每經記者 孔澤思    每經編輯 董興生    

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。

今年全國兩會期間，全國人大代表、中國建筑西南設計研究院有限公司（以下簡稱“中建西南院”）總工程師馮遠提交了5份建議，為城鎮老舊小區改造等方面建言獻策。

3月6日，馮遠在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，老舊小區改造還存在改造深度不足、改造資金短缺、缺乏管理維護等問題。對此，她提出了三點政策建議，聚焦如何推動深層次改造、加強管理維護以及多渠道籌措改造資金。

全國人大代表、中國建筑西南設計研究院有限公司總工程師馮遠 圖片來源：受訪者供圖

老舊小區改造面臨諸多問題

老舊小區改造是重大的民生工程和發展工程，也是推動綠色低碳高質量發展的重要措施。據統計，僅2023年1月至11月，全國新開工改造城鎮老舊小區就達到5.32萬個、惠及居民882萬戶。

馮遠表示，老舊小區改造是一項復雜的系統工程，需要做到內部和外觀一起改造。但目前老舊小區改造中，對墻面刷新、光彩亮化等風貌改造關注較多，對建筑物的抗震性能、防火性能、屋頂墻面漏水滲水、電線老化、供水壓力不夠、外墻飾面脫落、電梯不足和小區內的地下管道爆管漏水堵塞、線纜雜亂、違搭違建和環境品質不高等問題關注較少，出現只粉刷墻面、不管其他內在的整改現象，存在改造標準不高、深度不足的問題。

“建議由政府住建部門加大調查研究力度，結合城市體檢工作，摸清摸透當地住房存在的安全隱患和小區現狀，找準養老、家政、停車、充電等設施缺口及小區環境、管理方面的問題，進行老舊小區入庫分級建檔。優先改造安全隱患突出、基礎設施條件差的老舊小區，并逐步擴展到全部老舊小區。要深入現場進行實地調查，切實解決外墻飾面脫落、屋面墻面漏水、線路老化、供水壓力、抗震及抗火性能不足、無電梯等‘急難愁盼’問題，扎實推動老舊小區深層次改造。二是注重加強綠色化、適老化的小區環境改造，如采用再生磚等建筑回收材料、使用太陽能路燈、強化無障礙設計等。”馮遠表示。

在馮遠看來，老舊小區改造后的維護仍是一個痛點，老舊小區改造不是一改了事，而是需要長期的管理維護。馮遠注意到，目前老舊小區改造后，物業服務企業入駐比例還較低，仍以業主自管或單位自管為主，對水、電、氣等設施運維管護缺乏經驗，專業能力不強，缺乏停車、商業、家政等運營服務，致使許多老舊小區改后品質仍然不高。同時，由于沒有建立城鎮老舊小區住宅專項維修資金的歸集、使用、續籌機制，致使改造后維護更新難以進入良性軌道。已建立專項維修基金的小區，也部分存在資金統籌難、使用管理不規范等問題，小區后期維護缺乏相應支持。

對此，馮遠提出了三點對策。一是同步推進老舊小區改造和物業管理全覆蓋，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規范等，建立健全長效管護機制。同時，進一步完善法律法規，建立物業行業監管機制，完善物業服務企業及項目負責人信用信息管理辦法及失信懲戒機制。二是優化運營服務，如嘗試“工程總承包+運營服務”（EPCO）一體化改造模式，支持鼓勵社會資本從事社區養老、托育、家政等運營工作，進一步提升老舊小區居住品質。三是建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金的歸集、使用、續籌機制，為老舊小區改后管理維護提供充足的資金保障，鞏固拓展改造成果。同時要優化已有專項維修資金使用管理，切實延長住房和小區壽命。

建議建立多元資金籌措模式

統計數據顯示，2000年以前建成的居住小區總面積為65億平方米左右，所需改造資金在3萬億元以上。在目前的老舊小區改造中，由于老舊小區改造利潤低、周期長，很難吸引社會資本參與，長期以來主要依靠政府財政資金。

馮遠介紹，住房的“老齡化”是一個持續性的問題，隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區都會慢慢“變老”，因此需要長期的資金投入，政府財政資金難以維持如此體量的老舊小區改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區改造的重點問題。

對此，馮遠建議，住建部、財政部等相關部門進一步加強探索實踐，建立政府補貼、居民自籌、社會資本參與的多元資金籌措模式。

一是完善政策法規，通過低息貸款、稅費減免、信用管理、片區整體改造、特許經營、推廣“投資+工程總承包”招標等方式，給予參與老舊小區改造的企業更大優惠政策，合理保障社會資本投資回報和長期運營權益，吸引更多社會資本參與老舊小區改造和運營；二是加大金融支持，通過設立老舊小區改造專項基金、REITs等方式，鼓勵金融機構為老舊小區改造項目和相關主體提供低息融資貸款；三是加強宣傳引導和政策解釋，充分激發社區居民參與和自愿出資的熱情。