價幅度是不允許超過15%。
“我們業主實際了解到的情況是，從去年9月以來，開發商陸續降價，降了兩三次，從最開始的單價4萬元，降到2.8萬元，最低到過2.38萬元。”
《每日經濟新聞》記者注意到，幾天前在社交平臺上，有中介人士也發布了多條諸如“房價一夜回到8年前，單價2.38萬起買精裝現房”等有噱頭的廣告。
2月26日，多名地產中介向記者介紹稱，目前璽悅臺已經帶看不了了，售樓處暫時關閉。中介吳經理表示，該項目并非每套房源都是2.38萬元/平方米，只有一套二樓房源，其他都是2.5萬-2.8萬元/平方米。開發商之所以賣這個價格，是因為其重新備案了，現在暫停了。
不過據他了解，2.38萬元/平方米的價格還沒有客戶完成備案。
深圳市住建局官網信息顯示，璽悅臺公開的最新備案信息停留在2021年6月，備案均價為4.3萬元/平方米，除一套2棟2樓房源處于區局鎖定狀態外，其他房源均是已備案和首次登記狀態。
據記者了解，實際上在2021年剛取證不久，開發商就啟動了渠道銷售，彼時不少中介就在各平臺推介新品約3.7萬元/平方米起、首付93萬元起買深圳三房等信息。
對于有房源被區域鎖定原因，有知情人士在接受記者采訪時表示是政府要求的，是預售時鎖定的，政府一般會考慮到最終測繪指標等因素而鎖一套，跟其他沒關系。
坪山房產中介李廣向記者介紹，璽悅臺開盤快3年，已是現樓狀態。
記者了解到，璽悅臺項目位于深圳市坪山區龍田街道老坑路與松景路交匯處西北角，共計8棟塔樓，分兩標段建設，其中一標段共有5棟高層住宅樓，為1-5棟；二標段共有3棟高層住宅樓，為6-8棟。
此外，項目還有合計520套保障性住房房源，主要分布在3棟與7棟一單元，其中兩房236套，建筑面積約68平方米；三房284套，建筑面積約86平方米；20套三房將根據有關規定面向坪山區高層次人才配租。
《每日經濟新聞》記者查詢獲悉，項目開發公司為深圳市創勇企業管理有限公司（下稱創勇管理）。
對于降價風波，2月27日早間，創勇管理在官微最新回應稱，璽悅臺項目自開售以來，我司在本項目銷售過程中嚴格遵守深圳市關于商品房銷售的相關法律法規要求，本項目商品房網簽價格均未低于本項目不動產銷售備案價的8.5折。
“本項目房源信息、價格等請以項目營銷中心現場銷售及公示為準。關于近期網絡上出現關于本項目價格波動的不實言論與信息，均為中介等第三方個人所為，與我司無關，請廣大購房者切勿相信。”
創勇管理表示，我司將進一步嚴格規范中介渠道公司的管理工作，對渠道中介發布的言論密切關注，同時保留采取相關措施追究其法律責任的權利，以維護我司、本項目品牌聲譽及合法權益。
北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，單從法律上來說，房企降價在國內有嚴格的程序限制，某種程度上是市場行為，但法律法規對漲價降價有明確要求和限制。一般情況下，房價上漲和下跌依舊要遵循商品房預售的相關規定，不能在房價預售備案后擅自大幅度降價。
“根據《商品房銷售明碼標價規定》，商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。所以，開發商應當按照申報價格對外銷售，降價可以，但如果比備案價低太多就會違反上述規定。”王玉臣表示。
王玉臣舉例稱，他曾經就遇到過一個大幅降價案例，當地主管部門要求開發商全部解除低價購房合同，否則就不恢復網簽。對于企業來講，（大幅降價）可能面臨行政部門的處罰，甚至責令停止網簽并處以罰款。
樂有家營銷總裁賀玲表示，節前深圳就有利好政策出臺，進一步放松調控，釋放需求；央行降息更是進一步助攻，市場情緒好轉，節后交易反彈明顯快于去年，預計“小陽春”可期。如果延續這一趨勢，3月市場實際成交量或可破5000套，創兩年來新高。
不過深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受記者采訪時表示，雖然近期政策利好多，但整體趨勢未扭轉，依然是買方市場。2023年二手價格下滑較大，相對新房反而具備一定優勢。而新房市場表現不佳，去化持續低迷，再加上開發商資金問題，打折促銷極為普遍，即便是熱點區域網紅樓盤也需給出一定折扣。
鄒少偉續稱，現在市場分化嚴重，東部區域去化艱難，要么大幅降低備案價，要么只能給出大幅折扣，才能實現銷售目標，類似璽悅臺做法的項目不是個例。
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝（圖文無關）
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