每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

熟悉的畫面又回來了：

維權(quán)的和買房的兩波業(yè)主在售樓處擦肩而過。

近期，廣州黃埔區(qū)科學(xué)城網(wǎng)紅盤翔龍?zhí)靺R降價(jià)吸客刷爆朋友圈。但與此同時(shí)，由于項(xiàng)目降價(jià)銷售，引發(fā)部分老業(yè)主不滿，有人前往售樓部要求退房、退款或其他補(bǔ)償方案。

不過，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)觀察，在該網(wǎng)紅盤的帶動(dòng)下，當(dāng)周黃埔區(qū)商品住宅網(wǎng)簽面積1.1萬平方米，環(huán)比第九周上漲83.3%。

3月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份咨詢項(xiàng)目情況，售樓處工作人員回應(yīng)表示，降價(jià)是市場(chǎng)行為，就如買股票也有漲跌。

“房子沒看到就暴跌，不能接受”

翔龍?zhí)靺R位于廣州市黃埔區(qū)廣汕公路黃陂地鐵站B出口，近廣州天河智慧城和科學(xué)城雙城核心位置。

項(xiàng)目開發(fā)商為廣州君御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目2021年開盤銷售，分別又在2022、2023年取得多張預(yù)售證加推銷售。

據(jù)企業(yè)官方小程序，項(xiàng)目參考價(jià)為4.3萬元-5.3萬元/平方米，建面約84-196平方米。

業(yè)主李女士稱，她2022年購房時(shí)單價(jià)是4.8萬元/平方米，總價(jià)477萬元。其近期在售樓處了解到，有140平方米房源備案價(jià)是4.6萬元/平方米，總價(jià)為652萬元，此次降價(jià)之后折合單價(jià)為3.97萬元/平方米，總價(jià)557萬元，降幅約15%。另有約99平方米房源，備案價(jià)約4.8萬元/平方木，總價(jià)475萬元，降價(jià)后折合單價(jià)約3.9萬元/平方米，總價(jià)約387萬元，降幅約19%。

對(duì)于開發(fā)商降價(jià)促銷行為，部分業(yè)主認(rèn)為，項(xiàng)方目應(yīng)為消費(fèi)者因降價(jià)損失承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主姚女士表示，她提出訴求的最根本理由在于，當(dāng)商品房以期房（預(yù)售）的形式出售時(shí)，其完整的物權(quán)從開發(fā)商完全轉(zhuǎn)移給購房者的邊界，不是合同的簽訂，而是房屋的驗(yàn)收交接和房地產(chǎn)權(quán)屬證書的辦理。

“在收樓并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，購房者并未獲得所購商品房的完全財(cái)產(chǎn)權(quán)（物權(quán)），無法按照自己的意愿對(duì)其名下的商品房進(jìn)行有效處置，因此不應(yīng)該承擔(dān)與所購商品房有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

業(yè)主曾先生則表示，關(guān)鍵是補(bǔ)償一點(diǎn)都沒有，哪怕一個(gè)安慰都沒有。補(bǔ)差價(jià)百分之十也好，送車位也好，哪怕車位打9.9折都沒有，老業(yè)主很難接受。

而對(duì)于網(wǎng)上評(píng)論“降價(jià)要求開發(fā)商補(bǔ)償，那房子漲了購房者補(bǔ)錢給開發(fā)商嗎”，有業(yè)主在接受采訪時(shí)表示，小幅度降價(jià)行為不是不能接受，但現(xiàn)在降價(jià)幅度過大，并且還沒交房，如果交房了怎么跌都無話可說，是市場(chǎng)行為。但現(xiàn)在供房還貸兩年了，房子都沒看到就暴跌，無法接受。

不過也有前期購房業(yè)主在接受記者采訪時(shí)表示，降價(jià)和漲價(jià)是市場(chǎng)趨勢(shì)，沒辦法的。理解開發(fā)商較差樓棟房源低價(jià)賣，能接受。

