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熱點(diǎn)城市二手房掛牌量及成交占比上升,對(duì)新房市場(chǎng)影響幾何?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-03-07 13:51:37

◎“當(dāng)前二手房掛牌量處于高位,并且市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,業(yè)主的觀望心態(tài)也在逐步的改變中。”58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2月有52.9%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為3月二手房掛牌量將環(huán)比增加,39.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為未來二手房市場(chǎng)的需求量將上行。

◎“整體來看,二手房表現(xiàn)相較新房而言更好,二手房以價(jià)換量等因素帶動(dòng)市場(chǎng)成交量提升,短期內(nèi)市場(chǎng)有望保持一定活躍度,新房市場(chǎng)整體調(diào)整壓力仍存,預(yù)計(jì)二手房交易占比將進(jìn)一步提升。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,二手房售出后的這部分需求也有望進(jìn)入新房市場(chǎng),從而為新房市場(chǎng)提供支撐,但這個(gè)過程需要時(shí)間。

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著熱點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)增加,二手房的成交占比也在進(jìn)一步提升。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù),今年2月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量環(huán)比雖然下跌9.51%,但同比上升56.85%,同比已連續(xù)18個(gè)月上漲。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2月武漢新增掛牌量環(huán)比上漲69.1%,湖州、沈陽(yáng)等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多,環(huán)比漲幅分別為38.8%、14.7%。

另克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年第9周(2月26日-3月3日),14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積124.9萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)24%,同比下降36%,絕大多數(shù)城市環(huán)比成交繼續(xù)修復(fù)。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,當(dāng)前掛牌二手房的業(yè)主中有一部分有換房需求,即通過“賣一買一”方式置換名下房產(chǎn)再購(gòu)買新房進(jìn)行改善;另有一部分為早期高位買入的業(yè)主,欲在傳統(tǒng)“金三銀四”期間賣出房產(chǎn)置換資金。“不過短期來看,二手房以價(jià)換量態(tài)勢(shì)仍在,市場(chǎng)有望保持一定活躍度,新房市場(chǎng)整體調(diào)整壓力仍存,預(yù)計(jì)二手房交易占比將進(jìn)一步提升。”

深圳某中介門店展示的二手房源 圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

多城二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)

受春節(jié)假期影響,二手房市場(chǎng)交易活動(dòng)減少,加上當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍然較重,2月二手房成交量明顯下滑,且單月成交量創(chuàng)近三年新低。

如北京全市2月份二手房網(wǎng)簽6332套,環(huán)比1月下降49.1%,和同樣包含春節(jié)假期的去年1月份相比,下降達(dá)23.8%;廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為4865宗和49.03萬平方米,環(huán)比深幅下降42.43%和42.26%,同比下降51.04%和49.04%。

不過,自2023年以來,全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高,且這一狀況正在向一線城市與強(qiáng)二線城市蔓延。每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),目前在鏈家平臺(tái)上,已經(jīng)有北京、合肥、杭州、廣州等十余個(gè)城市二手房掛牌量超過10萬套,其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬套,重慶和成都更是超過了20萬套。

以深圳為例,據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù),截至2月26日,深圳二手房掛牌量為5.19萬套,較前一周增加2176套。依此計(jì)算,深圳二手房的去化周期接近15個(gè)月,去化壓力較大。

春節(jié)過后,北京二手房新增掛牌量和年前相比也有了明顯增加。據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù),春節(jié)假期后北京日均新增二手房掛牌量和1月份相比增加60%。“原因在于,一是部分年前下架的業(yè)主重新掛牌,二是部分想要置換的業(yè)主想趁‘小陽(yáng)春’掛牌加快置換節(jié)奏。”

再如杭州,據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù),截至2月底,杭州二手房掛牌量已經(jīng)來到14.99萬套,環(huán)比1月新增3815套房源,僅2月29日就新增271套房源,而3月1日則新增到了405套房源。

另?yè)?jù)杭州我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2月杭州全市(含十區(qū))共成交二手房2549套,環(huán)比下降61.9%,同比下降65.7%。其中,杭八區(qū)二手房成交量為2190套,環(huán)比1月份下降63.2%,同比去年2月份的6547套下降66.5%。價(jià)格上,2月杭八區(qū)二手住宅價(jià)格再度下滑至31771元/平方米,環(huán)比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

來源:諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年2月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市(北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門、無錫、鄭州、大連)二手住宅掛牌量同比上升56.85%,同比連續(xù)18個(gè)月上漲。其中,杭州二手房掛牌量同比漲幅以181.29%繼續(xù)領(lǐng)跑,上海、蘇州分別以漲幅155.80%、152.38%位居第二、第三。

另?yè)?jù)58安居客數(shù)據(jù),2月武漢二手房新增掛牌量環(huán)比上漲69.1%,湖州、沈陽(yáng)等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多,環(huán)比漲幅分別為38.8%、14.7%。

