每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

經過2023年9月以來的持續政策放松刺激，百城商品房庫存終于回落至5億平方米規模線下。

3月18日，上海易居研究院發布的《百城住宅庫存報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2月份全國百城新建商品住宅庫存規模為49989萬平方米，環比下降了0.5%，同比下降2.3%。“庫存總量的減少一方面緣于去化的增加，另一方面，則是房地產開發企業投資的萎縮。”

另據國家統計局同日公布的數據，今年1-2月份，全國房地產開發企業住宅施工面積下降11.4%，住宅新開工面積下降30.6%，竣工面積下降20.2%。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%，其中住宅待售面積增長23.8%。

值得注意的是，2月份百城庫存平均去化周期達到25個月，為2010年有數據監測以來的最高值，也是歷史上百城去化周期首次突破兩年。

百城去化周期達14年來最高值

2月份，一線城市新盤庫存規模有較為明顯的同比拉升。

《報告》指出，2月份全國100個城市按一、二、三四線城市分類，新建商品住宅庫存面積分別為3457萬平方米、24251萬平方米和22281萬平方米，環比分別下降0.7%、0.6%和0.4%。同比來看，一線城市庫存同比增加了8.2%，二線和三四線城市分別下跌4.5%和1.4%。

從供應消化兩端來看，2月份全國百城新建商品住宅供應面積為793萬平方米，成交面積為1059萬平方米，總體呈現供小于求的態勢。由于2月份恰逢春節假期，處于全年中的傳統推盤淡季，在返鄉置業熱情不高的前提下，各地項目以消化既有庫存項目為主。

在此背景下，百城庫存規模跌破了5億平方米大關，而這一指標在本輪市場走弱以來始終醒目。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受每經記者采訪時表示：“為什么講5億平方米，是因為兩年半前市場出下行時，庫存一舉躍上5億平方米這條線，而在這條線以上的時期也是房子是最難賣的時候。”

“2022年末之后百城庫存總體趨勢向下，但仍保持在5億平方米以上。”嚴躍進認為，主要原因還是開發商資金問題，加上市場長期反應不佳，使得新增供應量減少。并且從趨勢上看，庫存下行很難再次發生反彈，當前庫存的主要問題不是因為房子供應的太多，而是交易數據還得提振。

但從絕對量上來看，全國百城庫存去化周期（即存銷比）達25個月，屬于2010年有數據監測以來的最高值，也是全國百城庫存去化周期歷史上首次突破兩年。其中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為18個月、21.4個月和32.8個月。

“這一周期偏高，在2月份季節性因素的影響下暫時屬于可控范圍。3月份購房積極性明顯增加，其有助于帶動各線城市去化周期的高位下行。”嚴躍進表示。

去化周期分化：有的僅需半年，有的超過11年

2月份，百城中部分城市新增庫存同比增速較快，同時去庫存速度也快。

如上海、珠海、南昌、濟南都是庫存增速前十名的城市，但同時他們也位列存銷比（即去化周期）最小的10個城市之中。

具體來看，2月份上海的庫存增速達到43%，珠海為36%，南昌為21%，濟南為19%。從去庫存周期來看，濟南僅需11.8個月，上海為12.7個月，珠海為13個月，南昌為13.2個月。

此外，成都、三亞、杭州、中山成為當前僅有的存銷比低于10個月的城市。其中成都消化庫存僅需6.6個月，相當于前兩年上海的平均水平。

易居研究院監測分析的20個大城市中，濟南、東莞、深圳、南寧、長沙、佛山和廣州等7城復蘇動力更強，月度成交環比增速預計超過100%。

“上述城市的成交數據相對其他城市表現不錯，結合整體數據來看，上海、深圳，包括成都、西安等城市都是比較健康的。但對比自身歷史數據，比如上海，仍然略有偏高，不過上海的銷售市場較為優異，風險是可控的。”嚴躍進分析認為。

以上海為例，2020年8月-2023年11月整整40個月期間，上海的存銷比均低于10個月，平均去化周期為6.7個月；從2023年12月開始進入10.9個月，目前達到12.7個月。

事實上，庫存消化較為健康的城市，基本面和配套信貸政策也相對到位。如存銷比最低的10個城市中，成都、杭州目前執行的首套房貸最低利率3.75%，存銷比分別是6.6個月和9.1個月；上海存銷比為12.7個月，目前首套房貸最低利率3.85%。

“部分城市去化周期相對偏高，主要原因在于最近6個月新房交易規模過低。而去化周期好的城市，普遍都是人口尤其是年輕人導入速度快的城市。”嚴躍進分析認為，破解問題的突破口不在于新房供應端，而在于銷售端，各城市應積極圍繞“居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”做足文章。

不過，部分城市則在本輪市場深度調整中面臨著更艱難的局面。

比如韶關，庫存同比增速高達24%，存銷比則排名百城第一，達140.8個月。這意味著，即使不再增加供應的情況下，韶關也需要11年零8個月才能消化完市場庫存。

同樣，西寧和晉江的存銷比也均超過100個月。據國家統計局數據，截至2月末，西寧新房價格指數連續同比下跌了23個月，今年1月和2月的同比跌幅分別達到3.8%和4.3%。

“這些城市并不是房子造的特別多，庫存問題的解決并不在于庫存本身的規模，而在是市場需求比較差。要促進數據回歸正常，就要在需求上做文章。比如說導入一些人口，作為省會城市的西寧，城鎮化的過程中是有文章可做的。”嚴躍進表示，另一方面，可以適當把閑置商品房做其他的一些用途，比如作為做保障房等。此外，還要鼓勵一些改善型需求，如“以舊換新”等，站在需求的角度去積極做文章是很有必要的。

大戶型庫存或出現“結構性短缺”

春節過后，一線城市和部分熱點二線城市的新房銷售逐步出現回暖跡象，部分城市推盤節奏有所加快，充足的供應為市場進一步向好帶來積極支撐。

《報告》顯示，重點城市中，包括市區大戶型、近郊區大戶型等市場表現活躍，無論是看房量還是交易量都有較好的行情，這說明去庫存的潛在動力是存在和充足的。

每經記者近期在上海市場實地走訪時發現，當前在售的項目之中，大戶型更為搶手。上海當地的置業顧問向記者透露，以往上海執行了18年的“70/90”規定（即商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上），讓每個樓盤的大面積戶型成為稀缺之選。現在市場需求悄然改變了，買房人反而首選項目里130平方米左右的房源。上海也在2024年一批次首輪土拍的公開信息中調整了相關規定。

“去庫存過程中可能會出現一些結構性的庫存短缺。”嚴躍進告訴每經記者：“百城庫存降到5億平方米以下，對比歷史數據也不能說是最低的。從各地反饋的情況來看，130平方米的大戶型庫存反而偏緊，在這樣的行情下，盡管庫存目前去化困難，但也有些庫存相對來說還是比較緊俏。對于開發企業來說，既然市場需求是向著這種改善型產品傾斜，今年后的供應和推廣就要朝著這個點去挖掘需求，從而真正地實現有效去庫存。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