每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

3月19日，中梁控股（HK02772，股價0.224港元，市值8.02億元）宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，所有重組條件在3月20日生效。

從2022年7月首次發生美元債違約事件，當年11月正式提出債務重組方案，到如今境外債務壓力得到全部化解，經歷了16個月的掙扎，這家浙系房企成為繼融創之后，國內第二家完成化債的出險房企。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在民營房企深陷債務泥潭的背景下，中梁控股完成債務重組的消息對穩定房地產市場信心有一定正面效應，有利于行業風險出清。不過這類“以時間換空間”的重組方案，仍舊考驗公司后續的運營狀況，包括市場整體的銷售行情。

13億美元境外債重組上岸

根據公告，中梁控股涉及重組計劃本息金額合計13.16億美元，公司將以現金支付金額相當債權人所持債務未償還本金額1%的前期本金付款，其余99%的本金將以新優先票據及新可換股債券替換。

新工具的期限為3.5年，新債券利息現金利息的年化利率為5%、實物利息的年化利率為6%，可換股債券利息則為3%。

“拿出現金來償還1%，只能說企業表達出了解決債務問題的誠意，剩下99%的重組方案相當于‘以時間換空間’了。”德勤中國財務咨詢服務合伙人田谷表示，出險房企當初的償付信用發生違約，只能進行信用重估，根據最新狀況制定出新的還款現金流，對于債權人來說也吃下了一顆“定心丸”。

田谷認為，房企債務重組是在運營危機發生的情況下，各方面平衡的一種表現，債權人愿意接受重組計劃的原因，主要是考慮資金回收率。如果達不成計劃，債權人將獲得不確定的結果，最壞的結果是企業破產清盤，各方血本無歸。而同意償付方案，至少短期內能看到確定的結果。

時間回撥到2022年7月，中梁控股一筆未償還本金1257.4萬美元及利息的美元債未能獲得展期，首次宣布債務暴雷。當年11月，中梁控股公告稱，預期不會在寬限期內支付兩筆2023年4月到期票據的應付利息，并暫停所有美元債本息的兌付。此后，債務重組談判正式開啟。

匯生國際資本總裁黃立沖3月20日在接受每經記者采訪時認為，中梁控股之所以能夠在較短時間內完成債務重組，主要是境外債的規模不大。

有賴于市場復蘇

中梁控股起家于浙江溫州，2016年將公司總部搬到上海，開啟全國化擴張步伐。憑借在房地產高周轉開發模式的極致運用，公司銷售規模在3年內由百億突破千億大關，被業內稱為“小碧桂園”。

短短數年間，中梁在長三角、中西部、環渤海區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區的20余個省市150余座城市（地級行政單位），陸續拿地開發了500余個房地產項目。

而后，房地產市場進入下行周期，銷售增速持續下滑，行業陷入流動性危機，中梁控股也步入債務壓力加劇的困境。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，中梁控股完成境外債重組對其解決債務危機、恢復企業正常經營具有重要意義。但是對于出險企業來說，完成境內外債重組并非風險化解的終點，企業的中長期現金流情況和償債能力仍有賴于資產質量和市場復蘇。

從企業經營方面來說，保交樓仍是房企經營的重點任務，房企還需持續堅持做好交付，提振購房者信心。同時，關鍵在于從銷售端和融資端入手增加現金流入，提高償債能力。具體方式包括加快銷售促回款，快速回籠資金；抓住融資窗口期，增加資金流入；做優產品、做好服務，打造適銷對路的優質產品；在做好開發業務的同時拓展匹配自身優勢的輕資產業務，補充現金流。

據財報披露，去年上半年，中梁控股實現收入288.5億元，公司擁有人應占凈利潤約0.18億元，錄得公司擁有人應占經調整凈利潤約12.2億元。在銷售方面，中梁控股連同附屬公司、合營公司及聯營公司實現合同銷售額約210.3億元，對應的合同平均售價約為每平方米1.02萬元。

報告期內，中梁控股的現金及現金等價物約122.95億元，而短期借貸及長期借貸當期到期部分為186.16億元，資金無法覆蓋債務規模。債務方面，主要是流動負債，約有1848.85億元，非流動負債49.2億元大多是長期借貸，約為44.93億元。

報告期內，中梁控股可供銷售的項目中，長三角、中西部、環渤海地區的最多，分別有119處、130處、51處，還有少量在海峽兩岸和珠三角的福建、廣東。

按照城市級別來看，可供銷售的項目有171處在三線城市，114處在二線城市，59處在四線城市。

中梁控股預測，公司2023年全年可能錄得擁有人應占虧損約40億-46億元。虧損主要是受宏觀市場環境及房地產行業持續下行的影響，導致毛利率下降及物業項目及其他資產進一步減值。

封面圖片來源：每日經濟新聞 文多 攝