“一般情況下,春節(jié)后,受假期影響的部分積壓需求、為滿足子女上學(xué)的購(gòu)房需求會(huì)逐漸入市,疊加傳統(tǒng)‘金三銀四’市場(chǎng)活躍度提升,不少二手房業(yè)主選擇在三四月掛牌,以期房屋更快交易。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出,加之春節(jié)前部分核心城市放松需求端政策、年后央行降息降低購(gòu)房成本,也在一定程度上激活了部分換房需求,進(jìn)一步導(dǎo)致二手房掛牌量增加。

“當(dāng)前二手房掛牌量處于高位,并且市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,業(yè)主的觀望心態(tài)也在逐步的改變中。”58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2月有52.9%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為3月二手房掛牌量將環(huán)比增加,39.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為未來二手房市場(chǎng)的需求量將上行。

一定程度上也為新房提供支撐

需要注意的是,當(dāng)前熱點(diǎn)城市二手房掛牌量在持續(xù)上漲的同時(shí),“以價(jià)換量”也成了多地二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2月北京二手房掛牌價(jià)環(huán)比下降0.1%;據(jù)我愛我家南京研究院,2月南京全市二手房成交均價(jià)26459元/平方米,環(huán)比下滑7%,低價(jià)段房源成交比重進(jìn)一步增加;據(jù)杭州我愛我家市場(chǎng)研究院,2月杭八區(qū)二手住宅價(jià)格再度下滑至31771元/平方米,環(huán)比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

在中指研究院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中,1月份價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)的僅有昆明和三亞兩個(gè)城市,其余城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均為環(huán)比下跌狀態(tài),沒有一座城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)。

此外,據(jù)中指檢測(cè),2月25個(gè)代表城市二手房累計(jì)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)34.3%,同口徑新房成交套數(shù)則同比下降19.2%。

來源:諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

另?yè)?jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年第9周(2月26日-3月3日),14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積124.9萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)24%,同比仍降36%。絕大多數(shù)城市環(huán)比成交繼續(xù)修復(fù),北京、蘇州、青島等增幅達(dá)到五成左右,深圳環(huán)比上漲30%以上。

來源:克而瑞

“整體來看,二手房表現(xiàn)相較新房而言更好,‘以價(jià)換量’等因素帶動(dòng)市場(chǎng)成交量提升,短期內(nèi)市場(chǎng)有望保持一定活躍度,新房市場(chǎng)整體調(diào)整壓力仍存,預(yù)計(jì)二手房交易占比將進(jìn)一步提升。”陳文靜表示,隨著二手房掛牌量持續(xù)走高,購(gòu)房者可選擇的房源增加,一定程度上會(huì)放大二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整壓力,短期來看,二手房以價(jià)換量態(tài)勢(shì)仍在。

陳文靜續(xù)稱,部分購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房,短期內(nèi)也會(huì)一定程度上分流新房購(gòu)房需求。而對(duì)于換房需求來說,二手房售出后的這部分需求也有望進(jìn)入新房市場(chǎng),從而為新房市場(chǎng)提供支撐,但這個(gè)過程需要時(shí)間。

以成都為例,2023年成都一二手房成交結(jié)構(gòu)分化明顯——二手房撐起剛需市場(chǎng),新房主導(dǎo)改善市場(chǎng)。從成交套均面積來看,據(jù)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù),2023年成都二手房套均成交面積約為95平方米,新房套均成交面積從2022年的129平方米上升至133平方米,且仍有繼續(xù)上漲趨勢(shì)。另?yè)?jù)貝殼研究院成都分院數(shù)據(jù)顯示,2023年成都一二手房總價(jià)差首破百萬元,“買新”更加依賴“賣舊”。

值得一提的是,自去年以來,就有包括淄博、濟(jì)寧、海寧、寧波、南京、連云港、南通等20余個(gè)城市明確鼓勵(lì)提倡“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)。其中,大部分城市都采用購(gòu)房者、開發(fā)商和中介公司三方簽訂協(xié)議的模式。在購(gòu)房者確定意向新房房源后,向房企繳納部分定金鎖定房源,中介公司優(yōu)先幫售舊房,在約定期限內(nèi)舊房出售則購(gòu)房者可購(gòu)買新房,未出售則開發(fā)商退還定金。部分城市還對(duì)“賣舊換新”予以個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠等。

陳文靜認(rèn)為,從開發(fā)商角度而言,“以舊換新”的購(gòu)房者提前簽訂新建商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議提高了房屋銷售的確定性,有助于降低房企銷售壓力。短期來看,“以舊換新”政策有利于暢通一二手房交易鏈條,有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,未來或有更多城市參與進(jìn)來,促進(jìn)改善性住房需求釋放。

封面圖片來源:每經(jīng)記者 甄素靜 攝

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