中指研究院 中國房地產(chǎn)TOPI0研究組

中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了二十一年。研究組緊跟市場變化，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，不斷探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

當前形勢下，政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個不低于”，標本兼治化解房地產(chǎn)風險，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。為此，研究組啟動“2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，行穩(wěn)致遠”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)提質(zhì)增效增強內(nèi)生動力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

業(yè)績規(guī)模：銷售表現(xiàn)略好于全國水平

市場份額微增2023年，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元，百強企業(yè)整體銷售表現(xiàn)好于全國水平。百強企業(yè)投資進一步向核心熱點城市聚集，擇機拓展優(yōu)質(zhì)土地儲備，為未來業(yè)績儲備資源。

（1）央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強”企業(yè)掉隊導致斷層出現(xiàn)

房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，百強企業(yè)順勢而為，聚焦核心城市核心區(qū)域，把握市場主流需求搶收回款，銷售表現(xiàn)略好于全國水平。2023年，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。從具體企業(yè)分布來看，由于部分“大而不強”的企業(yè)出現(xiàn)掉隊導致百強企業(yè)間出現(xiàn)了明顯的斷層現(xiàn)象。2023年，百強企業(yè)市場份額為46.2%，較上年微增0.4個百分點。央國企憑借較強的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，市場份額繼續(xù)提升。

（2）進一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極營銷加速去化

2023年，百強企業(yè)繼續(xù)向一、二線核心城市聚攏，把握重點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻占比提升。百強企業(yè)把握市場需求，順勢而為加大改善類產(chǎn)品推出比例，同時優(yōu)化數(shù)字營銷生態(tài)，抓住重要傳統(tǒng)銷售節(jié)點積極打造營銷活動，通過私域流量轉(zhuǎn)化與公域流量導流連通線上線下營銷閉環(huán)，助力銷售去化。

（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴

受上年低基數(shù)影響，加之年底推地節(jié)奏有所加快，帶動百強代表企業(yè)拿地規(guī)模有所回升。百強企業(yè)以銷定投、量入為出，采取精準投資戰(zhàn)略進一步向市場預期好的一、二線核心城市聚集。隨著行業(yè)深度調(diào)整、城市分化進一步加劇，百強企業(yè)審慎選擇合作、收并購等方式，防范和化解運營風險。

運營表現(xiàn)：營業(yè)收入同比增長 典型房企持有業(yè)務表現(xiàn)亮眼

2023年，受年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快影響，百強企業(yè)營收增速由負轉(zhuǎn)正，盈利水平有所下滑，部分百強企業(yè)營收和利潤結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開發(fā)業(yè)務占比提高。

（1）竣工結(jié)轉(zhuǎn)增加，2023年營業(yè)收入同比轉(zhuǎn)正

2023年百強企業(yè)營業(yè)收入同比微增，增速轉(zhuǎn)正，但凈利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)增速較快帶動營業(yè)收入持續(xù)增長，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。從不同性質(zhì)企業(yè)來看，企業(yè)間營收和凈利潤分化更加顯著，央國企、少數(shù)布局高能級城市民企業(yè)績表現(xiàn)更佳。

（2）典型房企持有業(yè)務利潤貢獻提升，助力企業(yè)改善流動性

一方面，典型房企持有業(yè)務、服務業(yè)務等非開發(fā)業(yè)務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務、服務業(yè)務以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動性。同時，持有型物業(yè)作為依賴長期經(jīng)營的資產(chǎn)，房企也需提高資產(chǎn)運營效益、清退低效資產(chǎn)，實現(xiàn)長期可持續(xù)化經(jīng)營。

（3）聚焦優(yōu)勢領域調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響，企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規(guī)模增長更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強企業(yè)必須面對的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經(jīng)營目標，聚焦于優(yōu)勢領域、優(yōu)勢區(qū)域，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，根據(jù)房地產(chǎn)新形勢調(diào)整業(yè)務布局策略，實現(xiàn)更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。

經(jīng)營安全：償債能力分化顯著 需抓緊融資窗口期增強流動性

2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運行，百強企業(yè)“三道紅線”指標均值均已合規(guī)，但杠桿率和流動性表現(xiàn)明顯分化。百強企業(yè)應抓緊近期融資窗口期，依靠優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目和持有型物業(yè)爭取資金流入。

（1）“三道紅線”指標均值合規(guī)，長期債務壓力略有上升

百強企“三道紅線”指標均值均已合規(guī)，但凈負債率有所上升、現(xiàn)金短債比基本持平。百強企業(yè)有息債務相對規(guī)模基本持平；債務平均期限略有延長，短期債務占比下降。百強企業(yè)債務結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化，頭部央國企持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，總有息債務占比和短期有息債務占比均下降。

（2）短期償債能力分化顯著，央國企流動性風險相對可控

百強企業(yè)流動性表現(xiàn)分化加劇，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現(xiàn)金減少較快削弱了償債能力。

（3）融資政策重點轉(zhuǎn)向支持項目，需做好項目開發(fā)運營爭取資金流入

雖然到期債券余額最高峰已過，但房企償債壓力仍在。房企可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制獲得融資，同時做好開發(fā)經(jīng)營工作，增強項目信用；同時可把握最新政策，盤活經(jīng)營性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。

社會責任：積極依法納稅參與保障性住房建設踐行綠色發(fā)展理念

2023年，百強企業(yè)響應高質(zhì)量發(fā)展號召，積極承擔企業(yè)社會責任，履行納稅義務，參與保障性住房建設。同時，不斷踐行綠色可持續(xù)性發(fā)展理念，支持鄉(xiāng)村振興，開展慈善捐助，積極回報社會。

（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億

2023年，百強企業(yè)注重依法納稅。典型房企堅守安全經(jīng)營底線，履行法定義務，2023年納稅總額均超百億，持續(xù)對國家稅收作出貢獻。

（2）參與保障性住房建設，落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略

2023年，百強企業(yè)一方面參與保障性住房建設，為促進社會和諧發(fā)展、提高人民居住品質(zhì)作出貢獻；另一方面順應住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設，落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會

2023年，百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，打造綠色低碳社區(qū)；秉承綠色理念，通過公益基金會、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀念；積極探索城鄉(xiāng)融合與產(chǎn)業(yè)幫扶，助力農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化；關注特殊群體，助力教育事業(yè)，主動履行社會責任。

結(jié)語：

在行業(yè)調(diào)整階段，百強企業(yè)均仔細審視自己競爭優(yōu)勢、資產(chǎn)和債務結(jié)構(gòu)，一面求安全求生存，一面尋轉(zhuǎn)型尋利潤，經(jīng)營核心全方位向效益靠攏，有退有進、循序漸進、持之以恒，力圖將公司轉(zhuǎn)型為適應房地產(chǎn)新形勢的新發(fā)展模式。

封面圖片來源：視覺中國