而對(duì)項(xiàng)目方未取得預(yù)售證提前銷售、銷售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶等操作的質(zhì)疑，在此次降價(jià)風(fēng)波中再次被提及。

有購房者向記者講述了其購房過程，6號(hào)樓是2022年8月26日才出的預(yù)售證，但項(xiàng)目銷售讓付款的時(shí)間在此之前，質(zhì)疑項(xiàng)目無證銷售。

業(yè)主周先生向記者提供了一份超20戶購房者支付首付款的統(tǒng)計(jì)清單，其中有戶型分多次轉(zhuǎn)賬，時(shí)間跨度有的超半年，有的多次轉(zhuǎn)賬賬戶并不相同，但大部分資金被標(biāo)記未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

可引導(dǎo)開發(fā)商定價(jià)，單次調(diào)價(jià)限制在15%

就近期降價(jià)風(fēng)波，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電該項(xiàng)目售樓處，工作人員表示，中介說的低價(jià)房源已經(jīng)賣完了，降價(jià)房源多為低樓層房源，現(xiàn)在在售的房源是99平方米三房，總價(jià)約400萬元，折合單價(jià)約4萬元/平方米。

對(duì)于無證銷售和資金未監(jiān)管等質(zhì)疑，該項(xiàng)目工作人員先是回應(yīng)稱“沒有這個(gè)事，現(xiàn)在每一筆款包括定金、首付款都是要打在監(jiān)管賬戶的。”

當(dāng)被追問早期資金監(jiān)管情況時(shí)，該名工作人員則表示：

如果你是業(yè)主，就不用問我這些問題了；如果你要買房，這些問題已經(jīng)不是什么問題了，不用擔(dān)心。

安居客廣州分析認(rèn)為，眼下的廣州市場(chǎng)誰降價(jià)誰就火，有開發(fā)商在廣州的幾個(gè)盤，聯(lián)合推出了促銷宣傳，包括推出一批特價(jià)單位、百套特惠等。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2023年2月-2024年2月，科學(xué)城板塊商品住宅成交4624套，成交均價(jià)40614元/平方米。從成交均價(jià)走勢(shì)可以看到，自去年11月起，科學(xué)城板塊的商品住宅成交均價(jià)已連跌4月，降至3字頭。2月成交均價(jià)更是只有37189元/平方米，環(huán)比1月下跌3%，同比去年2月下跌11%，成為近一年來的成交均價(jià)新低。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目位于天河?xùn)|部，這個(gè)片區(qū)的類似項(xiàng)目大量供應(yīng)改善型房源，產(chǎn)品之間的差異較小，地段價(jià)值拉平，因此競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。這也是他們選擇盡快出貨以確保現(xiàn)金流的原因之一。

“對(duì)于這類行為應(yīng)該進(jìn)行引導(dǎo)，因?yàn)榇蠓祪r(jià)確實(shí)會(huì)損害前期購買期房的人群的權(quán)益，同時(shí)也會(huì)引起大面積市場(chǎng)情緒波動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。”李宇嘉指出，這也說明我們?cè)陬A(yù)售審批價(jià)格時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判存在偏差。

“我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格的管理和引導(dǎo)，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和公平。”

李宇嘉指出，后續(xù)可以通過引導(dǎo)開發(fā)商定價(jià)來解決大幅度定價(jià)的波動(dòng)。

例如，單次價(jià)格調(diào)整幅度限制在15%，如果超過這個(gè)幅度，就必須重新備案。同時(shí)，我們可以加快線上審批的進(jìn)度，讓開發(fā)商每次調(diào)整價(jià)格都在允許的范圍內(nèi)，不至于太大。這樣既能保證開發(fā)商調(diào)整價(jià)格的靈活性，又能減少對(duì)市場(chǎng)情緒的擾動(dòng)。

封面圖片來源：受訪者供圖